??點擊查看完整版報告：[易居研究院]全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議精神學(xué)習(xí)—政策解讀和市場影響

??2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。此次會議明確奮力推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的工作導(dǎo)向。本報告重點分析2025年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作部署，更好把握工作方向和工作重點。

??一、把握三個“更加”的重心

??此次會議明確，2025年要更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險隱患。住建部提及三個“更加”，對于我們了解工作重點、重心以及發(fā)力點非常關(guān)鍵，其涉及經(jīng)濟(jì)、民生和風(fēng)險三大領(lǐng)域。

??1、更加釋放穩(wěn)增長巨大潛力

??此次政策明確，更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力。在三個“更加”中，釋放穩(wěn)增長巨大潛力的表述排在第一位，對于更加明確房地產(chǎn)的角色和定位非常關(guān)鍵。從房地產(chǎn)的角色定位來看，過去提及過“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”、“人民性政治性”、“示范性”等表述。當(dāng)前該新提法其實說明，房地產(chǎn)業(yè)要在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮作用，尤其是要通過激發(fā)潛力來進(jìn)行。對于釋放穩(wěn)增長巨大潛力方面，此前關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的政策表述中也有，這都對我們深入理解房地產(chǎn)業(yè)的角色定位有積極作用。各地站位和格局要高，要站在2025年的工作部署和導(dǎo)向理解房地產(chǎn)業(yè)的定位和功能。

??2、更加改善民生

??此次政策明確，更加有力保障和改善民生。這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)工作的重要導(dǎo)向，即要惠及民生。如果第一個“更加”是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度進(jìn)行的，那么第二個“更加”則是從民生角度進(jìn)行的。從民生角度看，后續(xù)在房價穩(wěn)定、購房權(quán)益保護(hù)、城中村改造、保障房建設(shè)等方面應(yīng)該持續(xù)發(fā)力。

??3、更加防范風(fēng)險隱患

??此次政策明確，更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險隱患。對于該表述，應(yīng)注意用詞的變化，即不是“風(fēng)險”，而是“風(fēng)險隱患”。換句話說，“風(fēng)險”的內(nèi)涵和外延明顯擴(kuò)大了。我們應(yīng)結(jié)合2024年出現(xiàn)過的風(fēng)險隱患問題進(jìn)行分析，包括房屋安全問題、燃?xì)夤艿绬栴}、建筑施工安全問題等。要全方位理解風(fēng)險隱患，真正促進(jìn)對風(fēng)險隱患的系統(tǒng)排查、系統(tǒng)診斷和系統(tǒng)防范。

??二、把握止跌回穩(wěn)的兩個方向

??此次會議明確，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。該表述深入落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，成為2025年房地產(chǎn)五項工作的首要任務(wù)和最關(guān)鍵任務(wù)。住建部對做好止跌回穩(wěn)工作落實了兩項重要抓手，涉及需求端和供給端，且均強(qiáng)調(diào)了“著力”。

??1、著力釋放需求

??此次政策明確，著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項目重點支持。

??從需求釋放的工作部署來看，重點明確了三個方向，即落實好購房方面的各項政策、發(fā)揮好住房公積金作用、加力實施城中村和危舊房改造。該政策表述比較大的變化是，關(guān)于住房公積金的提法明顯單列，也就意味著2025年住房公積金的政策會持續(xù)發(fā)力，是各地要明確的重點方向。而包括既有的購房政策以及城中村改造擴(kuò)圍等內(nèi)容，也將是2025年持續(xù)堅持和推進(jìn)的內(nèi)容。

??2、著力改善供給

??此次政策明確，著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。

??從這里可以看出，供給端從商品房、保障房兩個層面發(fā)力。單純就排序來看，就說明商品房的工作要比保障房的工作更需要重視。另外從商品房的工作來看，也和過去發(fā)生重大的變化，即從增量轉(zhuǎn)向了存量。此類重視程度和重心的變化是非常關(guān)鍵的，是我們精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)工作、排好相關(guān)次序非常重要的內(nèi)容。同時在保障房領(lǐng)域，要把握“增加保障性住房供給”和“配售型保障房要加大力度”，這也是在2025年力度增加的方面，要重點關(guān)注的住房產(chǎn)品。

??三、做好新模式的五項任務(wù)

??此次政策明確推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式是最近三年持續(xù)強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)在止跌回穩(wěn)和轉(zhuǎn)型中要重點把握的方向。此次明確五項重點工作，涉及供應(yīng)、要素、銷售、安全和秩序等內(nèi)容，是我們精準(zhǔn)把握工作方向和有序推進(jìn)工作的重要抓手。

