??中房網(wǎng)訊（劉敏/文）金九銀十階段，各地新房預(yù)售審批提速、供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，全國(guó)住宅庫(kù)存市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)。

??易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2023年9月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為51221萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比減少1.7%。從環(huán)比指標(biāo)看，8-9月份全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模有所增加。同比方面，則出現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月的下降態(tài)勢(shì)。

??對(duì)此，易居研究院指出，1-7月份各地庫(kù)存數(shù)據(jù)總體以下滑為主要特征，但8-9月份出現(xiàn)攀升，說(shuō)明緊貼8月份以來(lái)的寬松政策，各地供應(yīng)積極性在增加。三季度末去庫(kù)存周期處于高位，意味著去庫(kù)存最大壓力期將開(kāi)始過(guò)去，四季度去庫(kù)存迎來(lái)非常好的窗口期。

??供求兩端積極性增加

??在經(jīng)歷了7月份供求兩端低谷后，8-9月份供求兩端保持了活躍態(tài)勢(shì)，尤其供應(yīng)指標(biāo)拉升的態(tài)勢(shì)較為明顯。

??報(bào)告顯示，9月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)。其中，供應(yīng)面積為2990萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為22%，同比增速為-10%。成交面積為2262萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為3%，同比增速為-20%。

??從城市分類(lèi)上看，一線(xiàn)城市新房供應(yīng)積極性明顯增大。報(bào)告顯示，9月底全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存面積按一、二、三四線(xiàn)城市分類(lèi)，分別為3419萬(wàn)平方米、25352萬(wàn)平方米和22450萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、1.7%和0.8%，同比增速分別為0.9%、-2.8%和-0.8%。

??易居研究院認(rèn)為，一線(xiàn)城市庫(kù)存環(huán)比增速最大，恰說(shuō)明一線(xiàn)城市房企推盤(pán)積極性較大。從一線(xiàn)城市最近兩個(gè)月的運(yùn)行情況來(lái)看，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等系列政策支持下，購(gòu)房意愿開(kāi)始增加。一些包括總價(jià)可控、配套齊全、最近兩年可交付的新房房源吸引了購(gòu)房者積極入市。

??另外，從城市排序來(lái)看，有49個(gè)城市庫(kù)存指標(biāo)呈現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，包括馬鞍山、珠海和三亞等重點(diǎn)城市庫(kù)存同比增速較高。在易居研究院看來(lái)，此類(lèi)城市庫(kù)存同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明房源供應(yīng)充裕，結(jié)合四季度各類(lèi)利好的購(gòu)房政策，將有助于促進(jìn)購(gòu)房交易行情的提振。

??與之相反，包括沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和青島等城市，庫(kù)存同比增速下降在20%以上。對(duì)此，易居研究院建議，各城市要有緊迫感和主動(dòng)性，主動(dòng)把庫(kù)存轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售量，積極做好營(yíng)銷(xiāo)等工作。

??庫(kù)存去化周期觸頂，四季度將逐漸下行

??隨著去化速度的加快，新房銷(xiāo)售最大壓力期已經(jīng)過(guò)去。報(bào)告顯示，9月全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為20個(gè)月。

??報(bào)告指出，從8-9月份交易數(shù)據(jù)看，各地呈現(xiàn)環(huán)比拉升的良好態(tài)勢(shì)，意味著新房庫(kù)存消化節(jié)奏在加快。根據(jù)易居研究院判斷，存銷(xiāo)比指標(biāo)在今年9月份已觸頂，10月份或四季度該指標(biāo)將正式步入下限通道。各地要用足用好既有的購(gòu)房政策，促進(jìn)去庫(kù)存工作的更好開(kāi)展。

??從城市分類(lèi)看，一線(xiàn)城市去化狀況最好，二線(xiàn)其次，三四線(xiàn)城市壓力最大。根據(jù)報(bào)告，9月份100個(gè)城市中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為14.4、18.1和24.3個(gè)月。

??報(bào)告指出，三類(lèi)城市去化周期都超過(guò)了14個(gè)月的合理值水平，說(shuō)明各地都存在去化難的壓力。易居研究院認(rèn)為，三類(lèi)城市該指標(biāo)已經(jīng)處于最高點(diǎn)，后續(xù)都有下行的可能，尤其是一線(xiàn)城市成為了本輪去庫(kù)存的領(lǐng)頭羊。

??此外，通過(guò)對(duì)9月全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比進(jìn)行排序，包括成都、中山、濟(jì)南、上海和杭州等城市的新房去化速度相對(duì)較快，總體上保持或低于8個(gè)月水平，這與近期各地進(jìn)一步放松購(gòu)房政策有關(guān)。

??以杭州為例，其新房去庫(kù)存周期在全國(guó)百城中屬于偏低位水平，說(shuō)明房屋銷(xiāo)售壓力相對(duì)小。但反過(guò)來(lái)，杭州該指標(biāo)也是2022年7月以來(lái)該城市的最大值，說(shuō)明從其該指標(biāo)歷史走向看，依然有一定的壓力。所以其近期對(duì)限購(gòu)政策、房貸利率等領(lǐng)域落實(shí)更進(jìn)一步寬松導(dǎo)向，符合市場(chǎng)基本情況。

??易居研究院表示，當(dāng)前全國(guó)百城去庫(kù)存指標(biāo)開(kāi)始越過(guò)最大壓力點(diǎn)，朝著壓力釋放、積極向好的確定性方向發(fā)展。四季度各地將積極消化三季度以來(lái)的各類(lèi)寬松政策，抓好去庫(kù)存相關(guān)工作。尤其是結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的良好態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)去庫(kù)存效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。建議各地可以根據(jù)實(shí)際情況和企業(yè)資金狀況，靈活掌握定價(jià)策略、給足政策優(yōu)惠和價(jià)格優(yōu)惠，真正打贏去庫(kù)存工作的攻堅(jiān)戰(zhàn)。