??金科股份的重整投資人，定了。

??11月22日，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科股份”）及重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重整案重整投資人遴選評(píng)審會(huì)第二次會(huì)議順利召開(kāi)。經(jīng)評(píng)審，確認(rèn)上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體，為金科股份及重慶金科的中選投資人。

??從2023年5月22日提出重整，到2024年11月22日重整投資人敲定，18個(gè)月，昔日千億房企金科股份，終于等來(lái)“涅槃重生”的新機(jī)。

??金科股份管理層曾表示，金科股份的司法重整不以簡(jiǎn)單解決債務(wù)問(wèn)題為目標(biāo)，更要通過(guò)司法重整引進(jìn)實(shí)力雄厚、有產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)的戰(zhàn)略投資者，在解決存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，為公司未來(lái)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和良性發(fā)展帶來(lái)增量資金和資源上的支持。

??不僅如此，新的重整投資人，還將重塑新金科企業(yè)文化和業(yè)務(wù)，引入聯(lián)合體及合作方在資金、管理、技術(shù)和市場(chǎng)資源等各方面，給予其全方位支持。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪，重整后的新金科，未來(lái)發(fā)展目標(biāo)及定位是成為新型收費(fèi)開(kāi)發(fā)商，不再像傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商那樣依賴項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的收入，而是更多依靠項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，通過(guò)提供增值服務(wù)、收取管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)等方式盈利。

??此次金科股份重整成功，不僅意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了“地產(chǎn)重整第一股”，也為更多尚處于行業(yè)深度調(diào)整中的房地產(chǎn)企業(yè)，尋求通過(guò)重整來(lái)改善財(cái)務(wù)狀況、恢復(fù)盈利能力，提供了重要借鑒和出路。

??品器聯(lián)合體中標(biāo)

??此次，在多位重整投資人中勝出的上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體，究竟是誰(shuí)？

??股權(quán)穿透后，上海品器管理咨詢有限公司的背后大股東是北京品器管理咨詢公司（以下簡(jiǎn)稱“北京品器”），成立于2020年，是馮侖等人早年創(chuàng)辦的御風(fēng)集團(tuán)旗下專注于大健康不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。由招商銀行前行長(zhǎng)馬蔚華擔(dān)任名譽(yù)主席，馮侖擔(dān)任董事長(zhǎng)，張勇、王謙、單大偉、張冬冬等為創(chuàng)始合伙人。

??公司愿景是成為以合伙人為核心的中國(guó)領(lǐng)先的平臺(tái)制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)科技賦能和機(jī)制創(chuàng)新，創(chuàng)造最具價(jià)值的健康空間。

??北京品器的董事會(huì)及核心成員，實(shí)力都很強(qiáng)。

??馬蔚華排在首位，曾任招商銀行董事、行長(zhǎng)?，F(xiàn)任南方科技大學(xué)理事、 深圳高等金融研究院理事會(huì)成員、深圳地鐵集團(tuán)外部董事、中企會(huì)企業(yè)家俱樂(lè)部主席，香港潮商集團(tuán)董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事等。

??第二位是馮侖，御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、品器資管創(chuàng)始合伙人。1991年，創(chuàng)辦和發(fā)展御風(fēng)集團(tuán)和萬(wàn)通集團(tuán)，并擔(dān)任董事長(zhǎng)。他還參與創(chuàng)建了民生銀行并長(zhǎng)期出任該行董事，先后擔(dān)任網(wǎng)易、海通證券和中國(guó)光大銀行董事。

??第三位，單大偉，現(xiàn)為優(yōu)博集團(tuán)董事長(zhǎng)，中國(guó)住交會(huì)組委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，是見(jiàn)證并深入了解中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的業(yè)內(nèi)資深人士。

??北京品器CEO李根，曾任中信證券旗下地產(chǎn)基金 CEO，有操盤數(shù)百億元房地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)，精通房地產(chǎn)投融資和資產(chǎn)管理。

??該聯(lián)合體中另一家公司北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，2018年于北京成立，致力于打造集產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住、休閑等多功能于一體的現(xiàn)代化園區(qū)，擁有商業(yè)地產(chǎn)全盤操作經(jīng)驗(yàn)。

??該公司引入合作出資方馮果。馮果系華辰精密裝備（昆山）第五大股東，瀾之教育基金會(huì)理事，曾任海南椰島（集團(tuán)）董事。他長(zhǎng)期從事資本市場(chǎng)投資，累計(jì)參與鋅業(yè)股份、鳳凰航運(yùn)（原名長(zhǎng)航鳳凰）、九發(fā)股份、st明誠(chéng)、*st紅陽(yáng)等十?dāng)?shù)家上市公司破產(chǎn)管理項(xiàng)目。

??10月7日，金科股份發(fā)布多條公告，涉及實(shí)際控制人黃紅云再次更換一致行動(dòng)人。新的一致行動(dòng)人是東方銀原（北京）材料有限公司，由馮果和北京謹(jǐn)信嘉誠(chéng)科技有限公司分別持股50%，而謹(jǐn)信嘉誠(chéng)則由馮果持股50%。

