??“最近幾年，市場(chǎng)可以看到綠城中國(guó)的權(quán)益、利潤(rùn)都在不斷增長(zhǎng)，但改革并不是容易的，也請(qǐng)大家給予耐心，我們會(huì)堅(jiān)定的向目標(biāo)方向前行。”面對(duì)關(guān)于2024年綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城中國(guó)”，3900.HK）發(fā)展的提問(wèn)，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|回應(yīng)。

??3月25日，綠城中國(guó)舉行2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，張亞?wèn)|攜一眾高管出席，包括執(zhí)行董事、副總裁李駿，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁周長(zhǎng)江，執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)等管理層。

??過(guò)去一年，綠城中國(guó)營(yíng)業(yè)收入同比微增3%至1313.8億元，凈利潤(rùn)同比上升13.15%至31.18億元，相比行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)，綠城中國(guó)這份成績(jī)單可圈可點(diǎn)。但在整體大勢(shì)下，綠城中國(guó)也有部分指標(biāo)出現(xiàn)下降，例如毛利率下降至13%；同時(shí)，根據(jù)外部環(huán)境變化計(jì)提了20.35億元資產(chǎn)減值撥備。

??“一方面是整體市場(chǎng)下行及限價(jià)影響，導(dǎo)致售價(jià)不及預(yù)期；另一方面集團(tuán)在拿地策略上聚焦一二線(xiàn)城市，對(duì)項(xiàng)目的安全性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求較高，毛利率相對(duì)偏低?！惫⒅覐?qiáng)表示。

??對(duì)于2024年發(fā)展，綠城中國(guó)也給出了規(guī)劃，一是持續(xù)改革，實(shí)現(xiàn)企業(yè)全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展；二是做好產(chǎn)品，將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)指標(biāo)；三是做好投資，預(yù)計(jì)新增貨值1000億元左右，銷(xiāo)售目標(biāo)爭(zhēng)取與2023年持平。

??“2024年的投資工作比較難做，我們當(dāng)然也想求得更好更快的發(fā)展，希望能夠超過(guò)去年，但是綜合分析下來(lái)今年市場(chǎng)會(huì)面臨比較大的挑戰(zhàn)。”郭佳峰坦言。

??毛利率下降至13%

??最近幾年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行區(qū)間，房企的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售價(jià)格雙重承壓，多數(shù)房企都將眼光聚焦于安全性更高的一二線(xiàn)城市。這樣的城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目利潤(rùn)相對(duì)微薄，在此情況下，房企的毛利率也隨之下行，綠城中國(guó)也未能獨(dú)善其身。

??根據(jù)其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年，綠城中國(guó)毛利率為13%，相較2022年的17.3%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)管理層也對(duì)此問(wèn)題做了回應(yīng)。

??耿忠強(qiáng)表示，公司毛利率下降主要是因?yàn)?023年結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)大部分來(lái)源于2020年和2021年獲取的土地，2021年下半年起房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行嚴(yán)重，綠城中國(guó)也存在部分項(xiàng)目售價(jià)或流速不及預(yù)期的情況；另一方面，公司在拿地策略上，聚焦一二線(xiàn)城市，對(duì)項(xiàng)目的安全性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求較高，毛利率相對(duì)偏低，比如杭州核心區(qū)域地價(jià)已放開(kāi)但房?jī)r(jià)還未放開(kāi)，這就導(dǎo)致了毛利率偏低。

??耿忠強(qiáng)繼續(xù)補(bǔ)充道，已售未結(jié)的項(xiàng)目毛利率整體比目前開(kāi)發(fā)物業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)水平要高，但根據(jù)這幾年的投資策略，我們還是以安全作為拿地時(shí)的首要考慮因素，所以毛利率不會(huì)特別高，整體仍然是15%不到。雖然如此，但因?yàn)榘踩杂辛?，?xiàng)目銷(xiāo)售很快，最終結(jié)轉(zhuǎn)量有保障。

??“2024年預(yù)計(jì)毛利率還是處于底部區(qū)間，但隨著2022年及2023年獲取的項(xiàng)目逐漸交付，未來(lái)公司的凈利潤(rùn)及毛利率都會(huì)有所好轉(zhuǎn)?！惫⒅覐?qiáng)表示。

??2023年，根據(jù)外部環(huán)境變化，綠城中國(guó)共計(jì)提20.35億元的資產(chǎn)減值撥備，主要包括物業(yè)減值13.08億元、投資性物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)損失3.52億元、往來(lái)款減值2.3億元等。

??耿忠強(qiáng)解釋稱(chēng)，物業(yè)減值主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，項(xiàng)目中部分業(yè)態(tài)銷(xiāo)售價(jià)格不及預(yù)期，如鹽城曉風(fēng)印月、奉化鳳悅印湖和桐鄉(xiāng)鳳棲春瀾等。另外，投資性物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)損失主要是寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)低迷，濟(jì)南金融中心、大連深藍(lán)國(guó)際等寫(xiě)字樓公允價(jià)值下降所致。未來(lái)公司會(huì)隨著市場(chǎng)變化做出相應(yīng)的處理。

??預(yù)計(jì)新增貨值1000億元

??2023年，綠城中國(guó)參與了近200場(chǎng)土拍，全年新增項(xiàng)目38個(gè)，總建筑面積約557萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)595億元，平均樓面價(jià)約每平方米14231元，預(yù)計(jì)新增貨值1425億元，超過(guò)2022年。

