關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知

各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市直各相關(guān)單位：

??為全面貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱，更好滿足剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步完善市場宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

??一、完善市場分析監(jiān)測

??（一）定期分析房地產(chǎn)市場運行形勢，深入研判市場商品房供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，建立人房地錢四位一體新機(jī)制，因城因地精準(zhǔn)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控，形成供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制。要加強(qiáng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，確保房地產(chǎn)各項指標(biāo)真實準(zhǔn)確，相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)應(yīng)剔除安置房、安商房等不可對外銷售項目，統(tǒng)計出可對外銷售的純商品房用地面積、新開工面積、銷售面積等指標(biāo)，以掌握房地產(chǎn)市場真實供需關(guān)系和房價變動情況，針對市場出現(xiàn)新動態(tài)新趨勢提出相應(yīng)政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展。

??責(zé)任單位：市住建局、自然資源局、統(tǒng)計局、公安局、財政局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??二、優(yōu)化土地供給模式

??（二）科學(xué)合理設(shè)定商住用地起拍價格和溢價率。制定土地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定土地供應(yīng)規(guī)模，推動住房供需適配。調(diào)整土地供地節(jié)奏，細(xì)分片區(qū)均衡供地，優(yōu)化土地出讓條件。適當(dāng)降低土地出讓參與條件，放寬準(zhǔn)入限制，允許自然人參與經(jīng)營性房地產(chǎn)用地拍賣，調(diào)整住宅用地出讓穩(wěn)控預(yù)案，適當(dāng)下調(diào)每輪加價幅度。根據(jù)土地出讓和房地產(chǎn)市場形勢，適時調(diào)整片區(qū)商品住宅最高銷售均價和土地出讓最高樓面地價，適當(dāng)降低土地拍賣傭金?？茖W(xué)測算、合理設(shè)定商住用地起拍價格，最高限制地價原則上不超過起拍價的149%。

??商住用地原則上不再研究設(shè)定保留價，起拍價即為保留價（底價），個別特殊節(jié)點商服用地或土地綜合開發(fā)項目等需研究設(shè)定保留價的，在政府研究出讓方案時或經(jīng)政府同意后，由保留價研究成員單位在拍賣當(dāng)天另行研究。具體由轄區(qū)政府（管委會）根據(jù)市場摸底情況，科學(xué)測算提出起拍價格、最高限制地價等，自然資源部門隨著出讓穩(wěn)控預(yù)案一并上報市政府批復(fù)。

??責(zé)任單位：市自然資源局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??（三）調(diào)整土地出讓金分期付款期限。根據(jù)土地拍賣熱度、溢價情況，合理設(shè)置競買保證金繳納比例和土地出讓金分期付款期限，土地競拍保證金最低比例可下調(diào)至起拍價的22％，第二期土地出讓金付款期限可根據(jù)成交金額及溢價情況，在簽訂出讓合同后6個月內(nèi)實行分期繳納，對溢價率超過30%，可分階段壓縮出讓金付款期限。中心城區(qū)五級以內(nèi)商品住宅用地出讓原則上要有2個以上競買人參與競買，中心城區(qū)外可依土地市場情況適當(dāng)放寬。積極鼓勵市屬國企作為聯(lián)合體參與土地競拍。具體由轄區(qū)政府（管委會）根據(jù)市場情況、財政需求，提出競買保證金繳納比例及土地出讓金付款期限等。

??責(zé)任單位：市自然資源局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??（四）部分土地出讓可適當(dāng)明確教育劃片。土地出讓公告中可同時明確該項目建成后，按照當(dāng)年度義務(wù)教育階段公辦學(xué)校招生入學(xué)方案進(jìn)行教育劃片，具體由教育部門或轄區(qū)政府（管委會）根據(jù)地塊情況及教育資源在土地出讓前提出，自然資源部門一并列入公告。

??責(zé)任單位：市教育局、自然資源局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??三、加大企業(yè)融資扶持

??（五）支持房地產(chǎn)企業(yè)正常融資需求。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真貫徹落實人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號），保持開發(fā)貸款和按揭貸款平穩(wěn)有序投放，加大對正常建設(shè)項目的支持力度。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。對于疫情受困的企業(yè)支持合理債務(wù)展期或續(xù)貸，合理延后本金和利息還款時間，確保房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

??責(zé)任單位：人行莆田市分行、國家金融監(jiān)督管理總局莆田監(jiān)管分局、市金融辦

??四、支持合理住房消費

??（六）優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房所在地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

