??花了近三個(gè)月的時(shí)間，越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”，00123.HK）終于完成了一筆大宗資產(chǎn)交易。

??12月4日，該公司宣布以10.92億元的價(jià)格出售廣州宏城發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州宏城”）的全部股權(quán)，預(yù)期可錄得約8.8億元的稅后收益。

??廣州宏城持有位于廣州核心地段的廣州環(huán)貿(mào)中心辦公空間及停車場(chǎng)等物業(yè)。早在今年9月份，越秀地產(chǎn)就表示將轉(zhuǎn)讓此處物業(yè)。過去數(shù)年，該公司的成熟商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)優(yōu)先注入越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”），此次卻選擇了資產(chǎn)證券化的方式。

??半個(gè)月前，發(fā)行總額為14.13億元的中信證券-越秀商業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃就已完成發(fā)行，標(biāo)的物業(yè)便是廣州環(huán)貿(mào)中心的寫字樓及地下停車場(chǎng)。

??對(duì)于交易細(xì)節(jié)，越秀地產(chǎn)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示暫無更多信息可披露。而據(jù)知情人士透露，本次資產(chǎn)證券化是由越秀地產(chǎn)的母公司越秀集團(tuán)統(tǒng)籌安排的。

??廣州寫字樓賣了10.9億元

??廣州環(huán)貿(mào)中心位于廣州天河中央商務(wù)區(qū)（CBD）的中軸線上，項(xiàng)目總建筑面積超18萬平方米，集合了寫字樓、大型購(gòu)物中心與國(guó)際公寓等多種業(yè)態(tài)，寫字樓在2019年底投入運(yùn)營(yíng)。

??9月9日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，表示一直在考慮可能對(duì)公司有利的方案及潛在機(jī)會(huì)，包括涉及天河區(qū)廣州環(huán)貿(mào)中心辦公空間及停車場(chǎng)所有權(quán)的潛在交易。公告里已透露可能采取的交易形式，包括在招標(biāo)程序后將持有該物業(yè)的公司轉(zhuǎn)至由中國(guó)持牌機(jī)構(gòu)設(shè)立及管理的資產(chǎn)支持證券，并僅由專業(yè)投資者（其中可能包括越秀地產(chǎn)）認(rèn)購(gòu)。

??10月25日，廣州宏城100%股權(quán)在廣東聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓，底價(jià)為10.92億元。最終，一個(gè)資產(chǎn)支持證券計(jì)劃提交了競(jìng)買申請(qǐng)和競(jìng)價(jià)。

??這個(gè)名為中信證券-越秀商業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在10月28日獲深圳證券交易所審批通過，并于11月20日完成發(fā)行。據(jù)了解，這是目前市場(chǎng)上首單商業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品。

??作為買方，這個(gè)產(chǎn)品將動(dòng)用發(fā)行所得款項(xiàng)收購(gòu)廣州宏城的全部股權(quán)，資產(chǎn)支持證券持有人則將享有該物業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益。截至公告日，越秀地產(chǎn)的子公司已認(rèn)購(gòu)該產(chǎn)品30%的份額，其余70%由其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)。

??根據(jù)產(chǎn)品的發(fā)行資料，標(biāo)的物業(yè)為廣州環(huán)貿(mào)中心地上8層~51層、地下B1層~B3層，建筑面積約11.6萬平方米，即寫字樓部分及地下停車場(chǎng)，商場(chǎng)及公寓并不在資產(chǎn)包內(nèi)。即便如此，越秀地產(chǎn)也能獲得約8.8億元的稅后收益。而且，廣州宏城還欠著越秀地產(chǎn)約17.1億元的股利未支付。算上這筆股利，此次交易，該公司能回籠20多億元的資金。

??越秀地產(chǎn)也在公告中表示，出售廣州環(huán)貿(mào)中心的相關(guān)物業(yè)有助于加快商業(yè)物業(yè)的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化現(xiàn)金流管理。

??商業(yè)物業(yè)退出新路徑

??在此之前，越秀地產(chǎn)曾多次出售旗下的商業(yè)資產(chǎn)，但接盤的首選對(duì)象均為越秀房托。

??2005年，越秀地產(chǎn)分拆旗下4項(xiàng)商業(yè)物業(yè)注入越秀房托，并成功在香港上市，成為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的上市REITs。十幾年間，越秀地產(chǎn)陸續(xù)向其轉(zhuǎn)讓了10項(xiàng)位于全國(guó)各地的商業(yè)物業(yè)，打通了重資產(chǎn)的退出路徑。截至2023年末，越秀房托的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)439億元，較上市之初增長(zhǎng)了接近10倍。

??5月份，越秀集團(tuán)首席資本運(yùn)營(yíng)官李鋒在一個(gè)公開場(chǎng)合介紹了擁有REITs平臺(tái)的重要性。他表示，越秀房托上市募集的30億港元直接化解了當(dāng)時(shí)越秀地產(chǎn)的債務(wù)壓力。截至2021年，通過歷次與越秀房托的交易，越秀地產(chǎn)合計(jì)“回籠資金+減少負(fù)債”約220億元。“回籠大量資金，融資空間得到釋放后，企業(yè)又可以進(jìn)一步投資新項(xiàng)目，把蛋糕越做越大。”

??近幾年，越秀地產(chǎn)仍保持著與越秀房托的互動(dòng)，2021年10月以約78億元的價(jià)格將位于廣州珠江新城的越秀金融大廈出售給越秀房托，2022年12月又向其轉(zhuǎn)讓香港越秀大廈17樓及23樓，套現(xiàn)1.24億港元。

??這樣的交易，對(duì)越秀地產(chǎn)自然是利好，但受近兩年市場(chǎng)環(huán)境的影響，越秀房托的承接力卻已大不如前。2023年6月越秀房托的股東大會(huì)上，就有股東提出該公司在逆周期收購(gòu)物業(yè)過分進(jìn)取。

??2022年，越秀房托的除稅后虧損超過5億元，2023年仍未扭虧為盈，錄得除稅后虧損395.5萬元。在經(jīng)營(yíng)壓力面前，越秀房托首先選擇了自保。8月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，被問及收并購(gòu)的安排時(shí)，該公司董事會(huì)主席林德良表示目前的首要任務(wù)是經(jīng)營(yíng)提升及降低再融資利率，“暫時(shí)未有擴(kuò)張的計(jì)劃”。

??也就是說，對(duì)越秀地產(chǎn)而言，越秀房托這條退出渠道短期內(nèi)是走不通了。2023年底，交易所推出一種介于傳統(tǒng)ABS和公募REITs之間的新型權(quán)益型融資產(chǎn)品——持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，給越秀地產(chǎn)提供了一種新思路。截至目前，全市場(chǎng)累計(jì)申報(bào)該類產(chǎn)品6只，獲批4只。雖然發(fā)行這類ABS產(chǎn)品需要越秀地產(chǎn)自己認(rèn)購(gòu)30%的份額，但也能回籠大部分現(xiàn)金。

??最終，越秀集團(tuán)還是希望能打通內(nèi)地的REITs路徑。據(jù)李峰介紹，目前該公司正在積極籌劃REITs產(chǎn)品的發(fā)行，包括保障性租賃住房REITs以及以旗下成熟的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

??而越秀地產(chǎn)的管理層也曾在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，該公司已經(jīng)在梳理REITs方面的一些資產(chǎn)，爭(zhēng)取合適的時(shí)機(jī)。