??◎  文 / 克而瑞研究中心

??在穩(wěn)市場、去庫存為行業(yè)發(fā)展第一要務(wù)的時代背景下，2024年土地成交規(guī)模延續(xù)下滑，截至2024年12月20日，全國300城土地成交建筑面積同比下滑17%。預(yù)計全年成交建面下降至11億平方米左右，已與商品房成交規(guī)模相近。就城市視角來看，土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模已經(jīng)成為2024年的常態(tài)，行業(yè)也由此正式邁入了去庫存新周期。土拍熱度方面，得益于地方主管部門在供求調(diào)控得當(dāng)，以及四限放松、控規(guī)調(diào)整等穩(wěn)市場舉措對需求測的扶持，少數(shù)核心地塊持續(xù)火爆，使得全年溢價率仍能在4%左右維穩(wěn)。

??展望來年，得益于貨幣政策重提“適度寬松”，以及行業(yè)去庫存、穩(wěn)信心步伐的持續(xù)推進(jìn)，2025年有望迎來更多高品質(zhì)、高單價地塊成交，土地交易規(guī)模方面，也有望在和商品房交易規(guī)模相匹配的低位企穩(wěn)。至于企業(yè)投資方面，雖然當(dāng)前銷售端有所轉(zhuǎn)暖，但面對存貨周轉(zhuǎn)率大幅上升的挑戰(zhàn)，現(xiàn)階段大部分市場化企業(yè)的主要任務(wù)仍是調(diào)降自身庫存，2025年企業(yè)投資還將處于筑底期。

??總結(jié)

??01 成交面積：同比降幅收窄至17%，2021年以來首次同比降幅低于二成

??截止2024年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積10.3億平方米，較2023年同期下降17%。為促進(jìn)行業(yè)庫存壓力減輕，近年以來土地市場交易規(guī)模的收縮速度明顯快于商品房市場，全國土地供求規(guī)模連年大幅下降。與2020年高點相比，近四年以來土地年成交量已經(jīng)下跌超過六成。不過17%的同比降幅，已是2021年以來降幅最低的一次。就已公布公告數(shù)據(jù)預(yù)估，2024年全年土地成交量將在11億平方米左右，已然和商品房年成交量相近，考慮到出讓土地中的配建和保障房等不可售部分，2024年全國可售商品房用地出讓規(guī)模已然小于新房成交，行業(yè)已經(jīng)正式進(jìn)入去庫存周期，土地成交同比降幅的收窄也在情理之中。

??1、成交規(guī)模同比全線回落，一二線提質(zhì)縮量去庫存

??分城市能級來看，各能級城市土地成交規(guī)模均延續(xù)收窄，其中一二線城市同比降幅更大。一線城市總成交規(guī)模為1850萬平方米，較上年同期下降了30%。分城市來看，除北京成交規(guī)模同比下降15%外，其余三成同比降幅均在二成以上。譬如2024年以來新房成交量接近1400萬平方米的上海，至截稿時僅成交了500萬平方米的商品房用地。作為全國市場健康度最高的一線城市，在2024年也在放慢供地節(jié)奏，減少庫存規(guī)模，以促進(jìn)市場加速企穩(wěn)。

??二三線城市方面，成交規(guī)模規(guī)模同樣繼續(xù)縮減，其中二線城市降幅較大，同比下降21%，三四線城市同比下降16%。在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的領(lǐng)跌之后，三四線城市土地成交規(guī)模率先接近底部，在保證城市重大項目建設(shè)規(guī)模的前提下，進(jìn)一步下跌的空間已然不大。相反二線城市仍有不少城市出現(xiàn)了較大降幅，如長春、沈陽、長沙、天津、蘇州等城市同比降幅均在五成左右或更高。典型如天津2024年以來成交商品房用地僅400萬平方米左右，不到新房交易量的四成，再加之放開四限等穩(wěn)市場政策對需求側(cè)的扶持，2024年天津平均新房開盤去化率超過五成，已然是當(dāng)前穩(wěn)市場的標(biāo)桿城市之一。

