公司 2024-05-27 08:51:16 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??行業(yè)出清過(guò)程中,企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模和盈利水平繼續(xù)承壓。
??至2023年,CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)房企凈利潤(rùn)已連虧兩年。77家樣本房企中,超六成房企凈利潤(rùn)虧損,在48家歸母凈利潤(rùn)虧損的房企中,民企的比例占了七成之多。
??盡管如此,仍有一些民營(yíng)企業(yè)憑借敏銳的市場(chǎng)洞察力、聚焦的深耕實(shí)力和過(guò)硬的產(chǎn)品力,在行業(yè)洗牌階段實(shí)現(xiàn)盈利。77家房企中,有9家民企逆勢(shì)盈利。
??在房地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損的2023年,這些民營(yíng)房企靠什么賺錢?這背后有著復(fù)雜的戰(zhàn)略調(diào)整和市場(chǎng)洞察。
??行業(yè)利潤(rùn)規(guī)模收縮,已成為近幾年房企普遍面臨的共性問(wèn)題。
??隨著上市房企2023年業(yè)績(jī)出爐,我們重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)了77家上市房企業(yè)績(jī)情況。數(shù)據(jù)顯示,77家上市房企整體營(yíng)收規(guī)模達(dá)到4.3萬(wàn)億元,凈利潤(rùn)虧損1498億元,歸母凈利潤(rùn)虧損1766億元。
??從房企表現(xiàn)來(lái)看,有14家房企規(guī)模凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng),眾安集團(tuán)和榮盛發(fā)展(1.920, -0.09, -4.48%)歸母凈利潤(rùn)漲幅靠前,同比分別增長(zhǎng)156%和102%。
??聚焦民企表現(xiàn),46家民營(yíng)房企整體營(yíng)收規(guī)模實(shí)現(xiàn)1.7萬(wàn)億,凈利潤(rùn)整體虧損2151.28億元,歸母凈利潤(rùn)虧損2146.34億元。其中,榮盛發(fā)展、瑞安房地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)漲幅在20%以上。
??從企業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看,77家上市房企整體毛利率、凈利率水平延續(xù)下行趨勢(shì)。2023年平均毛利率為15.3%,平均凈利率為-21.66%。
??行業(yè)整體利潤(rùn)空間收窄、多數(shù)典型上市房企利潤(rùn)率水平顯著下降,主要有兩方面原因。首先,營(yíng)收下降,“以價(jià)換量”已成為房企保證項(xiàng)目去化的常規(guī)手段,這就導(dǎo)致房企營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力不足。與之相對(duì)應(yīng)的是,成本不斷增加,尤其是規(guī)模房企在行業(yè)上行階段獲取的高價(jià)地持續(xù)結(jié)算,進(jìn)一步拉升成本水平;其次,從資產(chǎn)縮水的角度看,近年來(lái)房企持續(xù)對(duì)存貨以及投資物業(yè)等計(jì)提大量減值準(zhǔn)備,也在一定程度上侵蝕行業(yè)利潤(rùn)水平。
??在普遍虧損的2023年,77家典型房企中仍有29家房企實(shí)現(xiàn)盈利。其中,華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)和萬(wàn)科4家房企歸母凈利潤(rùn)超百億元。
??統(tǒng)計(jì)的77家房企中,民企有46家,其中9家實(shí)現(xiàn)盈利,在民營(yíng)企業(yè)中占比接近兩成。
??具體企業(yè)來(lái)看,龍湖集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)128.5億元、凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)171.33億元,排在民企首位,并且斷崖式領(lǐng)先。排在第二位的是合生創(chuàng)展集團(tuán),濱江集團(tuán)(8.970, -0.83, -8.47%)排在第三位,兩家企業(yè)歸母凈利潤(rùn)都在20億元以上。
??實(shí)現(xiàn)盈利的9家房企中,多數(shù)房企面臨歸母凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)下滑的情況,僅瑞安房地產(chǎn)、榮盛發(fā)展和港龍中國(guó)地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增速正增長(zhǎng)。
??多家民企計(jì)提減值提前釋放壓力。比如濱江集團(tuán)大幅計(jì)提43億的減值損失(去年同期計(jì)提約8.58億),其中應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提壞賬約5.27億、存貨計(jì)提減值近38億。另外,美的集團(tuán)(66.620, 0.88, 1.34%)2023年計(jì)提了41億,為歷年中最大一筆。再如新城控股(11.270, -0.24, -2.09%)在資產(chǎn)減值、信用減值等因素影響下,凈利潤(rùn)下滑超六成。
??這些民企之所以能夠?qū)崿F(xiàn)盈利,有以下幾方面的共性:
??首先,聚焦并深耕高能級(jí)城市。在市場(chǎng)調(diào)整階段,高能級(jí)城市不僅能夠帶來(lái)確定的銷售額,同時(shí)有利于降低成本、提高費(fèi)效。比如龍湖集團(tuán)堅(jiān)持深耕一二線城市,2023年一二線城市銷售占比達(dá)86%,高能級(jí)城市新增土儲(chǔ)建面占比98%。濱江集團(tuán)則深耕杭州,2023年杭州銷售貢獻(xiàn)近九成。美的置業(yè)也在2023年堅(jiān)持換倉(cāng)策略保持審慎投資,新增項(xiàng)目毛利率在20%以上。瑞安房地產(chǎn)則聚焦核心城市高端市場(chǎng)。
