??“一切來得很突然?！?/p>

??李楠是華東某品牌房企的財務(wù)負責(zé)人，他告訴記者，今年1月份，他帶領(lǐng)整個財務(wù)團隊統(tǒng)計了公司所有在建和在售項目，“我們內(nèi)部經(jīng)過統(tǒng)計，共篩選出近80個項目。”

??他表示，和“保交樓”一樣，此次融資協(xié)調(diào)機制依然是針對房地產(chǎn)項目；和“保交樓”不一樣的是，“保交樓”完全是紓困屬性，目的是保障已銷售房產(chǎn)全部完工交付，保護購房人利益；“保交樓專項借款”資金來源是政策性銀行，融資金額相對較小，這次的融資協(xié)調(diào)機制的力度更大，讓“出險”項目看到曙光。

??1月12日，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》（下簡稱《通知》），該機制由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負責(zé)同志擔(dān)任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位，通過搭建政、銀、企溝通平臺，各方定期會商，一起協(xié)調(diào)融資中遇到的困難，幫助房企、金融機構(gòu)實現(xiàn)精準(zhǔn)有效對接。

??根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報數(shù)據(jù)，至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

??然而，中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)推進的過程中，各房企的融資到位情況不盡相同，央企和國企在資金到位方面通常表現(xiàn)出較高的效率，而部分出險民營房企則較為遲緩。這一現(xiàn)象背后的主要原因是，當(dāng)前金融監(jiān)管部門對商業(yè)銀行免責(zé)條款相關(guān)政策尚未有新的調(diào)整，在此背景下，商業(yè)銀行依然秉持嚴(yán)格的審核與風(fēng)險控制措施，間接導(dǎo)致了貸款資金的下放速度相對較慢。

??多數(shù)受訪房企負責(zé)人認為，受市場和企業(yè)持續(xù)的高杠桿經(jīng)營和成本上升壓力之下，企業(yè)自有資金十分有限；銷售回款在目前市場形勢下也很難覆蓋資金缺口，涉及爛尾樓的企業(yè)大多存在信用風(fēng)險，正常渠道的外部融資較難實現(xiàn)，當(dāng)下出險房企的融資難度并沒有明顯改善，傳導(dǎo)至項目本身的信用評價較低。

??在李楠看來，隨著項目資金逐漸落位，項目的建設(shè)也將加速推進，整體對市場的正向影響也有望進一步顯現(xiàn)。

??對于此種局面，有分析人士指出，今日房企之危機不單單是宏觀環(huán)境變化的影響，更多還是企業(yè)過往盲目追逐高負債、高周轉(zhuǎn)、高收益所致，這實際上就是反市場的極致的利己主義，只追求賺大錢不顧安危；當(dāng)下，行業(yè)環(huán)境改變，在化解債務(wù)危機和保交樓問題上，不僅需要政策層面扶持，而且企業(yè)負責(zé)人要對債權(quán)人講信用，對購房者遵守契約，積極拿出解決方案，才是化解之道。

??擠進“白名單”不容易

??1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局共同提出要滿足優(yōu)質(zhì)項目合理融資需求，到26日召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會（下稱“部署會”），項目“白名單”政策出臺，十分高效。

??然而，各地“出險”項目想擠進白名單并不容易。

??從《通知》出臺到跟進落實政策，僅過去半月時間。經(jīng)過各地方住建部門篩選，截至目前，李楠的公司有近70個項目被納入了“白名單”中。

??“進入‘白名單’的歷程并非毫無阻礙?！崩铋蛴浾咄嘎叮驹谌A東地區(qū)的十多個項目均未能成功入選“白名單”，其主要原因是這些項目在過去存在預(yù)售資金被挪用的狀況。

??此次，進入白名單的項目需要滿足5點要求：房地產(chǎn)開發(fā)項目必須處于在建施工狀態(tài)，包含短期停工但資金到位后能馬上復(fù)工，并能建成交付的項目；房地產(chǎn)開發(fā)項目具有與融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔(dān)保；房地產(chǎn)開發(fā)項目已明確擬申請貸款的主辦銀行，并接受貸款資金封閉管理；房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回；房地產(chǎn)開發(fā)項目初步制定了貸款資金使用計劃和完工計劃。

??“一些地方的住建部門在審查過程中，發(fā)現(xiàn)上報的項目存在抵押或資金挪用的情況，會立即將其駁回。”李楠如是說道。

??李楠向記者坦言，一些地方住建部門，嚴(yán)格按照5條標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”。例如“要有融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔(dān)?！?，“這一點很多涉險房企就不易達到，房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大都已經(jīng)抵押，實際能夠達到銀行抵押要求的資產(chǎn)可能少之又少。”

