??2024年樓市總需求持穩(wěn)，延續(xù)筑底行情。月度呈現(xiàn)出前穩(wěn)中低后高走勢，四季度一二手房成交均出現(xiàn)不同程度放量，新房成交占比有小幅回升跡象。分能級來看，一線整體韌性較強，9·26新政促市場熱度顯著回升，四季度新房供求環(huán)比齊增，深圳領漲；二三線復蘇程度不及一線，城市間分化加劇。

??預判2025年，我們認為，2025年全國商品住宅供應總量仍將穩(wěn)中有降，整體降幅較2024或?qū)⒂兴啪彛路砍山灰?guī)?；?qū)⒀永m(xù)持穩(wěn)或穩(wěn)中微降態(tài)勢，從全年走勢來看，上半年止跌基本可以完成，而下半年或?qū)⒀永m(xù)弱復蘇走勢。諸如杭州、上海、成都、西安、天津、深圳等十城預期率先回穩(wěn)，其他城市回暖仍有待傳導。

??總結(jié)

??01市場綜述：一二房總需求微降8%，一線正增7%且深圳漲45%居首

??從總量數(shù)據(jù)來看，2024年以來一二手總需求持穩(wěn)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點30城2024年一二手房總成交面積預計達到3.7億平方米，較2023年微降8%。不過從結(jié)構(gòu)占比來看，二手房成交持增但增幅放緩，新房穩(wěn)中有降，降幅仍達24%。

??分能級來看，一線修復程度好于二線好于三四線。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，僅4個一線城市2024年一二手房成交面積同比正增7%，11個三四線跌幅高達14%居首。細化到單城市來看，深圳漲幅高達45%居首，長沙、北京、上海等漲幅也在4%-7%不等。

      02新增供應：四季度“以銷定產(chǎn)”環(huán)比回正，全年累計同比仍降3成（本節(jié)有刪減）

??2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，疊加行情低迷，房企推貨積極性不高，前11月累計同比降3成。從變化趨勢來看，2024年四季度全國商品住宅供應較三季度穩(wěn)步回落，據(jù)CRIC監(jiān)測，10-11月115個重點城市新增供應2909萬平方米，較三季度月均下降7%，同比降幅也達到24%，前11月累計同比降幅為30%。

??根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預估百城12月數(shù)據(jù)，12月供應預期達到1726萬平方米，環(huán)比微增6%，同比下降30%，從全年累計數(shù)據(jù)來看，降幅仍在30%左右，供給延續(xù)縮量走勢。

??結(jié)合重點30城12月預估數(shù)據(jù)不難看出，因年末業(yè)績沖刺影響，房企推盤積極性穩(wěn)中有增，12月供應環(huán)比上升6%，四季度整體供應量較三季度穩(wěn)中微增5%，不過尚不及去年同期，全年累計同比降幅為29%，整體供給約束效應依舊顯著。分能級來看，受“以銷定產(chǎn)”模式影響，四季度一線環(huán)比增幅顯著高于二三線，各城市分化持續(xù)加劇，環(huán)比漲幅顯著城市主要分為以下兩類：一是上海、深圳、成都、杭州等熱點城市受930新政利好影響，房企推盤積極性也相應提升；二是南京、蘇州、寧波、無錫、珠海等主要源于三季度基數(shù)較低，四季度階段性放量，總體推盤規(guī)模尚不及去年同期。

??03新房成交：前平后揚四季度創(chuàng)新高、全年降幅收窄至24%，深圳市現(xiàn)正增32%（本節(jié)有刪減）

??2024年四季度樓市止跌企穩(wěn)，新房連續(xù)多月創(chuàng)2023年下半年以來新高:據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，115城10-11月新房成交面積突破了5000萬平方米，較三季度月均增幅高達50%，同比正增12%，前11月累計同比降幅27%，較前10月收窄4個百分點。而從變化趨勢來看，呈現(xiàn)出“前低后高”趨勢，尤其是步入四季度以來，新房連續(xù)多月創(chuàng)2023年下半年以來新高。

??根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預估百城12月數(shù)據(jù)，12月成交預期達到2648萬平方米，同環(huán)比分別增長9%和6%，四季度因政策利好效應影響，同環(huán)比齊增，而從全年累計數(shù)據(jù)來看，跌幅仍在不斷收窄，累計同比降幅收窄至24%。

??四季度成交延續(xù)節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個監(jiān)測城市四季度成交規(guī)模為4722萬平方米，環(huán)比大增63%，同比增長12%。全年累計同比降幅持續(xù)收窄至24%。

