??“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在筑底回穩(wěn)，當(dāng)下最希望支持的政策是提升客戶的支付能力和信心?！比A潤(rùn)置地副總裁陳偉在回答中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者提問(wèn)時(shí)說(shuō)。

??3月26日，華潤(rùn)置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”，HK.01109）發(fā)布2023年業(yè)績(jī)報(bào)告。全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額3070億元，營(yíng)業(yè)額2511億元，同比增長(zhǎng)21.3%。2023年綜合毛利率25.2%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)及核心凈利潤(rùn)分別按年增長(zhǎng)11.7%和2.9%至314億元和278億元。

??在房企2023年普遍預(yù)虧的市場(chǎng)環(huán)境下，這算是一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

??“2024年要真正習(xí)慣過(guò)緊日子?！比A潤(rùn)置地主席李欣分析，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)規(guī)模持續(xù)收縮，“三高”的發(fā)展模式已經(jīng)終結(jié)。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)、消費(fèi)場(chǎng)景以及空間服務(wù)的要求越來(lái)越高，新發(fā)展模式正在建立過(guò)程中。華潤(rùn)置地為此調(diào)整了中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃體系。

??“本次戰(zhàn)略檢討，在‘十四五’戰(zhàn)略規(guī)劃框架基礎(chǔ)上，除了對(duì)投資、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等常態(tài)化工作進(jìn)行強(qiáng)化和優(yōu)化外，重點(diǎn)變化是：明確把‘大資管’業(yè)務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)來(lái)定義，目標(biāo)是‘十四五’期內(nèi)，把資管業(yè)務(wù)培育為置地第二增長(zhǎng)曲線?！崩钚勒f(shuō)。

??2023年?duì)I業(yè)收入2511.4億元

??明確“大資管”為主航道

??樓市調(diào)整持續(xù)，2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于風(fēng)險(xiǎn)出清階段。從業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，2023年房企普遍預(yù)虧。中海、華潤(rùn)等央企國(guó)企在過(guò)去一年銷售表現(xiàn)整體好于混合所有制企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)。

??財(cái)報(bào)顯示，2023年，華潤(rùn)置地簽約額3070億元，同比增長(zhǎng)1.9%。開發(fā)銷售業(yè)務(wù)結(jié)算收入2121億元，結(jié)算面積1184萬(wàn)平方米，一線城市收益占比提升11個(gè)百分點(diǎn)， 結(jié)算均價(jià)上升25.4%至17913元/平米。

??“年內(nèi)首開項(xiàng)目64個(gè)，平均首開周期提速至6.1個(gè)月；市占率同比提升0.3 個(gè)百分點(diǎn)，24個(gè)城市當(dāng)?shù)厥姓悸逝琶拔??！?華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清介紹，公司年度簽約額貢獻(xiàn)前三的項(xiàng)目分別位于深圳、上海、北京。

??在經(jīng)濟(jì)和行業(yè)下行的雙重挑戰(zhàn)下，如何保證收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)是很多公司面臨的問(wèn)題。李欣介紹了華潤(rùn)置地的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略調(diào)整思路，重點(diǎn)講到了向“大資管”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向。即在原有“開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)”三個(gè)主航道業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，將“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)”調(diào)整為“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資管業(yè)務(wù)”。明確向“大資管”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造公司第二增長(zhǎng)曲線。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，華潤(rùn)置地資管規(guī)模達(dá)4275億元，同比增長(zhǎng)19.2%，主要增長(zhǎng)來(lái)自購(gòu)物中心。

??“對(duì)比國(guó)際標(biāo)桿的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，還有較大的提升空間，未來(lái)將持續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)管理規(guī)模增長(zhǎng)?！比A潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥談及轉(zhuǎn)型落地思路時(shí)表示，一方面繼續(xù)堅(jiān)定獲取優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心地塊，抓住購(gòu)物中心增量發(fā)展機(jī)會(huì)，另一方面積極推動(dòng)存量收并購(gòu)項(xiàng)目落地，獲取優(yōu)質(zhì)存量資源，從增量、存量?jī)蓚€(gè)維度推動(dòng)資產(chǎn)管理規(guī)模不斷增長(zhǎng)。

??此外，會(huì)加強(qiáng)金融化運(yùn)作，不斷去強(qiáng)化資管平臺(tái)和能力建設(shè)。華潤(rùn)置地商業(yè)REIT已于3月14日上市發(fā)行，該公司表示未來(lái)將積極推動(dòng)公募REITs擴(kuò)募，不斷做大公募REITs平臺(tái)。同時(shí)將結(jié)合相關(guān)政策要求，在制度允許的情況下，積極探索私募REITs、Pre-REITs等金融工具，構(gòu)建公募、私募兩大金融平臺(tái)，持續(xù)引入外部金融資源，構(gòu)建“投、融、建、管、退”的資本循環(huán)。