??此外，部分地方住建部門和企業(yè)之間的信息互通性有待改善。

??王強，身為某知名房地產(chǎn)企業(yè)在湖南地區(qū)的負責(zé)人，近日在接受記者采訪時透露，其所在區(qū)域的一個地產(chǎn)項目在嘗試列入“白名單”時，遭到了地方住建部門的拒絕，理由是，該開發(fā)企業(yè)存在不作為現(xiàn)象，且項目停工時間過長。

??王強很無奈，“如果項目資金充足、運轉(zhuǎn)正常，又豈會停工，我們申報的項目都是‘賣不動、又缺錢’，需要外部輸血的項目。”

??李楠提出，項目是否能列入白名單，固然與項目自身的質(zhì)素息息相關(guān)，但同樣不可忽視的是當(dāng)?shù)刈〗ú块T所給予的支持力度。

??2月初，廣西南寧市 “北投荷院”商品房住宅項目獲得了民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款，至此，全國房地產(chǎn)項目“白名單”首筆貸款落地。

??3月1日，民營房企中南建設(shè)位于西安的君啟項目落地放款，獲得融資支持近3000萬元。

??3月5日，福建廈門的遠洋風(fēng)景項目獲得建設(shè)銀行通過調(diào)整還款安排等方式融資支持10.17億元。

??除了央企和國企外，現(xiàn)階段有一些民營房企也零星獲得了白名單融資支持。

??受訪房企負責(zé)人普遍認為，隨著兩會的召開，政府工作報告對于房企融資高度予以關(guān)注，后續(xù)融資門檻會進一步降低，便利度會進一步提升。

??地方銀行謹慎試水

??與以往融資過程中房企CFO需要親自“刷臉”不同，此次融資過程將由各地住建部門主導(dǎo)，他們將負責(zé)篩選并上報符合條件的入圍名單給指定的“銀團”。

??春節(jié)長假剛一結(jié)束，李楠便開啟“空中飛人”模式頻繁穿梭于各地。他不僅時刻關(guān)注著“白名單”的申報進度，還要奔赴全國多個項目現(xiàn)場，與當(dāng)?shù)劂y行進行深入交流，共同探討進一步推進融資合作的相關(guān)事宜。

??在李楠看來，接下來才是要打硬仗的時候?！鞍酌麊巍睆纳陥?、推送、篩選、審批、融資落地，貸款需要層層把關(guān)，最終項目實際收到融資需要一定的條件和時間。

??“入圍未必能夠獲得融資，還要面臨著銀行的審核，同時落地支持的方式也因不同銀行、不同項目存在著差異?！崩铋f。

??張強，某房企湘贛區(qū)域負責(zé)人。其所轄區(qū)域內(nèi)的一個項目順利進入“白名單”。此后張強及其團隊立即開始著手與潛在的金融機構(gòu)進行接觸。

??張強透露，目前民生銀行對他們項目的盡調(diào)已經(jīng)完成，“和我們對接的業(yè)務(wù)行已經(jīng)上報至湖南省分行，待省行再向總行打報告，等待最終批復(fù)。”

??項目進展順利，主要源于項目本身很“干凈”，“我們項目沒有剩余的貸款和融資余額，抵押物也很充足?！睆垙娬f。

??同時，融資的申請周期也從原先的3-4個月，縮短至如今的2個月以內(nèi)。

??除了抵押物充足，項目城市能級也尤為重要。

??向前是某品牌房企福建區(qū)域負責(zé)人，他們申報“白名單”的項目位于廈門，此前，項目因與合作方存在資債糾紛，被金融機構(gòu)提前抽貸，已經(jīng)停工近1年時間。

??當(dāng)時，公司和金融機構(gòu)談判陷入僵局，項目一度進入“至暗時刻”，經(jīng)過近半年時間的博弈，恰逢“白名單”政策推出，項目迎來了難得的融資窗口期。

??“項目地理位置優(yōu)越，又有當(dāng)?shù)夭块T的推進，債務(wù)不僅獲得了展期，金融機構(gòu)還給予利率下浮?！毕蚯罢f。

??現(xiàn)在，只待資金到賬，向前所在的項目便能全面復(fù)工，進入正常的開發(fā)建設(shè)階段。

??記者注意到，此次“協(xié)調(diào)機制”，金融機構(gòu)開始探索新模式，按照“一項目一方案”的方式，采取貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式對項目予以支持。

??據(jù)悉，交通銀行某地支行對一些暫時困難的項目，采取了“借新還舊”模式，即將項目原先的抵押權(quán)進行置換，并在此基礎(chǔ)上新增一筆融資，而這部分新增融資便成為項目的啟動資金來進行開發(fā)建設(shè)。

??在還款機制上，較之以前也靈活許多，銀行將原本的“按時間”還款改為“按銷售進度”還款，即“賣多少、還多少”。

??不過，從目前公布融資的項目看，申報入圍的項目多，實際獲得融資的節(jié)奏偏慢。

??業(yè)內(nèi)人士表示，地方各級銀行系統(tǒng)落實中央要求緩慢，許多項目依舊面臨融資難、利息高等問題。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“白名單”推送給銀行，并不意味著銀行必須提供貸款，銀行也要按照常規(guī)的信貸審批和風(fēng)險控制流程進行把控。