??分能級來看，一線市場韌性顯著好于二三線城市，四季度同環(huán)比分別增長44%和77%，累計同比降幅收窄至10%。深圳表現(xiàn)可圈可點，四季度受新政利好效應影響，新房成交同環(huán)比倍增，全年實現(xiàn)正增長，是30城中唯一全年同比轉(zhuǎn)正城市。

??多數(shù)二三線城市在四季度均迎來穩(wěn)步復蘇行情，同環(huán)比齊增，少數(shù)城市諸如武漢、杭州、西安、長沙、長春、珠海成交規(guī)模尚未復蘇至2023年同期水平。值得關注的是，8城全年累計同比降幅已收窄至2成以內(nèi)，天津購買力持續(xù)修復，整體成交呈現(xiàn)低位回升；而重慶、昆明、廈門、福州、佛山、常州、嘉興等多數(shù)城市當前成交規(guī)模基本已接近底部，跌無可跌。

??04二手成交：成交逐月走高四季度歷史新高，全年面積同比增6%、京滬深杭等漲20%以上

       2024年四季度，35個重點監(jiān)測城市二手住宅累計成交面積預計為6669萬平方米，環(huán)比上升23%，同比增長28%，全年二手住宅累計成交22615萬平方米，同比正增6%?？v觀全年月度變化，整體呈現(xiàn)出波動上行趨勢，聚焦四季度，10-12月節(jié)節(jié)攀升，12月單月成交量高達2411萬平方米，達到了四年來的月度次高水平（最高點為2023年3月2575萬平方米），四季度總體創(chuàng)歷史季度新高。

??分能級來看，一線好于二線好于三四線，一線是930新政直接受益者，四季度同環(huán)比大增5成左右，滬深漲幅顯著，深圳同比倍增；二線城市中成都、杭州、長沙、合肥、廈門等四季度都出現(xiàn)顯著的“翹尾”行情，前期積累的剛需剛改購房需求持續(xù)釋放，少數(shù)弱二線諸如鄭州、長春等四季度成交不升反降，全年二手成交規(guī)模同比負增長，延續(xù)慘淡行情。

??05高端住宅：總價3000萬元以上成交套數(shù)同比大增，上海仍是高端需求集中釋放首選

       2024年高端住宅市場相對堅挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增，新房優(yōu)于二手：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4154套和1255套，同比分別增長57%和6%，新房增幅顯著高于二手房。其中新房呈現(xiàn)出“越貴越買”特征，億元豪宅同比倍增141%，漲幅顯著高于5000萬元-1億元89%漲幅和3000-5000萬元50%漲幅。二手億元豪宅不增反降，主要源于頂豪客戶更追求產(chǎn)品品質(zhì)提升，二手次新房難以滿足其核心訴求。

??無論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年上?？們r3000萬以上新房成交2530套，占比62%；二手成交529套，占比43%。

??從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況來看，2024年四季度70城新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)降幅有收窄趨勢，上漲城市個數(shù)上升。

??從CRIC監(jiān)測的2024年前11月重點城市新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，一線及東部城市房價仍遙遙  領先，泉州、廊坊、拉薩等漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)影響。

??從絕對量來看，一線及東部城市房價仍遙遙  領先。上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過除上海外，深圳、北京受結(jié)構(gòu)性因素影響，同比降幅分別達6%和9%，廣州、東莞、廈門、義烏、杭州位列第二梯隊，房價在3-4萬元/平方米區(qū)間內(nèi)，紹興、南京躋身TOP10，房價在2.5萬元/平方米以上，和三季度相比，三亞跌出TOP10序列，南京補位。

??變動情況來看，漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化影響，漲幅排名前三位的城市分別是上海、三亞和義烏，主要原因是新增樓盤趨向核心區(qū)中高端改善化，加之高端需求相對旺盛，結(jié)構(gòu)性拉升房價水平。典型如上海，高改豪宅項目加速入市，前11月單價15萬元/平方米以上房源供應套數(shù)高達3062套，較2023年同期237套翻倍增長。

??與此同時，東南沿海三四線加速回調(diào)，廈門、蕪湖、惠州、揚州、鹽城、佛山、漳州等房企以價換量營銷策略下，房價跌幅均在10%以上，值得關注的當屬廈門，因投資退潮，房價缺乏支撐，前11月成交均價回調(diào)21%，跌幅較為顯著。

      07新房庫存：四季度末百城狹義庫存降至4.89億平，一二線消化周期仍維持22個月（本節(jié)有刪減）

??2024年三季度，得益于供給節(jié)制和成交改善，狹義庫存延續(xù)波動下行走勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年11月末百城商品住宅庫存量僅為4.89億平方米，同環(huán)比分別下降5%和1%。我們以成交12個月均值測算百城去化周期，四季度整體去化周期有增轉(zhuǎn)降，11月末百城去化周期達26.7個月，環(huán)比降2%，同比上漲26%。不同能級城市均保持環(huán)比回落，同比增幅收窄態(tài)勢，二三線城市去化周期均不足22個月，風險基本可控。