??一致行動(dòng)人的權(quán)利在于，其可以共同持有和表決上市公司股份，從而對(duì)公司重大決策產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性控制力或影響力。由此，馮果的重要性不言而喻。

??此前東方銀原并未持有金科的股份。根據(jù)協(xié)議，東方銀原計(jì)劃在6個(gè)月內(nèi)以不超過(guò)1.5元/股價(jià)格增持金科股份至少5000萬(wàn)股。東方銀原表示，充分認(rèn)可金科股份長(zhǎng)期投資價(jià)值及未來(lái)發(fā)展前景，也充分認(rèn)可黃紅云、金科控股及金科股份管理層的管理能力。

??重整與新生

??金科股份的重整之路，始于2023年。

??2023年5月22日，金科股份披露收到重慶端恒建筑工程有限公司發(fā)來(lái)的《告知函》。端恒建筑認(rèn)為，金科股份雖不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力，但作為上市公司仍有一定重生價(jià)值和挽救可能，故向重慶市第五中級(jí)法院申請(qǐng)對(duì)公司進(jìn)行重整。

??這也是A股首家主動(dòng)申請(qǐng)重整的千億元房企。

??對(duì)于金科而言，此次重整的主要目標(biāo)是，尋找合適投資者，以注入新鮮資金，減輕債務(wù)壓力。今年6月底，金科股份管理人啟動(dòng)公開(kāi)招募和遴選公司及全資子公司重整投資人的工作。11月12日，該公司公告稱已收到4家意向投資人提交的重整投資方案。這表明金科股份在困境中并非完全無(wú)路可走，市場(chǎng)依然對(duì)其未來(lái)發(fā)展存有信心。

??如今，隨著重整投資人敲定，金科股份正式進(jìn)入重整期。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，金科股份重整，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大壓力和市場(chǎng)低迷狀態(tài)，這也促使地產(chǎn)企業(yè)尋求通過(guò)重整來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，改善財(cái)務(wù)狀況，從而在行業(yè)整合中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一方面，通過(guò)引入外部投資者進(jìn)行資本重整，向市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)，即公司正在采取積極措施恢復(fù)和振興企業(yè)業(yè)務(wù)，有助于提升市場(chǎng)對(duì)公司未來(lái)的信任。另一方面，通過(guò)重整，減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，避免進(jìn)一步財(cái)務(wù)危機(jī)，給公司留出恢復(fù)與發(fā)展空間。

??金科股份的重整方案，為市場(chǎng)提供了一個(gè)了解其重組進(jìn)展和未來(lái)發(fā)展方向的機(jī)會(huì)。

??記者采訪獲悉，重整后的新金科將在投資管理、運(yùn)營(yíng)管理與特殊資產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行布局、規(guī)劃，在各細(xì)分領(lǐng)域深耕的同時(shí)，做好各業(yè)務(wù)板塊之間的協(xié)同。

??投資管理業(yè)務(wù)，將成為新金科全業(yè)務(wù)條線的核心樞紐，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌公司各子板塊的業(yè)務(wù)與項(xiàng)目。

??開(kāi)發(fā)管理業(yè)務(wù)，遵從輕資產(chǎn)化收費(fèi)開(kāi)發(fā)商定位，專注于健康住宅、商業(yè)綜合體、辦公樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)發(fā)管理。

??特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)，專注于困境資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的投資與處置，提供特殊資產(chǎn)一站式的“理債”服務(wù)，包括資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、管理、處置及金融工具的解決方案。該業(yè)務(wù)將完全區(qū)別于傳統(tǒng)特殊資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式，采取輕資產(chǎn)化來(lái)運(yùn)營(yíng)，緊緊抓住這輪“化債”周期，深度綁定中國(guó)幾大頭部互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)做服務(wù)，賺取管理和服務(wù)收入。

??這是資本所向，更是行業(yè)發(fā)展大勢(shì)。

??隨著經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)待管理的金融債權(quán)體系巨大，特殊資產(chǎn)管理行業(yè)迎來(lái)機(jī)會(huì)。

??截至2023年末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)整體不良貸款余額3.95萬(wàn)億元，非銀金融機(jī)構(gòu)不良貸款預(yù)計(jì)6000億元以上，信托風(fēng)險(xiǎn)事件仍在持續(xù)。這些不良貸款主要為企業(yè)逾期或可能發(fā)生逾期的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款等，是地方AMC的重要業(yè)務(wù)來(lái)源。

??一位投行人士稱，參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代的未來(lái)業(yè)務(wù)方向，將是以特殊資產(chǎn)投資管理和專業(yè)服務(wù)為主，以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為輔，打造“輕重并舉、租售并舉、增存并舉”的商業(yè)模式，形成特殊資產(chǎn)投資管理、綜合開(kāi)發(fā)和專業(yè)服務(wù)相互賦能、協(xié)同發(fā)展的新格局，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向特殊資產(chǎn)投資管理商的轉(zhuǎn)型。