??近日，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）引發(fā)市場(chǎng)熱議，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)對(duì)此發(fā)表文章《中國(guó)將推動(dòng)新一輪“房改”》。據(jù)悉，“14號(hào)文”于8月25日由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過，于9月1日正式印發(fā)，近期已傳達(dá)至各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。

??之所以受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，主要是因?yàn)椤?4號(hào)文”使我國(guó)住房體系演進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展更加具象化，即構(gòu)建市場(chǎng)化商品住房和保障性住房雙軌并行。具體來看，“14號(hào)文”明確了兩個(gè)主要目標(biāo)：一是加大保障性住房建設(shè)和供給，二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。其中：

??在“加大保障性住房建設(shè)和供給”方面，“14號(hào)文”擬定了保障性住房體系的基本運(yùn)作原則，明確和規(guī)范了保障性住房的建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理等具體事項(xiàng)，提出包括“保障性住房嚴(yán)格實(shí)施封閉管理，不得上市交易”“保障用地供給采取劃撥方式，按保本微利原則配售”“充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障房”“對(duì)商品住房庫(kù)存大的城市，可按市場(chǎng)化、法治化原則，適當(dāng)改建或收購(gòu)存量商品房用作保障房”“支持城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐”等多項(xiàng)重要意見。保障性住房工作地位和政策支持力度均得到較大提升，并有望逐漸成為大城市解決工薪收入群體等剛性住房需求的主要渠道和推動(dòng)大城市保交付、去庫(kù)存的重要渠道。

??在“推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”方面，與以往“讓房屋回歸居住屬性”的提法不同，“14號(hào)文”首次提出“讓商品住房回歸商品屬性”，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。這一方面意味著商品住房或?qū)⒃诳腿憾ㄎ簧吓c保障性住房進(jìn)行區(qū)分，即未來大部分工薪階層的剛需住房需求或?qū)⒅饕ㄟ^保障性住房滿足，商品住房產(chǎn)品將更多聚焦于高端改善類住房需求及豪宅市場(chǎng)等；另一方面，意味著商品住房的商品屬性和投資屬性有望重新增強(qiáng)，市場(chǎng)化程度將進(jìn)一步提升，諸如限價(jià)、限售、限貸等行政類管制將進(jìn)一步減少乃至完全撤銷，未來商品住房的供求和價(jià)格或?qū)⑼耆墒袌?chǎng)決定。

??“14號(hào)文”核心立意與新加坡模式相似，即：讓保障房回歸保障屬性，滿足大部分工薪階層的剛性住房需求，讓商品房回歸商品屬性，更多地滿足高收入、高凈值群體的改善性住房需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分層管理和差別化發(fā)展。但也應(yīng)看到，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體格局已經(jīng)定型，市場(chǎng)存量主體是商品住房，少部分存量是保障性住房和特殊產(chǎn)權(quán)住房（如軍產(chǎn)）等。未來大力建設(shè)保障房，增量部分與存量商品住房市場(chǎng)存在交易隔離墻，購(gòu)房需求人口被分流，則存量商品住房也會(huì)受到相應(yīng)影響，未來的商品房市場(chǎng)價(jià)格體系預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)行重構(gòu)，同樣都是商品住房屬性，但價(jià)格很可能差距比現(xiàn)在要大的多。

??另外，保障房的實(shí)施主體是誰(shuí)，資金來源如何解決，能否藉此解決當(dāng)下民營(yíng)房企暴雷面臨的資產(chǎn)處置問題？土地?zé)o償劃撥，地方政府財(cái)政問題能否順利過渡，包括財(cái)政壓力較大、土地財(cái)政依賴度較高等，教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)“同權(quán)”問題等，房地產(chǎn)改革和調(diào)整仍需跬步前行。