??回顧不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的起步，克而瑞科創(chuàng)伴隨著數(shù)字化發(fā)展，打造了地產(chǎn)行業(yè)和科技行業(yè)的溝通平臺(tái)，已連續(xù)舉辦了六屆CIOC不動(dòng)產(chǎn)數(shù)字化峰會(huì)，成為不動(dòng)產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展的重要推動(dòng)力量。作為行業(yè)的積極推動(dòng)者，我們回顧6年來數(shù)字化發(fā)展的進(jìn)程，希望提出有價(jià)值的行業(yè)趨勢，為不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化發(fā)展提供有價(jià)值的觀點(diǎn)。

??在AI、VR/AR、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等新技術(shù)的推進(jìn)下，地產(chǎn)數(shù)字化行業(yè)發(fā)展已從信息化階段走入了數(shù)字化階段，地產(chǎn)運(yùn)營線上化率較高，數(shù)字化產(chǎn)品不斷迭代，數(shù)字化已成為不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、營銷、運(yùn)營的重要支撐。目前企業(yè)精細(xì)化管理、降本增效等效果明顯，為企業(yè)高層決策、一線業(yè)務(wù)賦能提供支撐。我們必須正確評估技術(shù)發(fā)展對不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)帶來的影響與益處，充分利用新技術(shù)所帶來的機(jī)遇并推動(dòng)趨勢發(fā)展。為此，我們整理了不動(dòng)產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型15大發(fā)展趨勢，展望行業(yè)前景。

??2023年，政府工作報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，是地產(chǎn)行業(yè)回歸產(chǎn)品本質(zhì)的推進(jìn)年。在多地限購政策松綁的背景下，我們認(rèn)為今年是地產(chǎn)行業(yè)止跌回升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，數(shù)字化發(fā)展伴隨行業(yè)發(fā)展的提速，正在逐步緩慢上揚(yáng)。通過調(diào)研和訪談行業(yè)專家，與我們的研究一致，整體上不動(dòng)產(chǎn)數(shù)字化的規(guī)模是止跌回升的趨勢。

??2023年，住宅租賃市場數(shù)字化投入保持高增長，數(shù)字化賦能租賃企業(yè)在運(yùn)營、獲客環(huán)節(jié)中增值，市場熱度快速上升，盡管僅有30多億的體量，但是未來增長速度較快。同樣，產(chǎn)業(yè)園數(shù)字化投入基數(shù)較大，多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，數(shù)字化保持較高增長率。另外，物業(yè)數(shù)字化由于保持較高的現(xiàn)金流收入，增速較為平穩(wěn)，商業(yè)數(shù)字化市場也增長穩(wěn)定。

??整個(gè)房企戰(zhàn)略的核心回到營銷側(cè)，這是各家房企優(yōu)先選擇的、數(shù)字化的核心工程。從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，頭部房企在智慧營銷的自建渠道目標(biāo)逐步細(xì)化，要貢獻(xiàn)更多的企業(yè)流量。但是數(shù)據(jù)隱私合規(guī)性、精準(zhǔn)投放的效果，以及內(nèi)容的創(chuàng)意和質(zhì)量方面，成為房企智慧營銷的運(yùn)營難題。房企目前在這些難題上發(fā)力，花大量的人力、物力做技術(shù)和運(yùn)營商的突破。

??以房企的實(shí)際運(yùn)營案例為例，越秀自建渠道的流量占比在快速提升。今年打造了電商化內(nèi)容獲客平臺(tái)，并構(gòu)建了總部+區(qū)域級品牌傳播矩陣。在內(nèi)容創(chuàng)意方面，構(gòu)建千城千面的內(nèi)容運(yùn)營展示，為客戶帶來豐富的購房內(nèi)容種草推薦。精準(zhǔn)投放則根據(jù)不同購房客群特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)B端品牌及營銷信息傳播與C端客戶服務(wù)的精準(zhǔn)對接。

