??導(dǎo)語(yǔ)

??增債6萬(wàn)億置換隱性債務(wù)，助力經(jīng)濟(jì)循環(huán)與房地產(chǎn)去庫(kù)存，完善住房保障。

??◎  文 /楊科偉

??11月8日下午，全國(guó)常委會(huì)辦公廳召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，由全國(guó)常委會(huì)預(yù)算作委員會(huì)和財(cái)政部介紹審議增加地?政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)議案的有關(guān)情況。這也是9·26政治局會(huì)議后各部委一系列重要政策措施中財(cái)政支持政策的延續(xù)，尤其是明確要求“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期尤為為關(guān)鍵。通過(guò)增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量住房、回購(gòu)閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”和完善住房保障體系的有力舉措，是實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要支持。

??01 債務(wù)置換釋放地方壓力、提升企業(yè)投資活力、改善消費(fèi)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)

??全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)主任許宏才在新聞發(fā)布會(huì)上介紹，議案提出，為便于操作、盡早發(fā)揮政策效用，新增債務(wù)限額全部安排為專項(xiàng)債務(wù)限額，一次報(bào)批，分三年實(shí)施。按此安排，2024年末地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額將由29.52萬(wàn)億元增加到35.52萬(wàn)億元。許宏才表示，議案已經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)，國(guó)務(wù)院財(cái)政部門將按程序盡早下達(dá)分地區(qū)限額，地方政府將依法做好債券置換工作，各級(jí)人大及其常委會(huì)將依法做好監(jiān)督工作。

??依此來(lái)看，將增加地方政府債務(wù)限額6萬(wàn)億元，2024年—2026年每年2萬(wàn)億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。

??發(fā)布會(huì)公布，到2023年末經(jīng)過(guò)逐個(gè)項(xiàng)目甄別、逐級(jí)審核上報(bào)，全國(guó)隱性債務(wù)余額為14.3萬(wàn)億元。另?yè)?jù)10月29日財(cái)政部公布數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，全國(guó)地方政府債務(wù)余額44.74萬(wàn)億元。政府債券44.57萬(wàn)億元，非政府債券形式存量政府債務(wù)1662億元。今年前9月，全國(guó)發(fā)行地方政府債券合計(jì)6.7萬(wàn)億元，其中新增地方政府債4.23萬(wàn)億元，再融資地方債2.47萬(wàn)億元。前9月，地方政府債券到期償還本金26991億元，其中發(fā)行再融資債券償還本金23005億元、安排財(cái)政資金等償還本金3986億元，地方政府債券支付利息10346億元。由此可見(jiàn)，政府債務(wù)規(guī)?？偭亢瓦€本付息的壓力較大，極大制約地方施政空間。

??此次通過(guò)較大規(guī)模增加債務(wù)額度，支持地方化解隱性債務(wù)，地方可以騰出更多精力和財(cái)力空間來(lái)促發(fā)展、保民生。支持地方特別是高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和清理拖欠企業(yè)賬款等?？梢约哟髮?duì)重點(diǎn)群體的支持保障力度，提升整體消費(fèi)能力。疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，實(shí)現(xiàn)投資-消費(fèi)良性循環(huán)。

??02 騰挪地方收儲(chǔ)存量商品房和回購(gòu)存量土地資金空間，通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)

??5月份五部委在“切實(shí)做好保交房工作配套政策”說(shuō)明會(huì)上，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。9月份將資金支持比例將由60%提高至100%，資金總規(guī)模達(dá)5000億元。10月份，財(cái)政部也表態(tài)在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。目前，已有超過(guò)50個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)，29個(gè)城市已落地首批房源征集細(xì)則，明確參與征集商品房需滿足的條件，標(biāo)志著存量房收儲(chǔ)進(jìn)入落地期。

??但從當(dāng)前各城市政府收儲(chǔ)落地情況看，仍存在一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。最突出的是與收儲(chǔ)條件匹配度較低，合規(guī)適格房源規(guī)模小。已建成現(xiàn)房尚未出售的商品房?jī)H占庫(kù)存三成左右，即便全部收儲(chǔ)也對(duì)當(dāng)前各城市恢復(fù)供求在平衡作用相對(duì)有限。主要集中在城市外圍近郊和遠(yuǎn)郊，配套不太完善，很難滿足后期配售保障房和保租房運(yùn)營(yíng)入住要求。