??家庭住房套數(shù)由所購房屋所在的當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門，根據(jù)居民家庭申請或授權(quán)，提供查詢服務(wù)并出具查詢結(jié)果或認(rèn)定證明。

??責(zé)任單位：市自然資源局、人行莆田市分行、國家金融監(jiān)督管理總局莆田監(jiān)管分局

??（七）優(yōu)化差別化住房信貸政策。積極貫徹落實中國人民銀行  國家金融監(jiān)管總局《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，認(rèn)真執(zhí)行首付款比例和利率政策。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例可按20%執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例可按30%執(zhí)行。

??各商業(yè)銀行要積極貫徹落實人民銀行和金融監(jiān)管總局《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，切實降低存量首套住房貸款利率。

??責(zé)任單位：人行莆田市分行、國家金融監(jiān)督管理總局莆田監(jiān)管分局

??（八）落實購買住房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

??支持“以小換大、以舊換新”相關(guān)交易稅費減免和抵扣，對1年內(nèi)“賣舊買新”的納稅人，按其新舊房產(chǎn)的差價計繳相關(guān)稅費；對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，按照財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》相關(guān)規(guī)定，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??責(zé)任單位：市稅務(wù)局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??（九）放寬購買新建商品房落戶及就學(xué)條件。購買新建商品住房并已辦理《商品房買賣合同》網(wǎng)簽及備案，且民政部門已編制標(biāo)準(zhǔn)地址,尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證的，提供購房全額正式稅務(wù)發(fā)票，購房人及其直系親屬可申請戶口遷入，教育部門根據(jù)當(dāng)年度義務(wù)教育階段公辦學(xué)校招生入學(xué)方案安排其家庭未成年子女就近劃片學(xué)校入學(xué)。

??責(zé)任單位：市公安局、教育局、民政局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??（十）全裝修價款并入商品房總價款。對交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修商品住房的，其裝修裝飾價款合并至同一份《商品房買賣合同》的商品房總價款中，商業(yè)金融機(jī)構(gòu)和住房公積金按該套商品房總價款予以辦理按揭貸款和計算首付、貸款比例。

??責(zé)任單位：市住建局、金融監(jiān)管總局莆田分局、公積金中心

??（十一）促進(jìn)各類商品房消費。支持各縣區(qū)推行住房消費劵或征遷房票安置制度，并由市、縣（區(qū)）財政予以一定補(bǔ)貼獎勵，推進(jìn)商品房消費。鼓勵在全市范圍內(nèi)選擇商業(yè)辦公用房、車位或商品住宅作為征收安置用房。支持臨近小區(qū)合并物業(yè)服務(wù)區(qū)域，或向本物業(yè)服務(wù)區(qū)域外的臨近小區(qū)出售竣工交付滿1年以上（擬對外銷售公示不少于1個月）的車位，調(diào)劑車位盈缺，優(yōu)化停車資源。

??責(zé)任單位：市住建局、自然資源局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??（十二）鼓勵臺胞在莆購房置業(yè)。對持有臺灣居民居住證的的臺胞，其在莆購房涉及首付、利率、落戶、就學(xué)，以及住房保障等方面與本地居民享受同等待遇。

??責(zé)任單位：市臺港澳辦、金融辦、住建局、公安局、教育局、人行莆田市分行、國家金融監(jiān)督管理總局莆田監(jiān)管分局

??五、加大公積金支持力度

??（十三）推廣職工提取住房公積金支付新建商品住房購房首付款，減輕首付款支付壓力。降低貸款首付比例，繳存職工家庭首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房，最低首付款比例為20%；繳存職工家庭第二次申請住房公積金貸款或購買第二套自住住房申請住房公積貸款的，最低首付款比例為30%。取消貸款時間間隔，已使用過住房公積金貸款購房的，貸款結(jié)清后次月可再次申請住房公積金貸款。

??責(zé)任單位：市公積金中心

??（十四）提高二孩以上家庭住房公積金購房貸款最高額度，對生育、撫養(yǎng)二孩及以上的繳存職工家庭，申請住房公積金貸款且符合其他申請條件的，最高貸款額度在我市現(xiàn)行最高貸款額度的基礎(chǔ)上浮10萬元。積極推行再交易住房公積金貸款“帶押過戶”模式，激活二手房市場，支持改善性購房需求。開展“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，減輕繳存職工還貸壓力。

??責(zé)任單位：市公積金中心

??（十五）持續(xù)開展住房公積金異地貸款，優(yōu)化異地購房提取公積金和公積金異地貸款政策，完善各地市住房公積金信息互認(rèn)機(jī)制，推動申請異地貸款的職工與本地職工在莆田轄區(qū)購房享有同等住房公積金貸款權(quán)益。

