??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）9月25日，存量首套房貸利率批量調(diào)整正式實(shí)施。政策落地當(dāng)日，多數(shù)購(gòu)房者都收到了提示短信或者可以在手機(jī)APP上查詢(xún)。一時(shí)間，借款人情緒高漲，不少人士反應(yīng)由于查詢(xún)用戶(hù)較多，多家銀行查詢(xún)頁(yè)面一度出現(xiàn)崩潰情況。

??“真金白銀”降月供

??目前，中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等多家銀行均已開(kāi)通“存量房貸利率調(diào)整”線上查詢(xún)功能，借款人可在相關(guān)欄目中查詢(xún)個(gè)人住房貸款利率調(diào)整狀態(tài)，并可實(shí)時(shí)關(guān)注辦理進(jìn)度。

??據(jù)中房網(wǎng)了解，多地存量房貸客戶(hù)利率已經(jīng)調(diào)整完畢，且各地不同時(shí)間點(diǎn)的購(gòu)房者房貸利率下調(diào)情況不一。

??如天津的張先生此前房貸利率是4.99%，月供是8956元，此次調(diào)降后利率是4.3%，月供將少還近400元。

??家住洛陽(yáng)的任先生之前房貸利率是6.02%，每個(gè)月要還貸款3965元左右，此次調(diào)整完降到4.3%，月供在3266元左右，每月少還約700元。

??江蘇的劉女士說(shuō)：“收到江蘇銀行的短信說(shuō)利率自動(dòng)下調(diào)了，到手機(jī)銀行查了下，利率下降到了4.3%。從2020年的利率5.1%調(diào)整到今年年初的4.75%，再到如今的4.3%，月供從6368元調(diào)整到6241元然后再到6090元，感覺(jué)還是不錯(cuò)的?！?/p>

??“從LPR+65BP，降至LPR+0BP，利率從之前的4.95%降到4.3%，月供減少300多元，心里還是很開(kāi)心的?！眮?lái)自寧波的燕女士表示。

??不過(guò)，中房網(wǎng)獲悉，也有人由于購(gòu)房時(shí)的房貸利率已經(jīng)是當(dāng)時(shí)所在城市的下限，本次未享受到利率下調(diào)。

??而對(duì)于此次存量首套房貸利率下調(diào)，易居研究院針對(duì)三類(lèi)城市購(gòu)房者月供情況進(jìn)行了簡(jiǎn)單測(cè)算：

??對(duì)于一線城市，一套房平均價(jià)格500萬(wàn)元，考慮到首付比例和中間涉及公積金，商業(yè)銀行貸款本金大概200萬(wàn)元。按照30年等額本息計(jì)算，利率最高可以降低100個(gè)基點(diǎn)左右，那么月供成本從11106元降低為9897元，減少1209元。

??二線城市方面，一套房平均價(jià)格300萬(wàn)元，商業(yè)銀行貸款本金大概120萬(wàn)元。按照30年等額本息計(jì)算，利率最高可以降低80個(gè)基點(diǎn)左右，那么月供成本從6515元降低為5938元，減少577元。

??對(duì)于三四線城市。一套房平均價(jià)格100萬(wàn)元，商業(yè)銀行貸款本金大概50萬(wàn)元。按照30年等額本息計(jì)算，利率最高可以降低50個(gè)基點(diǎn)左右，那么月供成本從2623元降低為2474元，減少了149元。

??整體來(lái)看，目前大部分借款人都可以享受到此次優(yōu)惠政策，但對(duì)比來(lái)看，由于大城市房貸利率和貸款總金額總體較高，所以在統(tǒng)一下調(diào)的過(guò)程中，此類(lèi)城市可以享受到更好的減負(fù)效應(yīng)。

??市場(chǎng)主流為三種月供利率

??從此次調(diào)整可以看出，各地目前更多的是按4.3%利率進(jìn)行調(diào)整，并非最新的五年期以上LPR利率4.2%。

??對(duì)此，多家銀行個(gè)貸工作人員解釋稱(chēng)，借款人房貸利率中的LPR值只有在每年的房貸利率重定價(jià)日才能進(jìn)行調(diào)整。重定價(jià)日是借款人與銀行簽訂房貸合同時(shí)設(shè)置，在每個(gè)重定價(jià)日，貸款利率由最近一個(gè)月相應(yīng)期限的“LPR利率+基點(diǎn)”重新計(jì)算確定。

??2022年8月至2023年5月，央行發(fā)布的5年期以上LPR均穩(wěn)定在4.3%；今年6月20日發(fā)布的5年期以上LPR由4.3%下調(diào)至4.2%。因此，對(duì)于房貸重定價(jià)日在6月20日（含）之前的借款人來(lái)說(shuō)，今年LPR值已調(diào)整至4.3%，下次調(diào)整需等到明年的重定價(jià)日。

??同時(shí)，易居研究院指出，此次存量房貸利率政策后，實(shí)際上市場(chǎng)上出現(xiàn)了三種不同的月供利率。第一種是低于4.3%的，這部分群體普遍在過(guò)去貸款中存在相應(yīng)的折扣，不參與此次調(diào)整。第二種是4.3%的利率，這個(gè)最為普遍。各地銀行從便捷和統(tǒng)一操作來(lái)看，利率基本上都做到了4.3%。第三種是高于4.3%的利率，這部分主要是北京和上海2020年以后購(gòu)房的群體，此次也可以下調(diào)，但是底線是LPR+55基點(diǎn)，即4.85%。

??或存在繼續(xù)下調(diào)的可能

??今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策不斷，尤其對(duì)于此次存量房貸正式下調(diào)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策帶來(lái)了積極效應(yīng)。

??IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜稱(chēng)，房貸下調(diào)會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生一定的拉動(dòng)作用，所節(jié)省下來(lái)的原本用來(lái)還房貸的資金，便可以使用其進(jìn)行旅游、購(gòu)物等消費(fèi)。此外，房貸利率下調(diào)使得購(gòu)房成本降低，可能會(huì)刺激更多的人選擇購(gòu)房，從而對(duì)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極作用，也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??建設(shè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次調(diào)整將會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的利息收入及凈息差產(chǎn)生一定壓力，但同時(shí)也會(huì)從一定程度上緩解按揭貸款的提前還款需求，有助于規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??不過(guò)，星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言指出，本輪存量房貸利率調(diào)降后，對(duì)部分貸款人有明顯的減負(fù)效果。但整體看，不少人房貸利率可能還是較高，遠(yuǎn)高于當(dāng)前新發(fā)放貸款利率水平。在缺乏有效投資理財(cái)去處的背景下，很多人可能還是會(huì)選擇提前還貸。既然不能明顯減緩提前還貸的現(xiàn)象，那么此次調(diào)降存量房貸利率后，不排除還有繼續(xù)下調(diào)的可能性。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，一些沒(méi)有調(diào)整的購(gòu)房者，可以根據(jù)實(shí)際情況做咨詢(xún)。此類(lèi)調(diào)整工作后續(xù)也可以操作，部分購(gòu)房者也不必焦慮，符合調(diào)整或可以調(diào)整的，都可以享受到政策利好。