??3月即將過(guò)去，作為傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，再加上2024年至今的政策利好推動(dòng)，部分城市市場(chǎng)略顯回暖征兆。

??從一線(xiàn)城市來(lái)看，北上廣深中，深圳表現(xiàn)最好，春節(jié)后無(wú)論是二手住宅成交還是新房項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、去化均呈現(xiàn)出復(fù)蘇行情，但其余三個(gè)城市表現(xiàn)平平。

??二線(xiàn)城市中，南京、成都、武漢、天津、青島等持續(xù)升溫，其中南京新房市場(chǎng)3月上旬開(kāi)盤(pán)去化率反彈至2022年來(lái)新高，成都新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率保持在60%以高位水平。武漢新房市場(chǎng)成交雖未修復(fù)至節(jié)前水平，但二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫，已達(dá)近1年高點(diǎn)，天津和青島二手房市場(chǎng)同樣持續(xù)升溫、已達(dá)2023年二季度以來(lái)高點(diǎn)。

??整體而言，雖然目前部分城市出現(xiàn)復(fù)蘇征兆，但整體市場(chǎng)修復(fù)依然緩慢，若后續(xù)無(wú)密集利好政策疊加，未來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)力或?qū)⒊掷m(xù)放緩。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年第11周（03.11-03.17），各能級(jí)成交指數(shù)均有所回升。一線(xiàn)指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)10.62至57.97，二線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)10.72點(diǎn)至40.53，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交環(huán)比均回升，三四線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)10.95點(diǎn)至80.93。

??具體來(lái)看，4個(gè)一線(xiàn)城市成交整體仍保持低位。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至17日，北京3月累計(jì)成交面積16.3萬(wàn)平方米，較2024年2月表現(xiàn)相對(duì)較好，但預(yù)去年同期相比仍有較大差距。

??從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看，北京之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“降低首付比例”、“降低房貸利率”、“通州解除雙限購(gòu)”等政策刺激，沒(méi)有起到預(yù)期中的作用，成交量并沒(méi)有起來(lái)，且價(jià)格也沒(méi)有完全穩(wěn)住。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年9月至2024年2月，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月環(huán)比、同比都在下跌，若二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下調(diào)，未來(lái)可能會(huì)傳導(dǎo)至新房端。

??上海方面，截至17日，累計(jì)成交面積16.7萬(wàn)平方米，成交量有所反彈，但是反彈勢(shì)頭較弱。

??從交易格局看，豪宅產(chǎn)品相當(dāng)活躍，成交前十榜單中，10萬(wàn)+樓盤(pán)有4個(gè)上榜，供應(yīng)方面，上海盡管開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目明顯增多，但去化結(jié)果仍然兩極分化嚴(yán)重。

??廣州截至17日，累計(jì)成交面積26.8 萬(wàn)平方米，第11周（03.11-03.17）成交面積11.6萬(wàn)平方米，高于2024年周平均成交面積7.9萬(wàn)平方米。

??4個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳表現(xiàn)最為亮眼，春節(jié)后無(wú)論是二手住宅成交還是新房項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、去化均呈現(xiàn)出快速反彈。

??具體來(lái)看，春節(jié)之后，深圳二手住宅成交大幅反彈，周均成交量已超去年四季度周均水平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年第8周-第10周周均成交套數(shù)已達(dá)760套，超過(guò)了2023年四季度周均成交749套，達(dá)到了階段性高位。

??深圳二手房市場(chǎng)能快速?gòu)?fù)蘇與節(jié)后掛牌量增價(jià)跌密不可分，業(yè)主對(duì)后市房?jī)r(jià)看跌，在節(jié)后紛紛采取拋售策略，掛牌量激增，第8周-第9周每周新增掛牌量均超2200套，達(dá)到階段高位，且業(yè)主多數(shù)想蹭這一波行情回暖賣(mài)房，七成以上業(yè)主降價(jià)，疊加節(jié)前限購(gòu)優(yōu)化政策及20日貸款利率大幅下調(diào)，二手房成交量呈快速回升勢(shì)頭。

