??曾自稱國(guó)內(nèi)首個(gè)TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式）項(xiàng)目的廣州新塘凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)”），再度流拍。

??據(jù)阿里資產(chǎn)平臺(tái)消息，近日，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)744套房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，因無(wú)人出價(jià)而流拍。這744套房產(chǎn)起拍價(jià)為21.12億元，折合單價(jià)1.37萬(wàn)元/平方米，市場(chǎng)對(duì)其估值30.18億元。起拍價(jià)較市場(chǎng)價(jià)，相當(dāng)于打了7折，意向方需要繳納保證金1.05億元。

??這是該項(xiàng)目第二次被擺上貨架，也是第二次遭遇流拍。

??凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)，曾被視為廣州東部“門(mén)面”。該項(xiàng)目由高260米46層的主塔樓（西塔）、高200米36層的副塔樓（東塔）、4層地下室以及8層裙樓組成，集大型購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、SOHO（小型辦公室）于一體。

??信息顯示，凱達(dá)爾國(guó)際廣場(chǎng)東塔已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，西塔也取得了預(yù)售許可證。但因西塔37～43層已拿去做了抵押，且出現(xiàn)逾期未還款。目前，已被工商銀行新塘支行查封，雙方正處于訴前調(diào)解階段。此次被拍賣(mài)房源，位于西塔負(fù)1層～第34層，是除抵押外的部分房產(chǎn)。

??目前，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)已停工多年。建筑內(nèi)部仍為毛坯狀態(tài)，接盤(pán)方需承擔(dān)巨額裝修費(fèi)用，還需處理復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。

??該項(xiàng)目能否找到接盤(pán)方，仍是未知數(shù)。

??地標(biāo)項(xiàng)目遭遇停工

??作為廣州第一個(gè)TOD概念的地產(chǎn)項(xiàng)目，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)曾有過(guò)高光時(shí)刻。

??2013年，廣州凱達(dá)爾投資有限公司（深圳凱達(dá)爾集團(tuán)旗下公司），以6.84億元拿下增城區(qū)新塘鎮(zhèn)地塊，占地面積3.87萬(wàn)平方米，總建筑面積34.88萬(wàn)平方米。

??該地塊位于增城區(qū)新塘鎮(zhèn)港口大道北和環(huán)城路交界處，不僅是粵港澳大灣區(qū)的幾何中心點(diǎn)，也是穗莞深三城交互中心點(diǎn)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。

??凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)，擬計(jì)劃建設(shè)成國(guó)內(nèi)最具示范性效應(yīng)的TOD項(xiàng)目。按照原先規(guī)劃，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)是廣州東部交通樞紐中心極為重要角色，它將連接國(guó)家鐵路、城軌、地鐵等9大軌道交通，以及出租車(chē)、汽車(chē)客運(yùn)等一體化公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。這也意味著，項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)、建設(shè)難度大。

??2014年12月，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，原計(jì)劃地面商場(chǎng)于2019年1月1日投入運(yùn)營(yíng)，酒店、寫(xiě)字樓于2019年12月30日全面竣工投入運(yùn)營(yíng)。

??2015年12月，凱達(dá)爾集團(tuán)引進(jìn)合作方——中信泰富（上海）商業(yè)資產(chǎn)管理公司，兩者達(dá)成項(xiàng)目全過(guò)程緊密合作意向。但2017年8月，中信泰富悄然退出。失去中信泰富這個(gè)合作伙伴，不管是資金還是經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于凱達(dá)爾都算一筆損失。

??后續(xù),凱達(dá)爾通過(guò)銀團(tuán)貸款甚至是小貸公司獲取資金，推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。如其所披露，2017年該項(xiàng)目獲得工行銀團(tuán)20億元開(kāi)發(fā)貸款支持，項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押給開(kāi)發(fā)貸銀行。

??2018年，隨著項(xiàng)目封頂，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)宣布就商業(yè)和酒店部分，分別引進(jìn)印力集團(tuán)、萬(wàn)豪酒店。翌年，項(xiàng)目主體建筑和外立面全部完工，并正式開(kāi)售，推出公寓、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目精裝公寓均價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，價(jià)格直追片區(qū)住宅售價(jià)。但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，去化效果并不好。

??隨后，凱達(dá)爾國(guó)際樞紐廣場(chǎng)項(xiàng)目便因資金問(wèn)題陷入困境，糾紛、訴訟接連不斷，最終導(dǎo)致項(xiàng)目停滯。而凱達(dá)爾集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的投資，逾60億元。