??具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為14個月，目前因前期核心區(qū)優(yōu)質(zhì)供應消耗殆盡，近遠郊庫存持續(xù)積壓，整體去化周期同比去年依舊增長59%。北京、廣州、深圳11月末去化周期均在20個月以上，值得關注的當屬深圳，受930新政利好效應成交穩(wěn)步改善，當前去化周期較去年同期穩(wěn)中有降，降幅達19%。

??二線城市中，僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽等消化周期超過36個月，與之相對應的是，杭州消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過3成的城市主要分為以下兩類：一類為合肥、長沙、武漢等短期市場轉(zhuǎn)冷城市，還有一類為哈爾濱、呼和浩特、南寧、南昌、長春等弱二線城市。大連、廈門、昆明、蘭州等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩(wěn)中有降。

??三四線城市整體庫存形勢較為嚴峻，半數(shù)城市庫存消化周期超過36個月。除了東營、寶雞、阜新等內(nèi)陸城市之外，還有珠海、汕頭、北海、昆山等前期熱度較高類城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動銷量。

      展望

??08供應：地市縮量+開工放緩加劇供給約束，核心一二線以銷定產(chǎn)加速補貨（略）

??09成交：2025年上半年有望止跌基本完成，全年成交總量延續(xù)筑底微跌

??預判2025年，我們認為，新房成交規(guī)模將延續(xù)筑底下行、二手房成交小幅正增，整體住房成交規(guī)模微跌5%左右。從全年走勢看，上半年止跌有望基本完成，下半年將延續(xù)弱復蘇開始回穩(wěn)。預判市場筑底主要看三大指標是否止跌回穩(wěn)：一是一二手房銷售，在9·26新政刺激之下，2024年四季度無論是新房還是二手房成交均迎來年內(nèi)高點，而2025年一季度恰逢春節(jié)淡季，成交預期回落，不過同比仍有望上漲4成；二是一二手房價，2024年新房房價整體維持高位波動態(tài)勢，二手房延續(xù)“以價換量”，不過四季度部分城市次新房項目有止跌企穩(wěn)征兆，預判2025年上半年，核心70城約有半數(shù)城市房價預期止跌。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比降幅已經(jīng)連續(xù)一年持穩(wěn)10%，預判2025年一二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速持平。分能級來看，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強弱城市間輪動復蘇。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，降無可降，諸如義烏、金華等內(nèi)需型強三線城市尚能維持市場熱度，樓市成交規(guī)模有望較2024年穩(wěn)步回升。此外,值得關注的是，二手韌性強于新房的態(tài)勢還將延續(xù)但份額講逐步傾向新房上升，剛需客群的分流作用仍將存在，尤其是針對天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導的城市，二手以價換量持續(xù)分流新房客戶。但對改善和高端客群，新房產(chǎn)品內(nèi)卷升級疊加價格隨行就市，性價比突出而吸引客戶回流新房，部分剛需產(chǎn)品為了差異競爭同樣“超配”豪宅裝標、設施、服務等也逐漸變?yōu)椤皹伺洹?，進一步提升了產(chǎn)品的性價比，從而也會引流部分剛需重新考慮購買新房。10
城市：杭滬蓉鎬津深等10城有望率先止跌回穩(wěn)，其他城市仍有待傳導（本節(jié)有刪減）

??2024年政策密集出臺之下各地市場表現(xiàn)“溫差”顯著，事實上，城市市場能否止跌企穩(wěn)主要離不開經(jīng)濟、人口等各類基本面表現(xiàn)，我們按照規(guī)模、價格、庫存、去化、二手、轉(zhuǎn)化、投資、盈利等多個維度測算了預期回穩(wěn)的10個城市，列表如下：

??杭州、上海、成都、西安屬于第一梯隊，短期內(nèi)市場熱點恒熱，三季度面臨降溫趨勢，好在政策“托舉”使得市場短期尚能保溫；天津、深圳等為第二梯隊，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，新房項目來訪、認購，二手房成交量等短期內(nèi)都出現(xiàn)激增現(xiàn)象，預期市場仍在持續(xù)修復；合肥、北京、廣州、長沙等主要是基于低庫存現(xiàn)狀，只要銷售好轉(zhuǎn)，市場便能迅速恢復，潛力較大。

??而余下多數(shù)二三線城市短期內(nèi)仍處于庫存高企，去化緩慢的調(diào)整期，市場修復仍有待這十個核心城市的熱度傳導。

??附表1：2024年10-11月115個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2024年10-11月115個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2024年前11月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2024年11月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）