??“目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象?！编囉羲杀硎尽?/p>

??鄧郁松是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，他近日接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)表示，從近3個(gè)月的樓市表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，回穩(wěn)動(dòng)能在增強(qiáng)。

??2024年，在政策“組合拳”施力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得以重塑。第四季度整體市場(chǎng)走出一條上升曲線，熱點(diǎn)一二線城市的成交量有了明顯同比提升，購(gòu)房者入市的腳步更為堅(jiān)決，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售明顯好轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)也釋放了積極信號(hào)，頭部房企競(jìng)相補(bǔ)倉(cāng)，高能級(jí)城市“地王”頻出。

??展望2025年，“更加積極”的財(cái)政政策和“適度寬松”的貨幣政策，將為市場(chǎng)再度注入“強(qiáng)心劑”。房地產(chǎn)工作“穩(wěn)”字當(dāng)頭，從中央到地方推出的一攬子存量增量政策也將繼續(xù)發(fā)力提振市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)活躍度。

??鄧郁松表示，從市場(chǎng)調(diào)整幅度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)條件，政策效果是逐步顯現(xiàn)的過(guò)程。前期密集出臺(tái)的樓市政策成效更多體現(xiàn)在需求端，2025年針對(duì)供給端的“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的政策效果也將不斷顯現(xiàn)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對(duì)于這一定調(diào)怎么看？

??鄧郁松：自2024年9月26日中央政治局會(huì)議定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來(lái)，一系列房地產(chǎn)利好政策密集出臺(tái)，目前來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)已初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。

??從交易量來(lái)看，2024年10月和11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比正增長(zhǎng)。從交易價(jià)格看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量也在逐月增多。2024年11月份70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市增加10個(gè)至17個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增至10個(gè)，比10月份增加2個(gè)。二手房市場(chǎng)也在持續(xù)升溫，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示11月重點(diǎn)14城二手房成交13.23萬(wàn)套，環(huán)比上升14.72%，同比上漲29.38%。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何才能“穩(wěn)住”樓市？

??鄧郁松：從市場(chǎng)調(diào)整幅度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)條件。

??一是房?jī)r(jià)收入比處于歷史低位。房?jī)r(jià)收入比是衡量購(gòu)房支付能力的重要指標(biāo)之一，對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)具有重要參考意義。從國(guó)際比較和我國(guó)前兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整情況看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整到房?jī)r(jià)收入比的歷史低位時(shí)，市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)觸底企穩(wěn)。今年三季度全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比處于1998年以來(lái)歷年同期的低位，說(shuō)明市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后，購(gòu)房者的支付能力在改善，有助于需求釋放，推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)。

??二是房貸利率降至歷史最低。2024年10月31日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低，同2021年四季度5.63%的貸款利率處于高位時(shí)相比，購(gòu)房人在首付金額和月供金額不變的情況下，支付能力會(huì)提升20%以上。疊加契稅、增值稅等政策的優(yōu)化，進(jìn)一步降低了交易環(huán)節(jié)的成本，有利于促進(jìn)交易量的企穩(wěn)。

??三是租金回報(bào)率開(kāi)始超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2024年6月開(kāi)始，Wind百城租金回報(bào)率開(kāi)始超過(guò)十年期國(guó)債收益率，持有和購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的吸引力增強(qiáng)，有利于推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。

??從市場(chǎng)潛力看，隨著市場(chǎng)預(yù)期的改善和市場(chǎng)回穩(wěn)信號(hào)的增強(qiáng)，在市場(chǎng)下行期積壓的需求會(huì)重新釋放，將進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??從政策環(huán)境看，2024年9月26日中央政治局會(huì)議以來(lái)，各部門(mén)各地方持續(xù)優(yōu)化落實(shí)相關(guān)政策，居民購(gòu)房限制性措施大幅度減少、貸款利率和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等均降至歷史低點(diǎn)，居民購(gòu)房的政策環(huán)境處于歷史最好時(shí)期；土地和存量房收購(gòu)、房企融資等方面的政策措施對(duì)改善市場(chǎng)供求關(guān)系和房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張狀況也將帶來(lái)積極影響。

??一系列政策的落實(shí)將持續(xù)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的局面會(huì)不斷穩(wěn)固，并為推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2024這一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判？

??鄧郁松：2024年9月26日，中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，之后各部門(mén)打出一套存量增量政策疊加的“組合拳”，包括 “四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，隨著政策效果逐步釋放，從近3個(gè)月的表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象。銷(xiāo)量變化反映了市場(chǎng)的活躍度與消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿，當(dāng)銷(xiāo)量上升時(shí)，通常意味著市場(chǎng)需求增加，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)信心增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)動(dòng)能在增強(qiáng)。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作；推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，為做好2025年相關(guān)工作指明了方向，隨著相關(guān)政策的持續(xù)落實(shí)，住房需求潛力會(huì)進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步回穩(wěn)。