??2、城市成交規(guī)模普遍縮水，僅西安全年成交有望維持在2000萬平方米級別 

??截止12月20日，無一城市成交建筑面積超過2000萬方。即便從全年預(yù)估數(shù)據(jù)來看，加上最后十天的公告土地，預(yù)計全年也僅有西安一市成交建面超過2000萬平方米。而在2023年，還有長沙、重慶、西安、鹽城、徐州等五市。土地成交“大市”的消失，一方面是與新房成交規(guī)模的下降同步，另一方面也體現(xiàn)了地方主管部門積極調(diào)整供地節(jié)奏，削減供地規(guī)模以促進(jìn)市場供求恢復(fù)。 

??即便是位于榜首的西安，在近年來新房市場抗壓性表現(xiàn)較佳，且城市建設(shè)處于快速發(fā)展階段的情況下，依舊適度削減了供地規(guī)模，2024年至今土地出讓規(guī)模同比下降約6%。而徐州、常州、南通等三線城市，2024年土地成交規(guī)模同比降幅更是超過三成。其中常州在2024年明確表態(tài)，原則上將停止普通住宅用地供應(yīng)，也不再新建安置房，2024年下半年以來新增供地容積率基本都在2.0以下，為低密度改善型住房用地。 

??至于2024年土地成交量同比上升的少數(shù)城市，大多為年內(nèi)有較多重點項目推動，或前期基數(shù)過低，如臨沂2023年出讓土地規(guī)模大幅收窄至500萬平方米左右， 2024年土地成交建面超過900萬平方米，同比增長62%，但相對其1000萬平方米左右的商品房銷售規(guī)模來看，仍然處于合理范圍之內(nèi)。 

??分能級來看，一線城市均未入榜，二線城市有6個城市入榜，較上年減少一個，三四線多達(dá)14個城市入榜，較上年增加一個。這也與各能級城市土地成交規(guī)模的變動趨勢相一致，成交規(guī)?？焖偈湛s的高能級入榜城市進(jìn)一步減少。

??02 成交金額：同比降幅擴大至23%, 優(yōu)質(zhì)高單價地塊成交占比下降（略）

??1、二線城市成交金額同比領(lǐng)跌，優(yōu)質(zhì)高單價地塊成交占比下降（略）

??2、TOP5成交金額均同比下行，僅京滬杭成交金額超千億（略）

??03 成交熱度：少數(shù)核心地塊火爆，整體溢價率仍延續(xù)4%左右低位（略）

??04 重點城市拿地開工率不足五成，盈利項目才會開盤

??1、23-24H1成交宅地整體開工率46%，開工兩極分化嚴(yán)重

??CRIC統(tǒng)計了30個典型城市，30城2023年至2024年上半年成交含宅地塊中，整體開工率達(dá)到47%，但不同能級差異顯著。

??一線城市的開工率達(dá)到84.6%，二線城市則大幅降低至40.7%。也就是說，目前在一線城市以外的地方，土地成交一年半以后的開工情況并不理想，尤其是部分非市場化拿地較多的二線城市，長久不開工成為常態(tài)，土地供應(yīng)也成為“無效供應(yīng)”。

??2、30城整體開盤率僅36.1%，北京、杭州等城市表現(xiàn)突出

??從開工情況進(jìn)一步推進(jìn)至開盤情況，重點23城23-24H1成交宅地的開盤率進(jìn)一步下降至36.1%，與開工率相比下降11個百分點。其中一線城市平均開盤率達(dá)到67.9%，二線城市則僅有35%。

??項目的開工、開盤“積極性”受到城市市場活躍程度低、庫存高企、城投不斷“托底”以及開發(fā)商資金情況等諸多方面的影響，尤其是開發(fā)商的資金將直接影響到項目能否正常推進(jìn)，達(dá)到預(yù)期進(jìn)度。綜合來看北京、杭州、上海等城市的開盤率明顯高于其他城市。

??3、能開盤的項目多數(shù)能賺錢

??在已開盤的項目中，結(jié)合建安成本、融資成本等動態(tài)盈利能力的測發(fā)現(xiàn)，在多數(shù)城市能夠開盤的項目都能盈利。如濟南、合肥、青島等城市盈利比例超過80%，長三角的蘇州、寧波、南京等城市盈利能力也超過五成。