??1、完善住房供應(yīng)體系

??此次政策明確，著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。

??從住房供應(yīng)體系的內(nèi)容來看，強(qiáng)調(diào)了保障房和改善性住房的供給。其中保障房建設(shè)方面的思路具有延續(xù)性，也是“市場-保障”體系中持續(xù)推進(jìn)的工作內(nèi)容。同時，要重點關(guān)注“改善性住房”的相關(guān)表述。2024年對于改善型需求，更多是從需求端或購房端入手。但是目前比較明確提及改善性住房的供給，尤其是和好房子進(jìn)行結(jié)合。我們認(rèn)為，相關(guān)房企要積極研究一系列涉及改善型住房的拿地和開發(fā)投資等內(nèi)容，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計。這也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式5項工作的首要內(nèi)容。

??2、推動建立要素聯(lián)動性機(jī)制

??此次政策明確，推動建立要素聯(lián)動新機(jī)制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。

??關(guān)于要素聯(lián)動新機(jī)制，核心點是要把握各地住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，這對于后續(xù)“人房地錢”的要素安排具有非常重要影響。各地尤其是要深入研判2025年人口變化和購房需求變化等情況，更精準(zhǔn)促進(jìn)房地產(chǎn)各要素的匹配。另外需要重點關(guān)注一句新提法，即“促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定”。換句話說，在2023年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來，這也是比較明確2025年供求關(guān)系的工作方向，即促進(jìn)供需平衡。這也是止跌回穩(wěn)后非常重要的市場行情特征。

??3、大力推進(jìn)銷售制度改革

??此次政策明確，大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

??該表述比較新，也是三中全會以來部委非常直接明確的政策落實。三中全會明確，“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。此次住建部非常明確提出大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，也就意味著預(yù)售制度在2025年會有較大調(diào)整。當(dāng)然調(diào)整方向既包括現(xiàn)房銷售，也包括預(yù)售資金監(jiān)管。從購房者最為關(guān)心的角度看，現(xiàn)房銷售的認(rèn)可程度比較高。當(dāng)然要把握好“有力有序”的標(biāo)準(zhǔn)。

??4、建立房屋安全管理制度

??此次政策明確，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。此次明確房屋安全管理制度內(nèi)容，進(jìn)而說明房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，要注重安全方面的系統(tǒng)工作。關(guān)于這方面，2024年房屋養(yǎng)老金制度改革已經(jīng)有了非常明確和清晰的表述，各地工作也在積極推進(jìn)，尤其是在房屋體檢工作上。當(dāng)然，最為核心的內(nèi)容是，各地要密切做好2025年房屋體檢工作和信息整理，以為房屋安全管理提供更為精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)和資料。

??5、整治房地產(chǎn)市場秩序

??此次政策明確，完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益。對于該表述，要格外關(guān)注的一個詞是“市場秩序”。這也是各地銷售端等領(lǐng)域要重點關(guān)注的地方。2024年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢下，關(guān)于市場秩序方面的整治相對弱化。但反過來，隨著市場升溫，一些市場亂象會進(jìn)一步出現(xiàn)，比如說近期廣州已經(jīng)明確嚴(yán)管零首付等違規(guī)操作，并做了風(fēng)險提示。這就說明，房地產(chǎn)市場秩序的整頓既是常態(tài)化工作，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點任務(wù)之一。

??四、大力實施城市更新

??此次明確大力實施城市更新，并提出了五項重點工作，分別包括：城市體檢、可持續(xù)模式、重點項目、管理新模式以及數(shù)字住建等內(nèi)容。這里對相關(guān)工作進(jìn)行重點分析。

??1、明確城市體檢的重要性

??此次政策明確，堅持“先體檢、后更新，無體檢、不更新”，建立城市體檢和城市更新一體化推進(jìn)機(jī)制。堅持問題導(dǎo)向，查找人民群眾身邊的急難愁盼問題；堅持目標(biāo)導(dǎo)向，找出影響城市競爭力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項，體檢出的問題就是更新改造的重點。

??此次政策對于體檢工作落實了非常清晰的定位，即其是城市更新的前期和基礎(chǔ)性工作。尤其明確了問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，既要關(guān)注人民群眾急難愁盼問題，也要找出城市發(fā)展短板和弱項問題。從2025年工作重點來看，要結(jié)合城中村改造、危舊房改造、燃?xì)夤艿栏鼡Q、文保項目保護(hù)、新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域而進(jìn)行。同時建議各地要重點關(guān)注2025年體檢工作和體檢情況，并據(jù)此研究更有針對性的城市更新工作內(nèi)容。

??2、建立可持續(xù)的城市更新模式

??此次政策明確，深化城市建設(shè)、運營、治理體制改革，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)。

??從這里可以看出，后續(xù)城市更新方面，要重點關(guān)注體制改革、模式建立和政策法規(guī)體系建立。1）體制改革方面，會進(jìn)一步結(jié)合新一輪城市發(fā)展要求，落實建設(shè)、運營和治理體制。鑒于當(dāng)前城市運營機(jī)制發(fā)生了變化，后續(xù)準(zhǔn)公共類的項目運營將持續(xù)鼓勵民企和社會資本介入，對于更好推進(jìn)城市建設(shè)和發(fā)展具有積極作用。2）可持續(xù)的城市更新模式是三中全會明確的重點方向，當(dāng)前各地要持續(xù)推進(jìn)相關(guān)工作，尤其是在資金平衡等方面落實有關(guān)工作，各地在用地、規(guī)劃等方面應(yīng)落實優(yōu)惠政策，確?？沙掷m(xù)性。3）對于政策法規(guī)的體系建立，目前一些城市已經(jīng)在積極推進(jìn)，也有較多的地方版本。比如說針對城市更新中的消防安全等問題，各地積極對法律法規(guī)做出規(guī)范和補(bǔ)充。又比如針對城市更新的個性化需求，落實了更為寬松和易于操作的政策。此類內(nèi)容后續(xù)都可以上升為更高規(guī)格的政策法規(guī)體系之中。