??在未來(lái)地方專項(xiàng)債資金支持下，各城市可以根據(jù)自身供求關(guān)系特點(diǎn)作相應(yīng)的調(diào)整，比如擴(kuò)大收儲(chǔ)范圍，不局限于現(xiàn)房，部分進(jìn)入建設(shè)尾聲結(jié)構(gòu)性封頂?shù)钠诜恳部杉{入收儲(chǔ)范圍；可以實(shí)現(xiàn)房型面積段、項(xiàng)目區(qū)域、價(jià)格檔次多元化收儲(chǔ)，更好實(shí)現(xiàn)收儲(chǔ)房源適銷對(duì)路、供需平衡。

??與此同時(shí)，地方專項(xiàng)債可用于支持地方回購(gòu)存量土地。優(yōu)先回購(gòu)企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)或者不愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、尚未動(dòng)工建設(shè)的住宅、商服用地，及時(shí)匹配專項(xiàng)債券等資金。研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專項(xiàng)借款，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充，中國(guó)人民銀行提供專項(xiàng)再貸款支持。對(duì)于收回來(lái)的土地，再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的，將嚴(yán)格把控。市場(chǎng)確有需求的，才可以優(yōu)化條件、精準(zhǔn)投放，但必須控制在收回收購(gòu)總量的一定比例之內(nèi)。

??我們認(rèn)為，這兩項(xiàng)舉措都能快速助力消化存量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸供需平衡。支持使用地方專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)存量商品房閑置土地，可以有效補(bǔ)充收儲(chǔ)資金來(lái)源，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、商業(yè)銀行發(fā)放貸款積極性不高導(dǎo)致收儲(chǔ)進(jìn)度遲緩的問(wèn)題，進(jìn)而推進(jìn)地方收儲(chǔ)進(jìn)展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標(biāo)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)資金流負(fù)擔(dān)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??03 為后續(xù)發(fā)行地方專項(xiàng)債推動(dòng)100萬(wàn)套城中村改造貨幣化安置提供強(qiáng)有力資金支持

??在10月17日的財(cái)政部等五部委國(guó)新辦會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，今年將再增加100萬(wàn)套城中村改造，并通過(guò)貨幣化方式安置。為此將提供五方面支持：一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市。二是開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款。三是允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債。四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

??獲得政策支持的項(xiàng)目需具備兩點(diǎn)條件，第一，群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患比較突出的。第二，項(xiàng)目的兩個(gè)方案要比較成熟，一個(gè)是征收安置方案要做得扎實(shí)，能夠確保征收工作順利推進(jìn)，另一個(gè)是資金大平衡方案能夠做到項(xiàng)目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??我們認(rèn)為，財(cái)政支持允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債無(wú)疑為實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)套城中村改造貨幣化安置目標(biāo)、增強(qiáng)安置居民信心繼而加快改造進(jìn)程提供強(qiáng)有力的資金支持。新增100萬(wàn)套城中村改造，并實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，可以釋放出規(guī)模可觀的增量購(gòu)房需求，有助于存量住房消化。參照我們此前對(duì)2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測(cè)算，2017年全國(guó)開(kāi)工609萬(wàn)套棚改，其中貨幣化安置約360萬(wàn)套，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購(gòu)置85平方米的住房，共計(jì)撬動(dòng)3.1億平方米的住宅銷售，占當(dāng)年銷售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬(wàn)套的城中村改造或?qū)?dòng)近1億平方米住宅銷售。

??總的來(lái)看，一次性增加6萬(wàn)億元債務(wù)限額置換地方政府存量隱性債務(wù)的舉措，可以有效釋放地方壓力、提升企業(yè)投資活力、改善消費(fèi)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。通過(guò)地方政府專項(xiàng)債支持地方收儲(chǔ)存量住房、回購(gòu)閑置土地和城中村改造的貨幣化安置，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”和完善住房保障體系的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措。這項(xiàng)舉措有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)，一是有利于加快存量商品房去庫(kù)存以及盤活閑置土地資源，改善房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系失衡預(yù)期。二是有助于加快保障性住房供給，收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足低收入群體和新市民的多層次住房需求。三是助力保交樓和改善房企資金狀況實(shí)現(xiàn)保主體和保就業(yè)。