??11月國民經(jīng)濟穩(wěn)步回升，積極變化進一步增多。

??在12月16日國家統(tǒng)計局公布的前11月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)中可以看出，國民經(jīng)濟延續(xù)9月份以來回升態(tài)勢，工業(yè)增長加快、以舊換新推動消費持續(xù)增長。

??房地產層面，隨著9月以來存量和增量政策組合拳相繼落地見效，10月份房地產市場出現(xiàn)積極變化，11月份樓市交易更趨活躍，市場預期改善，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進。

??具體有以下幾方面表現(xiàn)：

??1、11月新建商品房銷售面積和銷售金額同比回正，分別增長3%和1%，前11月商品房銷售面積和金額降幅較前10月分別收窄1.5和1.7個百分點

??2、新開工面積止跌回升，環(huán)比上升17%；房企竣工面積環(huán)比增加19%，且已連續(xù)兩個月環(huán)比上升

??3、與去庫存同步，土地成交、施工面積、投資規(guī)模均在合理收窄區(qū)間之內

??4、房價出現(xiàn)積極信號，一手房價同比降幅出現(xiàn)收窄，為年內首次，且一手房房價指標回暖明顯好于二手房

??國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司負責人付凌暉表示，在各項政策作用下，11月份房地產市場積極變化增多，市場信心得到提振，止跌回穩(wěn)動能在增強，后期走勢有望繼續(xù)改善。

??同日，中央財辦在中央經(jīng)濟工作會議解讀中明確，隨著各項政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場會進一步回穩(wěn)，行業(yè)會加快回暖，房地產發(fā)展新模式將加快構建、房地產高質量發(fā)展也將逐步實現(xiàn)。

??得益于宏觀政策組合效應繼續(xù)顯現(xiàn)，11月份國民經(jīng)濟各項指標持續(xù)轉好，主要指標加速向好，國民經(jīng)濟延續(xù)9月份以來回升態(tài)勢。

??11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.4%，比上月加快0.1個百分點；環(huán)比增長0.46%。社會消費品零售總額43763億元，同比增長3.0%，環(huán)比增長0.16%。全國居民消費價格（CPI）同比上漲0.2%；環(huán)比下降0.6%。

??從11月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比下降3.7%，跌幅進一步收窄，M2同比增速回落至7.1%。本月M1-M2增速差距進一步減小，進一步確立了10月份以來的下降趨勢。

??值得注意的是，住戶貸款增速近期已在上升，主要是來自于個人房貸企穩(wěn)回升，稅費減免等需求側扶持政策的出臺，有力地加強了房地產市場和居民信心恢復，10月份以來提前還款現(xiàn)象已有所減少，提前還款額占個人住房貸款余額的比重明顯低于一攬子增量政策出臺前的8月。

??11月，新房市場交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前11月銷售面積和銷售金額分別為8.6118億平方米和8.5125萬億元，同比分別下降14.3%和19.2%，降幅較前10月收窄了1.5和1.7個百分點。

??單月來看，11月新建商品房銷售面積8188萬平方米，同比上升3%，銷售金額為8270億元，同比上升1%。

??住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比環(huán)比雙增長。

??新房市場的熱度延續(xù)，主要是得益于四限取消，加之普宅非普宅標準取消，進一步促進了中高端房產意向客群的信心回升。與此同時，住建部、財政部擴大城中村改造支持范圍，自然資源部推動運用專項債收購存量閑置土地，持續(xù)推進行業(yè)去庫存發(fā)展預期向好。11月典型城市項目平均去化率達到41%，環(huán)比上漲7個百分點，年內首次達到四成以上。

??統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，各線城市同比降幅今年以來首次均收窄，整體來看一手房價的同比降幅也在2024年11月首次出現(xiàn)了收窄。

??具體來看，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.3個百分點；二手住宅銷售價格同比下降8.0%，降幅收窄1.6個百分點。

??二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二手住宅同比下降8.4%，降幅收窄0.4個百分點。

??三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降6.5%，降幅收窄0.1個百分點；二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.2個百分點。

??以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)走勢，11月份房價下跌趨勢持續(xù)趨緩。新房整體較2021年初下降7.2%，二手房較2021年初下降16.3%。

??1—11月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726014萬平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面積508389萬平方米，下降13.1%。房屋新開工面積67308萬平方米，下降23.0%。其中，住宅新開工面積48989萬平方米，下降23.1%。房屋竣工面積48152萬平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面積35197萬平方米，下降26.0%。

??11月新開工面積6081萬平方米，環(huán)比上升17%，止跌回升，同比下降23%，降幅進一步擴大。主要是年末四季度土地出讓面積的增加。

??就現(xiàn)階段發(fā)展趨勢來看，在施工面積回落到合適規(guī)模之前，新開工同比的持續(xù)低位有利于行業(yè)發(fā)展預期的持續(xù)穩(wěn)定。

??11月房企竣工面積為6157萬平方米，環(huán)比增加19%，連續(xù)兩個月環(huán)比上升，同比下降39%。累計同比下降26.2%，較前10月擴大了2.3個百分點。

??對比年內走勢來看，得益于行業(yè)資金面的轉好，保交樓、保交房等工作的持續(xù)推進，11月竣工規(guī)模持續(xù)環(huán)比上升。不過同比來看，受前期銷售規(guī)模下降、以及行業(yè)施工規(guī)模收縮影響，竣工面積仍在持續(xù)回落。

??1-11月，全國房地產開發(fā)投資93634億元，同比下降10.4%，降幅較10月份擴大0.1個百分點。11月單月房企開發(fā)投資7325億元，環(huán)比下降4%。

??本月土地投資規(guī)模延續(xù)周期性上行，11月全國300城經(jīng)營性土地成交面積1.6億平方米，環(huán)比上升53%，主要是受土地成交周期性影響，同比來看仍下降10%。

??2024年以來，房地產開發(fā)投資持續(xù)高于商品房銷售金額，一方面是受到大量在建的無收益甚至“負收益”的保障房影響，另一方面更多的還是因為積壓了大量的未竣工項目，這些項目也是當前行業(yè)庫存規(guī)模的最大來源。

??在目前的行業(yè)周期下，房地產投資的同比下行，其實也代表著行業(yè)庫存壓力的減輕、施工規(guī)模正在恢復到與銷售規(guī)模更匹配的水平。從這一角度來看，房地產開發(fā)投資下降也是行業(yè)出清庫存的體現(xiàn)之一。對標2017-2020年間的行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，房地產開發(fā)投資的下行還將持續(xù)一到兩年時間。

??中央經(jīng)濟工作會議定調持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，貨幣政策重提“適度寬松”，地方債務壓力有望進一步減輕，“嚴控增量”、“盤活存量”可得到更加堅決有力的執(zhí)行，行業(yè)去庫存的步伐將迎來進一步提速，企業(yè)與購房者預期也將進一步企穩(wěn)。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，在行業(yè)指標周期性因素和中央進一步加強“穩(wěn)市場”政策的扶持下，12月成交、房價等指標有望持續(xù)改善：預計單月商品房銷售面積、金額將創(chuàng)下年內新高，累計同比降幅將延續(xù)收窄，行業(yè)資金面的改善、以及土地規(guī)模的有序調降，也將推動施工、竣工指標進一步轉好，助力行業(yè)庫存指標持續(xù)改善。對于新開工和開發(fā)投資而言，得益于市場信心的提振，相關增速指標也有望延續(xù)向好趨勢。