??5月17日一天內(nèi)中央兩次召開房地產(chǎn)重磅會議，這并不多見，足見高層對于保交樓、去庫存、化解風(fēng)險的超前決心和重視。從這日起，國家層面開始從頂層政策設(shè)計(jì)角度發(fā)力處置房地產(chǎn)問題。

??17日上午，國務(wù)院召開全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會議并講話，就保交房工作作出全面部署，提出明確要求。

??何立峰強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局，要深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

??17日下午4時，國務(wù)院新聞辦公室舉行第二場國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并答記者問。

??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，推動消化存量商品住房。城市政府堅(jiān)持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。同時，妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。

??“央行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房?！毖胄懈毙虚L陶玲在會上表示。

??切實(shí)做好保交房工作

??打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，這是民生問題，更是政治任務(wù)。

??董建國表示，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整過程中，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。如果已售出的住房項(xiàng)目爛尾，將嚴(yán)重?fù)p害購房人合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。為切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同金融監(jiān)管總局等部門將出臺城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案，重點(diǎn)把握三個方面要求：

??第一，要將保障購房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，堅(jiān)持市場化、法治化原則，多措并舉、分類處置，打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險，推動項(xiàng)目按時保質(zhì)交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。對窮盡手段仍然無法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑，在司法處置中同樣要把保護(hù)好購房人合法權(quán)益擺在首要位置。

??第二，要充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將項(xiàng)目納入“白名單”給予融資支持。全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，這個機(jī)制要在保交房工作中發(fā)揮好牽頭協(xié)調(diào)推進(jìn)的有力作用。

??第三，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任。地方政府要承擔(dān)屬地責(zé)任，推動住建、金融管理、公安、自然資源、審計(jì)等部門和法院協(xié)同配合，各司其職、形成合力。房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)主體責(zé)任，制定“一項(xiàng)目一策”處置方案，積極處置資產(chǎn)、多方籌集資金，確保項(xiàng)目按時保質(zhì)交付。金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)盡職免責(zé)規(guī)定，做到對符合條件的項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，加快貸款審批和發(fā)放，支持項(xiàng)目建設(shè)交付。

??董建國表示，在打好城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)具體措施上，主要考慮通過摸清底數(shù)、分類處置、司法支持、建立長效機(jī)制等措施推進(jìn)。為抓好方案的落實(shí)，國家、省和市三級已經(jīng)抽調(diào)精干力量，組建工作專班，實(shí)行集中辦公，統(tǒng)籌推進(jìn)工作。同時，建立保交房項(xiàng)目信息系統(tǒng)，及時準(zhǔn)確跟蹤督導(dǎo)工作進(jìn)展。

??收回閑置用地用作保障房建設(shè)

??5月17日上午召開的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議中提出，相關(guān)部門擬出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地等存量房地產(chǎn)用地政策。

??對此，自然資源部副部長劉國洪表示，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。同時，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，防范化解風(fēng)險，助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。主要遵循兩條線：一條線是嚴(yán)格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度。

??劉國洪表示，具體的政策亮點(diǎn)，可以概括為三個方面：

??一是支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。主要是要消除開發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場需求。

??二是促進(jìn)市場流通轉(zhuǎn)讓。主要是發(fā)揮土地二級市場作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。

??三是支持地方以合理價格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。允許地方采取“收回—供應(yīng)”并行方式來簡化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)，更好地提供便利化服務(wù)。

??“這些土地收回、收購以后，用于建設(shè)保障性住房，還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施，改善周邊住宅配套條件等?！眲楸硎?，具體政策中，有多項(xiàng)支持措施。

??一是加大資金支持。建立可持續(xù)的資金保障機(jī)制，對于收回、收購的土地，用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持。

??二是給予稅費(fèi)支持。對于收購已經(jīng)建成的商品房，以及收回、收購存量土地，用于保障性住房建設(shè)的，經(jīng)市、縣人民政府確認(rèn)以后，可以按照現(xiàn)有規(guī)定，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。

??三是簡化工作流程。對于收購已建成商品住房或者收回、收購存量土地用于保障性住房的，市、縣政府在批準(zhǔn)收回時一并同意劃撥土地，實(shí)行“收回——供應(yīng)”并行辦理，土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)可以根據(jù)批準(zhǔn)文件變更登記為劃撥土地。

??同時，政策也對地方明確了要求，收回、收購?fù)恋貞?yīng)當(dāng)量力而行，統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目收支平衡，不增加政府隱性債務(wù)風(fēng)險。

??去庫存資金，央行出

??4月30日召開的中央政治局會議提出，要研究消化存量房產(chǎn)的政策措施。據(jù)分析人士預(yù)計(jì)，住房去庫存所需資金在1萬億元至5萬億元間。如何消化存量商品房的政策措施？去庫存資金從哪里來？這是各方都非常關(guān)心的問題。

??對此，陶玲表示，人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，作為新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機(jī)構(gòu)按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

??第一，保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

??第二，所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

??第三，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

??第四，自愿參與。城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

??陶玲透露，近期人民銀行將出臺正式文件，這個文件是《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》。統(tǒng)籌考慮政策銜接，我們將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。

??“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元

??“白名單”是房企的關(guān)鍵融資通道之一?！皬慕衲?月下旬我們建立機(jī)制以來，截至5月16日，不到4個月的時間商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了‘白名單’項(xiàng)目貸款金額9350億元?！眹医鹑诒O(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企在會上表示。

??他還表示，近期將加大工作力度，重點(diǎn)做好以下幾個方面工作：

??一是保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)中有升。繼續(xù)落實(shí)好“金融16條”，穩(wěn)定房地產(chǎn)資金投放。一方面支持存量融資合理展期。截至3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期余額同比增長147%，對存量的房地產(chǎn)貸款繼續(xù)延長貸款期限。另一方面，積極做好房地產(chǎn)新增信貸投放。

??二是一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求，對不同所有制房企和房地產(chǎn)項(xiàng)目一視同仁，按照市場化、法治化原則，合理評估，積極予以支持。

??三是建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。要求金融機(jī)構(gòu)針對新變化、新特征，在產(chǎn)品開發(fā)、審批流程、風(fēng)險管理、客戶關(guān)系管理等方面升級改造，提供更加契合新模式的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，提高房地產(chǎn)融資和金融服務(wù)的針對性、有效性。

??四是會同住建部和其他部門一起全力推動落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。