??3、謀劃城市更新15項任務(wù)

??此次政策明確，謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，基本完成已排查出老化燃?xì)夤艿赖母赂脑烊蝿?wù)，基本消除縣級城市建成區(qū)黑臭水體。持續(xù)實施完整社區(qū)建設(shè)、既有建筑改造利用和老舊街區(qū)更新改造、地下管網(wǎng)管廊建設(shè)改造、建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備更新、城市生活垃圾分類、口袋公園和城市綠道建設(shè)、公園綠地開放共享、城市居住區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和兒童友好空間建設(shè)等民生工程、發(fā)展工程。鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

??這段政策表述非常詳細(xì)，概括了15項城市更新的重點任務(wù)，有助于我們分類分層次理解工作要點。1）要做好三項工作的收官任務(wù)，即包括：符合條件的涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、老化燃?xì)夤艿栏?、黑臭體水治理的相關(guān)工作。這也意味著最近幾年此類工作已取得了豐富成果，也取得了較好成績。應(yīng)該在十四五階段做好收官工作，以更符合城市安全和韌性等工作要求。2）2025年要重點做好11項工作，涉及：完整社區(qū)、既有建筑改造、老舊街區(qū)改造、地下管網(wǎng)建設(shè)、市政設(shè)施更新、垃圾分類、口袋公園、城市綠道、綠地開放、養(yǎng)老設(shè)施、兒童友好空間等有關(guān)工作。此類內(nèi)容覆蓋住區(qū)、社區(qū)和城區(qū)，也是持續(xù)提升城市居住品質(zhì)的重點領(lǐng)域。3)原拆原建已列為2025年的探索性工作，這個是重點。此次明確鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。這也就意味著各地在原拆原建工作方面會發(fā)力。2024年各地已經(jīng)有了成功的案例和經(jīng)驗，最為典型的即是浙工新村的項目。后續(xù)原拆原建工作推進(jìn)，要把握好住戶的多元化多樣化訴求，更好找到利益平衡點和痛點，有序推進(jìn)相關(guān)工作。

??4、構(gòu)建城市管理新模式

??此次政策明確，構(gòu)建城市管理新模式，完善“一委一辦一平臺”，推動城市管理融入基層治理，形成智慧高效治理新體系，提高城市管理科學(xué)化、精細(xì)化、智能化水平。

??該表述充分說明，各地在城市管理方面，將構(gòu)建新模式，其對于城市治理方面也有非常重要啟發(fā)。從此類管理新模式的表現(xiàn)看，平臺化管理、智慧化管理及加強(qiáng)基層治理的工作非常關(guān)鍵。建議各地物業(yè)企業(yè)等要加大對此類政策的研究、吸收和消化，因為后續(xù)城市管理將更好融入到基層治理領(lǐng)域，自然和物業(yè)管理工作有較好結(jié)合。2025年各大物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，應(yīng)加強(qiáng)對此類科學(xué)管理方式的學(xué)習(xí)及理解。

??5、推進(jìn)數(shù)字住建工作

??此次政策明確，以“新城建”為引擎打造高水平“數(shù)字住建”，系統(tǒng)推進(jìn)數(shù)字家庭、智慧住區(qū)、房屋建筑管理智慧化、城市運行管理服務(wù)平臺、智能化市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等任務(wù)，全方位提升數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化水平。

??數(shù)字化或數(shù)字建設(shè)一直是最近幾年持續(xù)發(fā)力的工作。此次明確要打造高水平的“數(shù)字住建”，對于理解2025年的工作方向和發(fā)力點非常關(guān)鍵。1）總體要求就是要開展新城建的建設(shè)，并作為引擎?！靶鲁墙ā笔且约夹g(shù)創(chuàng)新驅(qū)動為核心，以信息網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用為基礎(chǔ)，基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的簡稱。這就要求各地重點關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點方向，并和數(shù)字住建等工作緊密結(jié)合。2）從抓手來看，主要包括數(shù)字家庭、智慧住區(qū)、房屋建筑管理智慧化、城市運行管理服務(wù)平臺、智能化市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。以房屋建筑管理智慧化為例，最近兩年關(guān)于房屋安全的問題較多，客觀上要求后續(xù)加強(qiáng)智慧化管理。比如說在電動車自燃等安全事件后，各地已積極加大相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，對于房屋安全管理具有非常重要的作用。