??深圳新房市場(chǎng)節(jié)后也呈現(xiàn)出快速反彈，但回暖程度也不及二手房。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后2周來(lái)訪(fǎng)量分別飆升至3830組和4711組，認(rèn)購(gòu)量也達(dá)到了196套和229套，3月第二周來(lái)訪(fǎng)量和認(rèn)購(gòu)量分別為5300組和268套，已處半年來(lái)高位。當(dāng)前流量盤(pán)周成交15-23套，已達(dá)去年小陽(yáng)春水平，樓盤(pán)間兩級(jí)分化嚴(yán)重，只有流量盤(pán)在攀升，其他盤(pán)來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)仍處低位。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，南京3月新房來(lái)訪(fǎng)快速回升，目前已逐步修復(fù)至節(jié)前水平，受房企折扣力度增強(qiáng)+核心區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)入市，去化增至階段性高位。

??具體來(lái)看，南京3月累計(jì)成交面積9.2萬(wàn)平方米，第11周（03.11-03.17）成交面積5.1萬(wàn)平方米，明顯高于2024年周平均成交面積2.9萬(wàn)平方米。

??項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)來(lái)看，平均去化率觸底反彈至2022年以來(lái)月度新高。2024年1-2月開(kāi)盤(pán)去化率僅為9%和1%，已跌至底部，不過(guò)從3月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的4個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，因節(jié)后江寧、建鄴等核心區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)入市，拉動(dòng)去化率回升至34%，為2022年以來(lái)月度新高。

??前端指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)來(lái)看，節(jié)后快速反彈至高位：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的230余個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，節(jié)后來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)節(jié)節(jié)攀升，特別是進(jìn)入3月以來(lái)，近2周來(lái)訪(fǎng)量分別飆升至10096組和11909組，認(rèn)購(gòu)量也達(dá)到了348套和466套，已接近去年9-10月高位。

??究其原因，2月底至今，主城諸多項(xiàng)目推出重磅優(yōu)惠政策刺激成交，如南部新城云錦四季、鐵心橋偉星時(shí)代悅峰、江北越江時(shí)代等，推出最低7折左右優(yōu)惠，刺激市場(chǎng)，中介帶訪(fǎng)客戶(hù)明顯增加，同時(shí)認(rèn)購(gòu)量同步上行。同時(shí)春節(jié)及節(jié)前受市場(chǎng)情緒影響，部分客戶(hù)購(gòu)房需求延后，本次市場(chǎng)房情緒略有回溫，加上媒體宣傳發(fā)酵及開(kāi)發(fā)商政策力度到位，約訪(fǎng)成功率增加，客戶(hù)看房欲望回升。

??成都方面，新房成交回升緩慢但來(lái)訪(fǎng)認(rèn)購(gòu)與去年四季度水平相當(dāng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，成都3月累計(jì)成交面積52.4萬(wàn)平方米，第11周成交面積25.4萬(wàn)平方米，明顯高于2024年周平均成交面積19.6萬(wàn)平方米。

??從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)來(lái)看，因開(kāi)盤(pán)減量增質(zhì)影響，近1年來(lái)平均去化率基本都延續(xù)6成以上高位波動(dòng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，成都中心城區(qū)2024年1-2月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)不足10個(gè)，3月截止10號(hào)也僅有1個(gè)項(xiàng)目加推96套，去化率高達(dá)100%。

??事實(shí)上，從成都中心城區(qū)近一年日光盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比，我們也可看出，自2023年8月以來(lái)，日光盤(pán)個(gè)數(shù)占比呈現(xiàn)出波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)，一方面受供給結(jié)構(gòu)影響；另一方面也體現(xiàn)出需求端日漸疲軟，客戶(hù)挑挑揀揀心態(tài)加劇，因而步入2024年以來(lái)房企推盤(pán)節(jié)奏普遍放慢，基本采取“以銷(xiāo)定產(chǎn)”和“小步快跑”策略，前2月推盤(pán)個(gè)數(shù)不足10個(gè)，總推盤(pán)套數(shù)不足1600套。