??第二,較強(qiáng)的成本控制能力。2023年,典型房企營(yíng)業(yè)成本增速明顯高于營(yíng)業(yè)收入,在這樣的情況下實(shí)現(xiàn)盈利,要求企業(yè)具備較強(qiáng)的成本管控能力。以濱江集團(tuán)為例,在確定的戰(zhàn)略布局下,濱江的成本控制能力優(yōu)于行業(yè)平均水平。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,2017-2022年濱江集團(tuán)的三費(fèi)費(fèi)率始終低于CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樣本房企的平均水平,2023年濱江集團(tuán)三費(fèi)費(fèi)率僅為3.08%,濱江集團(tuán)對(duì)成本的細(xì)致把控,與其長(zhǎng)期穩(wěn)定的供應(yīng)商體系和人均過(guò)億的營(yíng)銷強(qiáng)軍團(tuán)隊(duì)密不可分。
??第三,經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提供現(xiàn)金流,提升利潤(rùn)率,第二增長(zhǎng)曲線進(jìn)入“收獲期”。以龍湖集團(tuán)為例,2023年運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比過(guò)半,超60%。2023年其運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率就高達(dá)75.9%,高出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)約64.9個(gè)百分點(diǎn),較好地挽救企業(yè)因地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)下行帶來(lái)的集團(tuán)整體毛利率下行的劣勢(shì)。另外,新城控股雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)持續(xù)展現(xiàn),商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊收入占比提升,物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到69.9%,成為企業(yè)修復(fù)集團(tuán)毛利率的重要抓手,因此綜合毛利率同比還有所改善,同比增加3.2個(gè)百分點(diǎn)至24.7%。
??另外,通過(guò)產(chǎn)品力打造品牌優(yōu)勢(shì),較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管控能力,市場(chǎng)敏銳并形成快速反應(yīng)等也成為民企實(shí)現(xiàn)盈利的重要原因。
??2024年以來(lái),房企降價(jià)促銷成為常態(tài),這將進(jìn)一步擠壓房企利潤(rùn)空間,行業(yè)整體利潤(rùn)率或?qū)⒚媾R一定的下行壓力。
??4月中旬,萬(wàn)科也在互動(dòng)平臺(tái)上表示今年的結(jié)算毛利率預(yù)計(jì)還會(huì)有一定壓力,這也是大多數(shù)企業(yè)面臨的現(xiàn)狀。
??這一現(xiàn)象,從上市房企一季報(bào)中也可以看出來(lái)。我們統(tǒng)計(jì)的A股35家上市房企中,一季度實(shí)現(xiàn)盈利的有13家,虧損的有22家。也就是說(shuō),今年一季度有超過(guò)六成的A股上市房企處于虧損狀態(tài)。
??值得注意的是,萬(wàn)科一季度凈虧損3.62億元,這是萬(wàn)科自上市以來(lái)首次出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損。華夏幸福(1.260, -0.08, -5.97%)、金科股份一季度虧損超10億元。
??在13家實(shí)現(xiàn)盈利的房企中,保利發(fā)展(10.620, -0.29, -2.66%)以22.24億元領(lǐng)先。一季度實(shí)現(xiàn)盈利的民營(yíng)房企有5家,分別是濱江集團(tuán)、榮安地產(chǎn)(2.960, -0.12, -3.90%)、新城控股、中洲控股(4.890, -0.11, -2.20%)、榮盛發(fā)展。
??面對(duì)多重負(fù)面因素疊加影響,企業(yè)還需積極調(diào)整,加強(qiáng)把關(guān)投資、管理、產(chǎn)品等環(huán)節(jié),通過(guò)結(jié)構(gòu)性調(diào)整拓展利潤(rùn)空間。
??市場(chǎng)仍在底部盤整,疊加低毛利項(xiàng)目銷售資源進(jìn)入交付結(jié)轉(zhuǎn)期,預(yù)計(jì)行業(yè)盈利仍將繼續(xù)承壓。
??在市場(chǎng)下行壓力下,無(wú)論是民企還是央國(guó)企,都將面臨企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間受擠壓、行業(yè)盈利下行趨勢(shì)的壓力,只有通過(guò)結(jié)構(gòu)性調(diào)整拓展利潤(rùn)空間,修煉內(nèi)功、提質(zhì)增效,不斷優(yōu)化項(xiàng)目的投資布局,提高自身的產(chǎn)品力打造以及成本管控能力,才能在逆勢(shì)下實(shí)現(xiàn)盈利預(yù)期。
珠海全面取消商品住房限購(gòu)限售
2024-05-27鼓勵(lì)支持住房“以舊換新”活動(dòng),加大金融支持房地產(chǎn)力度。- 嚴(yán)格把好“白名單”準(zhǔn)入關(guān),重點(diǎn)支持在建已售未交付住宅項(xiàng)目。
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2024-05-20集中時(shí)間、集中力量、齊心協(xié)力、狠抓落實(shí)。重磅!購(gòu)房首付比例降至15%,商貸利率最低下限取消!
2024-05-17購(gòu)房首付政策迎來(lái)最寬松調(diào)整,市場(chǎng)有望迎來(lái)全面提振。- 房地產(chǎn)繼續(xù)處于調(diào)整期。
報(bào)告?|?4月新房市場(chǎng)成色不足,二手房成交“二連升”
2024-05-15“銀四”表現(xiàn)平淡,5、6月有望回升。- 銷售和投資均維持低位。
限購(gòu)區(qū)域全國(guó)僅剩7個(gè)!
2024-05-10限制性政策或逐步退出歷史舞臺(tái)。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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