??目前，銀行依然執(zhí)行的是“誰審批、誰負責(zé)”的責(zé)任機制，“在免責(zé)細則沒有出臺以前，出險房企要想獲得新增融資相對困難。”向前說。

??王強向記者表示，納入“白名單”的企業(yè)，資金封閉運營，本質(zhì)是救項目和保交付，但資金缺少了政府擔(dān)保，其本質(zhì)是銀行的商業(yè)行為。

??“如果銀行信貸政策上沒有新的突破，房企能否進行新增融資，還有待驗證。”王強說。

??銀企協(xié)調(diào)機制有待完善

??隨著協(xié)調(diào)機制加速運轉(zhuǎn)，房企“白名單”項目持續(xù)增加。

??多家民營房企的財務(wù)負責(zé)人向記者表示，目前銀行對于民營房企尤其是“出險”房企，還沒有出臺發(fā)放新增融資的相應(yīng)政策。目前“白名單”推進過程中，依然呈現(xiàn)央企國企占優(yōu)，民營房企陪跑的情況。

??某華南頭部房企CFO張康表示，他們申報的項目在進入了“白名單”后，主動與當(dāng)?shù)刂饕y行接洽后，便沒了下文，得到的是“等待總行和上級單位通知”的答復(fù)。

??張康認為，出現(xiàn)上述情況的主要原因是民營房企缺乏合規(guī)資產(chǎn)和抵押物，真正能夠達到“白名單”篩選5條準(zhǔn)入要求的項目可謂“鳳毛麟角”，后續(xù)需要對民營企業(yè)項目準(zhǔn)入條件進行適度調(diào)整，才更有利于機制的落地。

??在李宇嘉看來，從2022年“三支箭”到“16條”，再到2023年底中央金融工作會議提出的一視同仁，三個不低于，國家比較重視，但落實效果不佳，主要原因在于銀行對風(fēng)險擔(dān)憂比較大，對房企的信任度比較低。

??面對民企的困境，地方住建部門也有“難言之隱”。

??向前告訴記者，他們公司位于四川某地的一個項目，此前因資金問題一度陷入停工的，施工方撤場，還出現(xiàn)了農(nóng)民工群體性事件。為了解決當(dāng)下困境，當(dāng)?shù)刈〗ú块T將其納入了“白名單”，原本以為項目可以順利獲得新增貸款。但審核到了金融端卻遲遲沒有進展。

??這或許是個案，“地方住建部門并不直接指定融資的金融機構(gòu)，企業(yè)只能自己去談，畢竟銀行有自己的責(zé)任機制?！毕蚯罢f。

??安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，雖然政策層面要求要以項目為考量，不做“一刀切”，但在實際推行過程中，還是存在“風(fēng)控嚴(yán)”、“有授信”但實際落實偏慢的情況，這一情況的改變，還需要給出執(zhí)行細則，并明確相關(guān)責(zé)任，被動推進的節(jié)奏總會偏慢。

??不過，好消息也紛至沓來，目前，陸續(xù)有多家銀行已經(jīng)開始著手建立免責(zé)機制細則，主要涉及兩個方面，一是項目進入“白名單”后，資金落位情況的責(zé)任機制。二是金融機構(gòu)在放款后的風(fēng)險防范。

??張波表示，規(guī)定的細化和相關(guān)政策的落地，尤其針對房企的債務(wù)風(fēng)險甄別，要充分考慮地產(chǎn)行業(yè)模式下母公司與子公司之間的財務(wù)關(guān)系。沒有相應(yīng)抵押物，單依靠信用貸肯定極難獲得商業(yè)銀行的支持。

??多家房企財務(wù)負責(zé)人則表示，現(xiàn)階段企業(yè)要想順利獲得融資，需要靠有關(guān)部門予以更多的關(guān)注，“類似以往國家紓困資金的操作方式可能更有利于白名單落地?！?/p>

??如何“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，是當(dāng)下眾多民營房企最為關(guān)心的問題。

??不過，李宇嘉指出，不能認為融資對接機制落地了，貸款就水到渠成。企業(yè)的主體責(zé)任，是第一位的。表現(xiàn)在項目土地獲取、規(guī)劃報建、開工銷售、竣工交付等全流程必須要落實各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管要求，確保前端申報的材料是真實、可靠，倒逼房企經(jīng)營走向合規(guī)，重建銀行和開發(fā)商之間的信任關(guān)系。

??與此同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動作為，發(fā)揮主觀能動性，不能被動等待施救，也要有自己的使命和擔(dān)當(dāng)。

??（應(yīng)受訪者要求 文中 李楠 張強 向前 王強均為化名 ）