??但值得注意的是，如果我們結(jié)合城市盈利比例和拿地開盤的情況來看，雖然多數(shù)城市開盤項目均盈利，但開盤率確保持在較低水平，如深圳率僅為20%，濟南、青島近一年拿地開盤項目數(shù)量均在20+,盈利比例超過九成，但實際開盤率不到25%。由此可見，當(dāng)前市場背景下，只有確定性高的賺錢的項目企業(yè)才會有意愿去新開盤。

??當(dāng)前企業(yè)推盤邏輯和過去已經(jīng)發(fā)生了較大變化，在高周轉(zhuǎn)、快增長的階段，即便是拿了高價地，不賺錢企業(yè)也會積極開盤，追求規(guī)模。但在這一輪行業(yè)長期筑底修復(fù)的走勢中，企業(yè)更加謹(jǐn)慎，更注重流量和收益，因此也只有算得過來賬且賺錢的項目才會推盤入市。

??05 企業(yè)投資力度持續(xù)收縮，央企拿地金額銳減46%

??1、企業(yè)投資金額三連降，投資意愿處在歷史低位2024年房企投資持續(xù)低迷，全年新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強總和分別為22061億元、10840億元和10687萬平方米，同比降幅分別為31%、30%和20%，不但同比表現(xiàn)為下降、且降幅較去年末持續(xù)增大。

??拿地銷售比方面，全年百強房企拿地銷售比0.16，與去年相比下降0.05，再度刷新近5年來最低位。

??分季度來看，今年全年拿地銷售比表現(xiàn)較為穩(wěn)定，一季度開始就在0.15左右徘徊，拿地銷售比受到頭部國央企的影響較大，且拿地節(jié)奏并未出現(xiàn)大的調(diào)整，年末小幅上翹至0.16。

??截止至11月末，新增貨值的各梯隊門檻值也仍處于同比下降的狀態(tài)，新增貨值百強門檻值為51.5億元，同比降幅為13%，與去年同期相比，降幅有所收窄。

??分梯隊來看，新增貨值10強的門檻值同比下降最為嚴(yán)重，11月末10強門檻值為383.7億元，同比降幅達(dá)到46%，在梯隊中降幅最大，且較去年同期降幅增大23個百分點，雖然今年頭部國央企拿地仍是助力，但縱向?qū)Ρ葋砜?，頭部房企投資的力度也在收緊；其次20強、30強、50強的門檻值同比降幅分別為20%、25%和4%。

??2、布局高度趨同，頭部企業(yè)均聚焦一二線核心地塊（略）

??3、央企投資規(guī)模大但同比降幅超五成，土地市場城投托底現(xiàn)象仍明顯

??從企業(yè)具體投資布局而言，2024年仍然保持了“少數(shù)央國企占主導(dǎo)、多地城投托底、民企持續(xù)萎靡”的格局。央國企同樣深陷市場銷售持續(xù)筑底的影響，投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，雖然投資規(guī)模仍保持領(lǐng)先，但較去年大幅下滑。這也導(dǎo)致在多個地方土地市場依舊需要城投平臺公司進(jìn)行托底，雖然整體金額不及央國企，但數(shù)量較多，且拿地金額較去年有明顯提升。

??從拿地金額TOP100企業(yè)來看，央國企依舊是2024年土地市場絕對主力，雖然上榜數(shù)量少但金額占比高。其中，前十一月央企拿地金額占百強比例30%，國企達(dá)到23%，分別較2023年同期下降10個百分點和上漲6個百分點。而民企金額占比僅有14%，較去年同期下降4個百分點。相較之下，城投在央企投資下滑之下承擔(dān)了更多的托底作用，拿地金額TOP100中城投拿地金額占比達(dá)到26%，僅次于央企，較2023年同期增加15個百分點，且上榜數(shù)量中，城投企業(yè)也是占據(jù)了半壁江山。