??這些新拓項(xiàng)目中，一二線(xiàn)城市貨值占比84%，北京、上海、杭州三城新增貨值約823億元，占比58%。

??聚焦一二線(xiàn)重點(diǎn)城市進(jìn)行投資的策略，也為綠城中國(guó)在銷(xiāo)售方面帶來(lái)了實(shí)打?qū)嵉闹妗?023年綠城中國(guó)在杭州市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售631億元，在上海市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額208億元，在西安實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額124億元。

??加之天津、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等城市的助力，綠城中國(guó)2023年實(shí)現(xiàn)總合同銷(xiāo)售額3011億元，其中來(lái)自自投項(xiàng)目的合同銷(xiāo)售金額約1943億元，對(duì)應(yīng)權(quán)益銷(xiāo)售額1276億元，同比增長(zhǎng)4%，權(quán)益比提升至66%。2023年的新增項(xiàng)目中，公司平均權(quán)益比進(jìn)一步提升至約74%。

??談到2024年的投資鋪排，郭佳峰表示，公司也想尋求更好的發(fā)展，希望能超過(guò)2023年1425億元的新增貨值，但根據(jù)綜合分析來(lái)看，今年市場(chǎng)可能會(huì)面臨較大挑戰(zhàn)，權(quán)衡之下預(yù)計(jì)2024年將新增1000億元左右，且將視銷(xiāo)售及現(xiàn)金流情況安排。

??郭佳峰也透露，今年3月至5月，上海、杭州、北京等地區(qū)仍有優(yōu)質(zhì)土地在等待拍賣(mài)，綠城中國(guó)也一直在關(guān)注。

??當(dāng)下，銷(xiāo)售仍是房企各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)的基礎(chǔ)，業(yè)界對(duì)于房企的銷(xiāo)售走勢(shì)較為關(guān)心。

??對(duì)此，郭佳峰表示，一季度特別是一二月份回調(diào)比較大，新房市場(chǎng)低迷是2023年四季度市場(chǎng)情況的延續(xù)，市場(chǎng)整體仍在筑底震蕩。2024年預(yù)計(jì)將會(huì)是各方面調(diào)整的大年，包括政策、市場(chǎng)、需求等，整體趨勢(shì)上可能會(huì)進(jìn)入緩慢復(fù)蘇的進(jìn)程。三月市場(chǎng)總體有所好轉(zhuǎn)，但很難判斷四月、五月及往后的銷(xiāo)售形勢(shì)。綜合考量下，綠城中國(guó)將更加看重權(quán)益銷(xiāo)售，在充滿(mǎn)挑戰(zhàn)和更加不確定的市場(chǎng)，爭(zhēng)取與2023年銷(xiāo)售持平。

??持續(xù)改革

??近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，行業(yè)探索新模式加速，在張亞?wèn)|看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展模式就是“四個(gè)分化”和“四個(gè)變化”。

??“四個(gè)分化”即市場(chǎng)、資源、企業(yè)、產(chǎn)品的分化；“四個(gè)變化”是發(fā)展階段從增量時(shí)代變?yōu)榇媪繒r(shí)代，供求關(guān)系從供不應(yīng)求變?yōu)楣┐笥谇螅袌?chǎng)結(jié)構(gòu)從剛需為主變?yōu)楦纳茷橹?，房屋功能需求從金融屬性回歸居住屬性。

??在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞?wèn)|也再次強(qiáng)調(diào)了上述觀點(diǎn)。他表示，在“四個(gè)分化”和“四個(gè)變化”中，綠城中國(guó)均處于好的、正確的一側(cè)，這也保證了綠城中國(guó)在近幾年發(fā)展中處于有利位置。特別是最近中央提出了保障房+商品房、剛需+改善的結(jié)構(gòu)布局，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景所在?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，不管是市場(chǎng)分析還是政策引導(dǎo)，對(duì)綠城中國(guó)而言是有利的。

??即使如此，綠城中國(guó)不能懈怠，張亞?wèn)|認(rèn)為：“改革，應(yīng)該永遠(yuǎn)在路上?！?/p>

??他進(jìn)一步表示，現(xiàn)在整體市場(chǎng)的好壞，例如三四線(xiàn)城市發(fā)展情況，與綠城中國(guó)的布局和戰(zhàn)略關(guān)系不大，業(yè)界更應(yīng)關(guān)注綠城中國(guó)目標(biāo)市場(chǎng)的好與壞。目前來(lái)看，這些市場(chǎng)都是穩(wěn)定的，甚至是向好的。在這樣的發(fā)展環(huán)境中要讓自身處于更加有利的位置，靠的是公司內(nèi)部持續(xù)的改革、改變、改進(jìn)，這也是綠城中國(guó)2024年發(fā)展的關(guān)鍵詞。

??對(duì)于改革的目標(biāo)，張亞?wèn)|表示，簡(jiǎn)單說(shuō)就是給投資人、給客戶(hù)更多貢獻(xiàn)。近些年，公司積極推動(dòng)發(fā)展模式由以“擴(kuò)量”為主的粗放式發(fā)展，向以“提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變，實(shí)際上就是增加權(quán)益、增加營(yíng)業(yè)收入、增加利潤(rùn)。

??說(shuō)到此，張亞?wèn)|也拜托大家一定要有耐心，綠城中國(guó)的權(quán)益占比一直在成長(zhǎng)路上。管理層也在持續(xù)努力提升經(jīng)營(yíng)管理水平，堅(jiān)持全品質(zhì)發(fā)展，希望通過(guò)努力都展現(xiàn)到業(yè)績(jī)提升上來(lái)。