??行業(yè)筑底回穩(wěn)

??希望加大對(duì)消費(fèi)者利好的政策

??“2024年，我們‘以有利潤(rùn)增長(zhǎng)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)’為核心經(jīng)營(yíng)策略?！睂?duì)于2023年的業(yè)績(jī)，陳偉表示管理層比較滿意，有信心完成2024年業(yè)績(jī)。在政策層面，希望能進(jìn)一步提升消費(fèi)者購(gòu)買力和信心。

??陳偉認(rèn)為，今年1~2月份新建商品房銷售面積、銷售額同比較大幅度的下滑，與2023年市場(chǎng)需求集中釋放基數(shù)較高有關(guān)，供應(yīng)收緊、二手房分流也有所影響。進(jìn)入3月以來(lái)，新房市場(chǎng)無(wú)論是從來(lái)訪、成交環(huán)比均有大幅改善。市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，核心一二線城市表現(xiàn)較好，核心地段和郊區(qū)項(xiàng)目表現(xiàn)分化，改善產(chǎn)品表現(xiàn)優(yōu)異。

??對(duì)于未來(lái)，華潤(rùn)管理層持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。理由是2023年我國(guó)經(jīng)濟(jì)完成既定目標(biāo)，2024年提出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)為5%左右，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，堅(jiān)定推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，擴(kuò)大居民和青年就業(yè)，推進(jìn)“新型城鎮(zhèn)化”，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在長(zhǎng)期健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

??政策端重大利好消息是，3月22日，國(guó)常會(huì)會(huì)議指出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??陳偉在回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)判斷，今年房地產(chǎn)政策端繼續(xù)優(yōu)化，持續(xù)為“促需求”“穩(wěn)市場(chǎng)”注入積極動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存仍然較高，市場(chǎng)短期信心不足，二手房市場(chǎng)分流壓力持續(xù)存在?！拔覀冋J(rèn)為市場(chǎng)處于一個(gè)持續(xù)筑底、積蓄向上勢(shì)能的過(guò)程?！?/p>

??當(dāng)下國(guó)際局勢(shì)多變、全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能不足的大背景下，疊加行業(yè)供給側(cè)出清的陣痛期，未來(lái)依然具有一定的不確定性。陳偉說(shuō)，公司經(jīng)營(yíng)管理層做出積極預(yù)案，確保經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的安全性。市場(chǎng)分化之下，我們看到“核心城市、好地段、好產(chǎn)品、好服務(wù)、優(yōu)配套”的項(xiàng)目依然表現(xiàn)亮眼、受到市場(chǎng)追捧。2024年的供貨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以一二線核心城市核心地段的改善產(chǎn)品為主，也將有助于公司今年銷售業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)。

??陳偉表示，針對(duì)低迷的市場(chǎng)，華潤(rùn)置地的銷售策略主要包括五點(diǎn)。一是在可售貨值優(yōu)質(zhì)且充足的基礎(chǔ)上，抓好供銷存管理。目前華潤(rùn)置地年初庫(kù)存資源就達(dá)到2803億元，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和去化節(jié)奏動(dòng)態(tài)的補(bǔ)充新資源，預(yù)計(jì)新推資源可達(dá)2505億元（含預(yù)計(jì)新獲取項(xiàng)目）。全年可售資源合計(jì)約為5308億元，其中約77%為住宅產(chǎn)品，約88%位于一二線城市。

??第二點(diǎn)是做到整體業(yè)績(jī)節(jié)奏和單項(xiàng)目效率雙提速。

??“2024年我們開年即沖刺，前置供貨資源，加快銷售回款速度，堅(jiān)決進(jìn)行一季度和上半年搶跑，全力提升業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)節(jié)奏?！标悅フf(shuō)，公司對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)效率提出了更高要求，比如上半年新獲取的項(xiàng)目爭(zhēng)取年內(nèi)開盤，明年上市的部分項(xiàng)目也要前置至今年供貨。

??第三是繼續(xù)堅(jiān)持“好產(chǎn)品、好服務(wù)”理念。根據(jù)市場(chǎng)和客戶需求變化，保證產(chǎn)品時(shí)賣時(shí)新，同時(shí)搭建分級(jí)分檔的全方位服務(wù)觸點(diǎn)，提升客戶和業(yè)主的服務(wù)體驗(yàn)。

??最后是因地制宜，分類分策的做優(yōu)存量和構(gòu)建新的營(yíng)銷模式。

??“去年我們營(yíng)銷全渠道拓客模式成交占比達(dá)到30%，今年將繼續(xù)加大全渠道建設(shè)和線上營(yíng)銷力度。”