??進(jìn)一步細(xì)分企業(yè)類型來看，混合所有制、民企、央企投資金額均大幅下降，前兩者降幅超過50%。降幅最大的是混合所有制企業(yè)，較同期下降66%，金地幾乎暫緩拿地，萬科投資金額不足百億，即便是今年拿地較為積極的綠城，拿地金額同比下降21%。民企中，目前尚存拿地能力的也僅有少數(shù)規(guī)?；?、全國化的企業(yè)，如龍湖、濱江、偉星等等，前十一月拿地金額同比降52%。而拿地金額最多的央國企降幅同樣接近五成，保利、華潤降幅在50%以下，中海、招商降幅達(dá)到62%，謹(jǐn)慎投資成為諸多央企應(yīng)對市場持續(xù)筑底的首要策略。地方國企中，部分企業(yè)在積極走出大本營持續(xù)拓展質(zhì)地優(yōu)良的核心城市，因此拿地金額降幅僅為14%，其中越秀地產(chǎn)表現(xiàn)相對突出，招拍掛和收并購雙管齊下，拿地金額增幅接近五成。

??值得注意的是，在各類型房企拿地金額普遍下降的同時，城投則繼續(xù)為土地市場托底，且拿地金額較2023年同期增長36%。

??展望

??從全年成交變動來看，2024年土地市場成交規(guī)模延續(xù)縮量，成交建面再度刷新近十年新低，促進(jìn)行業(yè)去庫存步伐快速推進(jìn)，在少數(shù)核心優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，整體市場熱度低位維穩(wěn)。接下來，在供地規(guī)模已經(jīng)基本緊縮到位的基礎(chǔ)之上，土地市場交易規(guī)模有望低位企穩(wěn)，但從企業(yè)投資角度來看，鑒于大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流、庫存周轉(zhuǎn)依舊承壓，預(yù)計2025年企業(yè)投資仍將處于筑底期。

??06 寬松貨幣政策疊加需求端預(yù)期改善，2025年土地成交有望低位企穩(wěn)

??預(yù)估全年數(shù)據(jù)，2024年全國土地成交將較2020年高點下降超過六成，期間降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商品房、房地產(chǎn)投資、施工面積等行業(yè)核心指標(biāo)。作為行業(yè)去庫存的最先行指標(biāo)，土地出讓規(guī)模的連續(xù)大幅度收窄，既是行業(yè)供求規(guī)律自我調(diào)整的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了地方主管部門的主動收縮調(diào)整，有利于行業(yè)穩(wěn)市場預(yù)期的確立。隨著2024年土地成交建面降至10億平方米級別，其中可售部分已然低于商品房成交面積，行業(yè)也進(jìn)入了實質(zhì)性的去庫存周期。土拍熱度方面，2022年以來各地主動地下調(diào)了供地規(guī)模，并且在2023年由自然資源部主導(dǎo)推出了預(yù)供地制度，進(jìn)一步促進(jìn)了地塊信息的公開透明，保證了土地出讓的充分競爭。因此近兩年以來雖然土地成交規(guī)模大幅下降，但整體溢價率仍能保持在4%左右的水平。

??展望2025年，基于歲末中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，得益于貨幣政策重提“適度寬松”，并明確地方債可以用于土地儲備和閑置土地收儲，將在實質(zhì)上加快行業(yè)去庫存步伐，并減輕投資端的資金壓力。另一方面，鑒于10月份以來新房市場銷售的持續(xù)轉(zhuǎn)好，隨著需求端預(yù)期改善，以及上海、杭州、北京等地限房價政策的退出，隨著更多高端新房項目的開盤，也有望推動2025年繼續(xù)迎來更多高品質(zhì)、高單價地塊成交，并帶動投資端信心回升。

??從土地成交規(guī)模角度來看，鑒于行業(yè)庫存仍在高位，在新房銷售規(guī)模較高點下降四成的時代背景之下，在較長的時間之內(nèi)，去庫存仍將是行業(yè)將要面臨的主要挑戰(zhàn)，因此土地成交規(guī)模仍需保持與新房成交規(guī)模相適的低位。并且若盤活閑置用地顯著增多、土地二級市場成交規(guī)模增加，一級招拍掛土地市場成交規(guī)模也需要進(jìn)一步壓降，以配合行業(yè)去庫存節(jié)奏的平穩(wěn)進(jìn)行。

??07 銷售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時間，企業(yè)投資還在筑底期（略）