??責(zé)任單位：市公積金中心

??六、促進(jìn)二手房市場發(fā)展

??（十六）建立二手房交易信息平臺，加強(qiáng)二手房市場分析監(jiān)測，發(fā)布全市各縣區(qū)各類存量房買賣租賃信息。

??提升二手房轉(zhuǎn)移辦事便利度，深入推進(jìn)“二手房轉(zhuǎn)移一件事”改革，實現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)移與公積金提取，戶口遷移，水、電、燃?xì)膺^戶等關(guān)聯(lián)事項“一窗受理、集成辦理、同步出件”；暢通二手房登記信息多渠道查詢，產(chǎn)權(quán)人可通過惠民寶、閩政通查詢名下房產(chǎn)登記信息。優(yōu)化納稅服務(wù)，對二手住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移涉稅業(yè)務(wù)實行“即來即辦”。

??責(zé)任單位：市自然資源局、住建局、公安局、城管局、稅務(wù)局、公積金中心、電業(yè)局、水務(wù)集團(tuán)

??（十七）鼓勵各商業(yè)銀行和公積金中心推行包括跨行在內(nèi)的二手房帶押過戶,實現(xiàn)二手房交易登記無需提前還貸。要更好滿足二手住房購房者的合理融資需求，科學(xué)優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)流程，合理縮短審批時限，提供便捷金融服務(wù)。

??責(zé)任單位：市自然資源局、國家金融監(jiān)督管理總局莆田監(jiān)管分局、公積金中心

??（十八）對購買二手成套住房并已辦理不動產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移登記和戶籍遷入的家庭，符合當(dāng)年度義務(wù)教育階段公辦學(xué)校招生入學(xué)方案，和“六年一戶”政策的，新業(yè)主家庭未成年子女可以到就近劃片學(xué)校申請就學(xué)。

??責(zé)任單位：市教育局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??七、完善行業(yè)服務(wù)監(jiān)管

??（十九）實施聯(lián)合激勵懲戒制度。根據(jù)《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價管理辦法》、《關(guān)于對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》等規(guī)定，對信用等級高的房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資需求、商品房預(yù)售許可、預(yù)售資金監(jiān)管額度等方面予以聯(lián)合激勵；對失信房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)人員實施聯(lián)合懲戒，具體辦法由市住建局牽頭相關(guān)部門配合制定。

??責(zé)任單位：市住建局、發(fā)改委、自然資源局、市場監(jiān)管局、稅務(wù)局、法院、人行莆田市分行、國家金融監(jiān)督管理總局莆田監(jiān)管分局、公積金中心

??（二十）調(diào)整商品房銷售方式。鼓勵現(xiàn)房銷售，對直接辦理《商品房現(xiàn)售備案證》對外銷售（不含已取得《商品房預(yù)售許可證》之后項目竣工轉(zhuǎn)現(xiàn)售）的樓盤，其商品住房均價、精裝修價位和車位單價可在原限價基礎(chǔ)上上浮5%。

??完善項目銷售價位設(shè)定，新開發(fā)項目中住宅部分按建筑面積劃出不超過20%的全裝修價位由企業(yè)與購房人自行商定，以適應(yīng)市場個性化需求。優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，一個項目地上地下建筑可分開監(jiān)管分別計算監(jiān)管系數(shù)，監(jiān)管系數(shù)精確到小數(shù)點后面兩位數(shù)。

??中心城區(qū)商品住房公證搖號銷售可根據(jù)市場行情調(diào)整認(rèn)籌登記數(shù)量占該次開盤可售房源數(shù)量比例；對登記數(shù)量達(dá)到100%以上的樓盤，具有本市戶籍滿2年或本市居住證（暫住證）連續(xù)滿3年、在中心城區(qū)無住房登記（含無合同網(wǎng)簽、近二年無轉(zhuǎn)讓住房）的已婚家庭，以及三孩家庭人均住房面積（含已合同網(wǎng)簽、近二年轉(zhuǎn)讓住房）低于50平方米的列入優(yōu)先選房對象。

??責(zé)任單位：市住建局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??（二十一）推動各級政府拖欠房地產(chǎn)企業(yè)回購款、代建款等各類欠款支付。優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價計稅成本標(biāo)準(zhǔn)，解決房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價成本涉稅審核難等問題。