??2021年11月，就項(xiàng)目建設(shè)周期延長(zhǎng)，廣州凱達(dá)爾投資公司發(fā)了一封“致業(yè)主的信”。信中提及，廣州市、增城區(qū)政府高度重視，正協(xié)同推進(jìn)凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)的重組和運(yùn)營(yíng)。

??然而，2022年3月，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)作為不良資產(chǎn)，被債權(quán)人中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司（現(xiàn)已更名為中信金融資產(chǎn)）掛牌拍賣(mài)，項(xiàng)目債權(quán)本息合計(jì)5.93億元。當(dāng)年10月，項(xiàng)目拍賣(mài)已完成招募，共有9位意向報(bào)名，進(jìn)入洽談階段，但最終還是沒(méi)有人接盤(pán)。

??2023年8月，廣州增城區(qū)信訪局在對(duì)網(wǎng)友的公開(kāi)回復(fù)中提到，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，目前在重組中，因項(xiàng)目涉及投資額巨大，重組過(guò)程程序繁多，待項(xiàng)目重組完成后重組方資金到位，早日復(fù)工，盡早交樓及辦理房產(chǎn)證。

??誰(shuí)會(huì)接盤(pán)？

??按照相關(guān)規(guī)定，爛尾樓項(xiàng)目總共可以進(jìn)行三次拍賣(mài)，若三次拍賣(mài)均流拍，則會(huì)進(jìn)入變賣(mài)程序，變賣(mài)價(jià)格通常會(huì)比拍賣(mài)價(jià)格更低，以吸引買(mǎi)家。

??凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)，已經(jīng)遭遇兩次流拍。

??廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同評(píng)價(jià)道，這次法拍可以理解為一次教訓(xùn)，一家企業(yè)用短期資金去投資需要長(zhǎng)期資金來(lái)支撐的項(xiàng)目，必然會(huì)以失敗告終。新塘TOD的價(jià)值一直被外界所認(rèn)可，但超大型項(xiàng)目的投資企業(yè)，需要具備充足的自有資金，以及超過(guò)10年期以上長(zhǎng)期貸款的實(shí)力，不然后續(xù)建設(shè)將產(chǎn)生更多不確定性。

??誰(shuí)將成為項(xiàng)目接盤(pán)者，成為不確定因素。

??有市場(chǎng)人士呼吁，接盤(pán)企業(yè)最好能具備國(guó)企背景，資金實(shí)力雄厚、能拿下長(zhǎng)期貸款。而TOD是一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還要求企業(yè)具備軌道交通綜合體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)體開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。這意味著，可能需要兩家企業(yè)聯(lián)手接盤(pán)。符合這些條件且有盤(pán)活意愿的企業(yè)，顯然并不好找。

??等待盤(pán)活的爛尾樓數(shù)量，是一個(gè)不可忽視的龐大存在?！?023年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》顯示，2023年全國(guó)樓盤(pán)爛尾率是3.85%，爛尾樓面積2.31億平方米，按每套房子100平方米算，約231萬(wàn)套爛尾房源。鄭州、長(zhǎng)沙、昆明、福州、重慶等城市，爛尾樓盤(pán)數(shù)量一度頗為突出。

??而爛尾樓項(xiàng)目流拍的現(xiàn)象，正變得普遍。盤(pán)活爛尾項(xiàng)目，不僅需要籌集大量資金，還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜的債務(wù)糾紛，平衡好開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人、購(gòu)房者、政府等多方主體之間的利益。如，凱達(dá)爾國(guó)際樞紐廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)纱螔焐习⒗锱馁u(mài)平臺(tái)，債權(quán)本息達(dá)5.93億元；部分資產(chǎn)還存在重復(fù)抵押情況。

??同時(shí)，法拍房數(shù)量仍在增加。國(guó)信達(dá)全國(guó)法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告顯示，2024年1～10月全國(guó)法拍房掛拍量為54.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)63.07%；成交量為13.02萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)9.85%；成交率為23.85%，其中商業(yè)用房成交率最低。

??據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，11月，典型城市新增掛拍法拍房共3.9萬(wàn)套，環(huán)比上升17%，單月掛拍規(guī)模重回年內(nèi)高位，重慶和鄭州是單月掛拍規(guī)模最高的城市。

??爛尾樓和法拍房，成為當(dāng)下救市必須要解決的兩大問(wèn)題。