??從前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)來(lái)看，節(jié)后快速反彈、超過(guò)了節(jié)前2024年1月周均,與去年四季度水平相當(dāng)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，節(jié)后來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)節(jié)節(jié)攀升，特別是進(jìn)入3月以來(lái)，近2周單盤(pán)周均來(lái)訪(fǎng)量均突破90組，認(rèn)購(gòu)量也達(dá)到了4.3套和3.8套，超過(guò)了2024年1月周均，與去年二季度和四季度高位基本相當(dāng)。

??事實(shí)上，春節(jié)后房企躍躍欲試，部分項(xiàng)目提高優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)或利用特價(jià)房降價(jià)促銷(xiāo)，疊加其核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周成交可達(dá)10-12套，典型熱盤(pán)錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊國(guó)銳雲(yún)嶺大幅降價(jià)讓利，并加大渠道力度，周成交超30套，客戶(hù)看房欲望略有回升。

??春節(jié)后，武漢二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫，業(yè)主掛牌積極性提升，預(yù)期降低，二手房?jī)r(jià)持續(xù)下降。

??受其影響，武漢二手房市場(chǎng)較春節(jié)周大幅反彈，已達(dá)近一年高點(diǎn)，市場(chǎng)韌性好于新房。據(jù)第三方平臺(tái)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第8周-第10周二手住宅成交節(jié)節(jié)攀升，2024年第10周周成交套數(shù)高達(dá)1322套，與2023年第10周成交量基本持平。不過(guò)從反彈力度和成交絕對(duì)量來(lái)看，與2023年春節(jié)后第5周-第7周尚有一定差距。

??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，武漢二手房市場(chǎng)成交房源以小面積、低總價(jià)為主。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示總價(jià)100萬(wàn)以下成交套數(shù)占比自2020年以來(lái)便開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，由17%增至35%，可見(jiàn)剛需購(gòu)房者成為二手房主力，經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致居民購(gòu)買(mǎi)力降級(jí)，小面積、低總價(jià)二手房備受購(gòu)房者青睞。

??天津和青島方面，二手房市場(chǎng)節(jié)后均出現(xiàn)了大幅度反彈，已達(dá)去年二季度以來(lái)高點(diǎn)，市場(chǎng)韌性好于新房。

??據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，天津和青島2024年第8周-第11周二手住宅成交節(jié)節(jié)攀升，2024年第11周周成交套數(shù)分別達(dá)到1092套和1389套，高于2024年1月周均，基本已達(dá)去年二季度以來(lái)周度高點(diǎn)。

??需要注意的是，天津新房和二手住宅價(jià)差在2023年下半年以來(lái)明顯走闊，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止2024年2月末天津新房成交均價(jià)為17926元/平方米，二手住宅成交均價(jià)為10136元/平，價(jià)差近8000元/平，二手房性?xún)r(jià)比凸顯。

??短期來(lái)看，二手房掛牌量增長(zhǎng)、供過(guò)于求，降價(jià)跑量趨勢(shì)還將延續(xù)，因而預(yù)期新房和二手房?jī)r(jià)差或?qū)⑦M(jìn)一步拉大。

??2024年至今，政策利好持續(xù)發(fā)酵，部分城市新房或二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回暖。

??但需要注意的是，二手房成交熱度能否傳導(dǎo)至新房存疑，當(dāng)前業(yè)主普遍看空后市，降價(jià)拋售，更多是爭(zhēng)取快速變現(xiàn)，避免資產(chǎn)貶值，這也意味著其出售了房屋之后，短期內(nèi)或?qū)⒉粫?huì)購(gòu)置新房，因而“賣(mài)舊買(mǎi)新”置換需求對(duì)新房成交支撐作用相對(duì)有限。

??同時(shí)，當(dāng)前新房成交復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別樓盤(pán)熱銷(xiāo)并不能代表整體市場(chǎng)回暖。受經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、購(gòu)買(mǎi)力降級(jí)、觀(guān)望情緒依舊濃厚等影響，回暖持續(xù)性依舊存疑。