??加快企業(yè)破產(chǎn)案件審理。及時受理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件申請，對資不抵債等原因申請破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，各級法院應(yīng)積極予以業(yè)務(wù)指導(dǎo)并及時受理，加快案件審理速度，確保企業(yè)盡快處理各項債務(wù)糾紛。同時稅務(wù)、住建、自然資源等相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件審理工作的支持，共同推進(jìn)風(fēng)險項目通過破產(chǎn)重組等方式實現(xiàn)交房。

??責(zé)任單位：各縣（區(qū)）政府（管委會）、市財政局、稅務(wù)局，發(fā)改委、法院、住建局、自然資源局

??（二十二）加快不動產(chǎn)權(quán)證辦理。加快住宅小區(qū)首次登記辦理速度，推進(jìn)新竣工房地產(chǎn)項目“交房即辦證”。已完成首次登記的住宅小區(qū)，對業(yè)主要求自行辦理不動產(chǎn)權(quán)證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)提供相關(guān)轉(zhuǎn)移登記所需資料配合辦理；對業(yè)主委托企業(yè)代辦不動產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)簽訂代辦委托書，并提交相關(guān)稅費繳納發(fā)票等資料，各相關(guān)單位配合房地產(chǎn)企業(yè)5日內(nèi)辦結(jié)（包括轉(zhuǎn)移登記和抵押登記）并移交不動產(chǎn)權(quán)屬證書。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，導(dǎo)致購房人不能取得發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核實有關(guān)情況后受理。對企業(yè)注銷等原因無法提供轉(zhuǎn)移登記資料的，業(yè)主可憑法院判決直接申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

??落實“證繳分離”政策，推進(jìn)已交房而開發(fā)企業(yè)已注銷等的住宅小區(qū)業(yè)主不動產(chǎn)權(quán)證辦理。啟動“雙證合一”，對原受“商品住宅90平方米需占70%以上”政策影響同時購買相鄰二套住宅，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人申請，不動產(chǎn)登記部門可予以“雙證合一”變更登記為一套房屋。

??責(zé)任單位：市自然資源局、稅務(wù)局、財政局、住建局、法院、各商業(yè)銀行

??（二十三）完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。新出讓商住用地同步配建教育資源、養(yǎng)老醫(yī)療等公共服務(wù)配套設(shè)施。先行建設(shè)片區(qū)的道路、水、電、氣、污水管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，提高土地出讓價值，促進(jìn)片區(qū)成熟宜居。為促進(jìn)土地開發(fā)建設(shè)，由屬地政府提出書面申請，在確保調(diào)整后片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套仍符合要求的前提下，擬出讓商住用地可適當(dāng)降低商業(yè)建筑面積比例。

??責(zé)任單位：市住建局、自然資源局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??（二十四）規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人提供商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶、契稅繳納專戶，告知業(yè)主自行繳交購房款、契稅等，不得直接向業(yè)主收取購房款。建立多部門、跨地域聯(lián)合工作機(jī)制，持續(xù)開展“雙隨機(jī) 一公開”，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣領(lǐng)域違法違規(guī)行為，公開曝光典型違法違規(guī)違紀(jì)案例。整治二手房交易市場虛假房源、虛標(biāo)價格等問題，營造穩(wěn)定、透明、安全的二手房交易環(huán)境。

??責(zé)任單位：市住建局、稅務(wù)局、市場監(jiān)管局、自然資源局、公積金中心等相關(guān)部門

??（二十五）引導(dǎo)企業(yè)改變模式轉(zhuǎn)型發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)由追求速度轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)，從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)建設(shè)的舊模式，向注重產(chǎn)品質(zhì)量和運營服務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場變化，緊緊圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向租賃住房運營、物業(yè)管理、裝修維修、家政保潔等領(lǐng)域延伸，形成全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。支持房地產(chǎn)企業(yè)以居民需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新探索新一代住宅產(chǎn)品，引導(dǎo)居民住房消費迭代升級；支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等特色項目，提供多樣化產(chǎn)品。積極推行商品房全裝修銷售，制定出臺扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅實行全裝修銷售，加強(qiáng)裝修品質(zhì)監(jiān)管。

??責(zé)任單位：市住建局、自然資源局、市場監(jiān)管局、城管局、人行莆田市分行、國家金融監(jiān)督管理總局莆田監(jiān)管分局，各縣（區(qū)）政府（管委會）

??八、解釋權(quán)及施行時間

??（二十六）本通知由市住建局會同相關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋；自印發(fā)之日起施行，有效期5年，期間如遇上級政策調(diào)整與本通知不一致的，從其規(guī)定。

莆田市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展部門聯(lián)席會議辦公室

2023年9月28日