??2024年中國房地產(chǎn)市場整體仍處于弱勢整理階段。前三季度市場仍然處于低位震蕩，四季度得益于9月底連續(xù)的新政利好，10月和11月的銷售有較大的反彈，前11個(gè)月全口徑銷售額累計(jì)同比降32.9%，降幅相較于前三季度收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，2024年1-11月有超過80%的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比減少。分梯隊(duì)來看，累計(jì)業(yè)績出現(xiàn)增幅的企業(yè)主要分布在TOP51-100梯隊(duì)，其中的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??整體來看，2024前三季度政策效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，購房者信心和預(yù)期都處于低位。而9月底以來連續(xù)的新政利好顯著刺激了房地產(chǎn)市場，四季度銷售有所回升。12月9日中央政治局會(huì)議明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”，12月11日-12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)2025年重點(diǎn)任務(wù)之一就是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，為2025年房地產(chǎn)市場定調(diào)。在此情況下，企業(yè)仍應(yīng)積極營銷、提升優(yōu)惠力度、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，為后續(xù)市場的復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。

??總結(jié)

??01新政利好下銷售回升，10月首次實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比正增長

??2024年房地產(chǎn)市場繼續(xù)處在低位調(diào)整。1-11月行業(yè)百強(qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售額37122億元，同比降幅為32.9%，降幅相較于前三季度收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，進(jìn)入四季度之后，百強(qiáng)房企10月單月的全口徑銷售額同比增長4.9%，年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比正增長。10-11月份合計(jì)的全口徑銷售額同比減少2.3%，相較于前三季度分別的49.1%、35%和29.3%的降幅有了明顯收窄。

??整體來看，前三季度盡管政策面持續(xù)優(yōu)化，但市場的反應(yīng)卻并不積極。而得益于9月底以來新政利好和房企大折扣力度促銷積極“自救”，四季度房企的銷售有了較為明顯的回升。然而隨著新政利好效應(yīng)遞減，存量客戶釋放趨近于階段性尾聲，房企銷售仍存在一定壓力。

??而從近年來的千億房企數(shù)量變化來看，自從2020和2021年達(dá)到了巔峰的43家之后，2022年千億房企的數(shù)量直接出現(xiàn)了腰斬降至20家，此后在2023年繼續(xù)減少至16家。2024年全年的千億房企數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)減少至12家，回到2016年的水平。在行業(yè)銷售持續(xù)走低的情況下，能保持千億規(guī)模的房企都是財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健的大型企業(yè)，其中8家是國央企，民企只有2家。

??02各梯隊(duì)門檻值均創(chuàng)近年來新低，民營房企百強(qiáng)占半

??百強(qiáng)入榜門檻繼續(xù)下降，且各梯隊(duì)門檻值均創(chuàng)下近年來新低。2024年1-11月全口徑銷售額百強(qiáng)入榜門檻值為74.3億元，同比降低40.5%。百強(qiáng)房企各梯隊(duì)的門檻值降幅也相對較大：TOP10房企銷售全口徑金額門檻同比降低35%至930億元；TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低34.6%和38.6%至311.7億元和161.6億元。

??從各梯隊(duì)房企的性質(zhì)分類來看，百強(qiáng)房企中的民營房企占比近年來呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢，2024年穩(wěn)定在50%左右，但TOP10只占兩席。2024年1-11月全口徑銷售額百強(qiáng)房企中民營房企為51家，雖然相較于2023年全年增加了5家，但是和疫情前差距相當(dāng)巨大。TOP10房企中民營房企僅有2家，越靠后的梯隊(duì)民營房企占比越高。在房地產(chǎn)低迷，且房企流動(dòng)性危機(jī)仍在持續(xù)的背景下，資本更傾向于投資較為穩(wěn)健的國央企和大型房企，而大多數(shù)的民營房企則受困于資金問題發(fā)展艱難。

??03超8成百強(qiáng)房企業(yè)績同比下滑，國央企也出現(xiàn)頹勢

??從企業(yè)具體表現(xiàn)來看，2024年1-11月，百強(qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績同比下降的企業(yè)占比超過了8成，同比降幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到了68家。值得注意的是，不僅民企，央國企也面臨失守，業(yè)績大幅下滑。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)中民企業(yè)績受損度依舊最大，整體業(yè)績同比下降42%。國企、央企以及混合所有制三類性質(zhì)企業(yè)整體業(yè)績同比降幅也相對較大，分別達(dá)到29.6%、21.7%，34.8%。

??從梯隊(duì)來看，16家累計(jì)業(yè)績出現(xiàn)增幅的企業(yè)有11家分布在TOP51-100梯隊(duì)，該梯隊(duì)中的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出相對較強(qiáng)的抗周期韌性，比如邦泰集團(tuán)、廈門軌道、深鐵置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等。

??042023年以來新增項(xiàng)目貢獻(xiàn)44%業(yè)績，存量去化壓力凸顯（略）

??展望

??05中央定調(diào)2025“止跌回穩(wěn)”，房企仍需開源節(jié)流提升內(nèi)力

??2024前三季度市場整體依舊延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢，盡管地方政策面不斷優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線核心城市“四限”松綁，持續(xù)向購房者釋放利好信號(hào)，但市場的反應(yīng)卻并不積極，樓市復(fù)蘇動(dòng)能依舊不足。而在9.24國新辦新聞發(fā)布會(huì)以及9.26中央政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，存量房貸利率下調(diào)、首付比例降低以及調(diào)整限購政策等利好消息顯著提振了市場信心，促進(jìn)了四季度房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

??12月9日中央政治局會(huì)議明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”，12月11日-12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)2025年重點(diǎn)任務(wù)之一就是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，預(yù)期在更加積極的財(cái)政和適度寬松的貨幣政策加力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保就業(yè)之下，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也更加積極，短期為市場止跌回穩(wěn)提供強(qiáng)有力支撐。

??在政府支持力度顯著加強(qiáng)的情況下，未來房地產(chǎn)市場勢必會(huì)出現(xiàn)一定的機(jī)會(huì)。對于房企而言，一方面出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，同時(shí)繼續(xù)開源節(jié)流緩解流動(dòng)性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應(yīng)、做好營銷，以促進(jìn)項(xiàng)目成交去化。同時(shí)，企業(yè)也需要持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢，為后續(xù)市場的復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。