??招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商積余”，001914.SZ）的高層震蕩仍未平息。

??8月4日，該公司宣布袁嘉驊因工作安排原因辭去公司董事、戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)委員職務(wù)，辭去上述職務(wù)后仍繼續(xù)在公司工作。

??今年以來(lái)，招商積余已經(jīng)發(fā)布了3份高管變動(dòng)公告，其董事長(zhǎng)聶黎明和副總經(jīng)理陳林分別在5月、7月辭職及辭任。外界頗為關(guān)注，頻繁的人事變動(dòng)與該公司毛利率不斷下行的經(jīng)營(yíng)困境是否有關(guān)，以及緊隨其后的是否將是一次重大的決策轉(zhuǎn)向。

??對(duì)此，招商積余相關(guān)人士表示，以上都是正常的人事變動(dòng)，目前公司的發(fā)展策略沒(méi)有調(diào)整，毛利率在短期內(nèi)也難以有顯著提升。

??年薪超過(guò)500萬(wàn)元的高管辭任

??公告顯示，袁嘉驊1966年1月出生，新加坡國(guó)籍，本科學(xué)歷。他曾任凱德中國(guó)商場(chǎng)總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、華南區(qū)、東北區(qū)、華中區(qū)、華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理，凱德中國(guó)總部商用管理董事總經(jīng)理。他于2021年4月起擔(dān)任招商積余董事、招商商管總經(jīng)理，2023年初升任招商商管董事長(zhǎng)。2023年度，他的稅前報(bào)酬總額約為535.6萬(wàn)元，是招商積余高管中薪酬最高的一位，為總經(jīng)理陳海照的2.5倍。

??根據(jù)公開信息，2023年12月，袁嘉驊還以招商商管董事長(zhǎng)的身份出席公開活動(dòng)。而2024年4月，在招商商管的一季度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)上，他的職務(wù)已經(jīng)變成了“企業(yè)首席顧問(wèn)”。7月份，招商商管召開2024年戰(zhàn)略研討會(huì)暨中期工作會(huì)，袁嘉驊作分享發(fā)言，表示現(xiàn)階段市場(chǎng)下行，對(duì)于商戶、消費(fèi)者、會(huì)員的服務(wù)需要強(qiáng)化，逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)提升。資產(chǎn)盤活方面，需要結(jié)合資本市場(chǎng)敏感點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目包裝推廣，吸引資方，最終實(shí)現(xiàn)交易。

??招商積余相關(guān)人士也確認(rèn)袁嘉驊已不在該公司高管之列，至于薪酬如何調(diào)整則尚未明確。

??袁嘉驊是招商積余今年離任的第3位高管。5月份，聶黎明因調(diào)任招商局集團(tuán)而辭去招商積余董事會(huì)主席等職務(wù)，由招商蛇口副總經(jīng)理、首席數(shù)字官呂斌接任。7月份，陳林因工作調(diào)整原因辭去副總經(jīng)理職務(wù)，辭任后仍在該公司工作。

??高管頻繁變動(dòng)，導(dǎo)致招商積余董事會(huì)目前空缺了2個(gè)非獨(dú)立董事席位。8月4日，該公司宣布增補(bǔ)陳智恒、趙方為第十屆董事會(huì)董事候選人，前者現(xiàn)任招商蛇口運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理，后者現(xiàn)任招商蛇口產(chǎn)品管理部總經(jīng)理。

??不僅僅是2024年，過(guò)去兩年，招商積余的管理團(tuán)隊(duì)都在不斷調(diào)整。其中，2022年離任的包括財(cái)務(wù)總監(jiān)和2位副總經(jīng)理，2023年則有4位董事離任。

??毛利率短期改善無(wú)望

??招商積余的現(xiàn)任董事長(zhǎng)呂斌年富力強(qiáng)，今年42歲，曾任招商蛇口江南區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理兼南京公司總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理兼上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理、華中區(qū)域總經(jīng)理兼武漢公司總經(jīng)理。

??今年2月份，呂斌以招商蛇口副總經(jīng)理、首席數(shù)字官的身份出席了招商積余2024年度工作會(huì)議。他表示，招商積余是招商蛇口“三個(gè)轉(zhuǎn)型”主戰(zhàn)場(chǎng)，2024年要拓寬增量，加速“跑馬圈地”，同時(shí)做深存量，提升增值業(yè)務(wù)變現(xiàn)能力。還要夯實(shí)服務(wù)品質(zhì)，“為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保駕護(hù)航。”

??2023年，招商積余的營(yíng)業(yè)收入、歸屬母公司凈利潤(rùn)都實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)的增長(zhǎng)。招商積余管理層曾透露，“十四五”規(guī)劃期內(nèi)，該公司的業(yè)務(wù)規(guī)模、行業(yè)排名都有明確的安排，總體目標(biāo)是綜合實(shí)力領(lǐng)先，營(yíng)收保持頭部地位，行業(yè)排名鞏固，并有所提升。2024年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入不低于兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

??但相較收入，投資者更看重毛利率等指標(biāo)。2019年重組上市以來(lái)，招商積余的毛利率、凈利率便一直低于其他大型物業(yè)公司，其2023年的毛利率、凈利率分別為11.56%、4.73%。而同期，保利物業(yè)的這兩項(xiàng)指標(biāo)分別為19.6%、9.3%，中海物業(yè)為15.9%、10.4%。

??“作為A股物業(yè)龍頭，毛利率與同行差距這么大，真的不應(yīng)該吧。”有位投資者如此評(píng)價(jià)。

??招商積余的解釋是，2023年物業(yè)市場(chǎng)由增量向存量轉(zhuǎn)變，非住業(yè)態(tài)公開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶壓降費(fèi)用與成本剛性上漲雙向擠壓對(duì)公司基礎(chǔ)物管收入和利潤(rùn)有所影響。

??2023年，招商積余的非住業(yè)態(tài)管理面積2.13億平方米，占比61.9%，新簽?zāi)甓群贤~34.59億元，占比85.56%。期內(nèi)，非住業(yè)態(tài)占了該公司物管業(yè)務(wù)收入的59%，遠(yuǎn)高于住宅23%的占比。由于歷史遺留問(wèn)題，招商積余存量住宅項(xiàng)目的毛利率也較低，2023年，其住宅管理業(yè)態(tài)的毛利率僅7.9%。

??為了確保盈利水平，不少物業(yè)公司選擇騰退毛利率較低的項(xiàng)目，但這一策略對(duì)招商積余不適用。因?yàn)樵摴緦?duì)管理面積、營(yíng)收規(guī)模等依然有較高的要求，這就決定了其難以對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的優(yōu)勝劣汰。招商積余財(cái)務(wù)總監(jiān)江霞在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，毛利率的影響因素依然存在，預(yù)計(jì)2024年的毛利率整體上仍將高度承壓。

??招商積余相關(guān)人士表示，新管理層會(huì)更全面的抓公司的經(jīng)營(yíng)和管理工作，但毛利率的改善是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下降的背景下，企業(yè)很難維持以前的利潤(rùn)水平和增速。