??客研數(shù)字化，更關(guān)注競品分析，提升數(shù)據(jù)的實(shí)效性和可信度。在行業(yè)變化的情況下，數(shù)據(jù)看板和客研決策成為管理者的高頻監(jiān)測工具。以頭部房企的客研競爭產(chǎn)品為例，華潤的報(bào)表數(shù)據(jù)從5天縮短到1天，甚至幾小時(shí)，包括競品的市場變化數(shù)據(jù)，支撐營銷決策和競爭策略。

??當(dāng)然，客研數(shù)字化工作目前也存在痛點(diǎn)，包括數(shù)據(jù)單一、數(shù)據(jù)低頻更新、數(shù)據(jù)無效賦能，對此，我們提出了三大錨點(diǎn)，快速認(rèn)知市場、挖掘客戶價(jià)值、引導(dǎo)產(chǎn)品價(jià)值和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將解決客研數(shù)字化痛點(diǎn)。

??地產(chǎn)數(shù)據(jù)化過去一直關(guān)注于降本增效，涉房數(shù)據(jù)要素的挖掘，使房企的信息化部門增加了衡量自身工作成效的機(jī)會(huì)。房企CIO們都在關(guān)注數(shù)據(jù)資產(chǎn)，到底是哪些數(shù)據(jù)呢？脫敏后的交通數(shù)據(jù)、人流數(shù)據(jù)是目前在保險(xiǎn)、金融、應(yīng)急各個(gè)場景部門都非常關(guān)注的數(shù)據(jù)價(jià)值，其次就是業(yè)務(wù)管理產(chǎn)生和沉淀的BIM數(shù)據(jù)。

??AIGC掀起了今年的數(shù)字化生成式浪潮。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，房企與大廠共建是一種趨勢，另外房企在營銷場景率先入局，投入效果較好。例如，萬達(dá)開展的大語言模型+萬達(dá)內(nèi)容專屬訓(xùn)練，為員工推出了專屬的內(nèi)容創(chuàng)作方案，目的在于提高工作效率。其中，公眾號(hào)文章、文章、小紅書內(nèi)容的創(chuàng)作，被證實(shí)為員工最青睞的應(yīng)用，提升了營銷效能。

??地產(chǎn)行業(yè)的客戶體驗(yàn)，最后都會(huì)面向C端用戶，而“DTC”成為房企在各個(gè)場景直達(dá)用戶的最短路徑。企業(yè)都尋求在用戶端，實(shí)現(xiàn)物業(yè)、商業(yè)、酒店等多業(yè)態(tài)體系的打通，目的在于多業(yè)態(tài)的流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)真正“內(nèi)消”。

??以新城的悅會(huì)員體系證實(shí)， “悅會(huì)員”體系整合了新城集團(tuán)住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理三大板塊的經(jīng)營場景和業(yè)態(tài)資源，為新城業(yè)主提供吾悅廣場的觀影、健身、親子、歡唱、社區(qū)內(nèi)部會(huì)所、球場等專享權(quán)益。實(shí)現(xiàn)覆蓋“線上一鍵預(yù)約——場所一碼核銷——線下享受服務(wù)”的全鏈路消費(fèi)模式。最終使新城業(yè)態(tài)的來訪提升、簽約提升、復(fù)購提升、滿意度提升等全價(jià)值鏈?zhǔn)找妗?/p>

??部分地產(chǎn)CIO兼任地產(chǎn)集團(tuán)下屬科技公司的CEO，數(shù)字化部門或科技企業(yè)，從成本中心向收入中心轉(zhuǎn)變，數(shù)字化部門或科技企業(yè)，開發(fā)外部公司業(yè)務(wù)，通過多個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，已形成穩(wěn)定的輕資產(chǎn)輸出模式。

??一方面，在數(shù)字化部門收入遠(yuǎn)小于支出的背景下，依托投入見底的數(shù)字化戰(zhàn)略，數(shù)字化為自己企業(yè)帶來了落地且有效的降本路徑。另一方面，受地產(chǎn)業(yè)務(wù)下行影響，數(shù)字化部門轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖胫行?，?shù)字化業(yè)務(wù)與本企業(yè)核心業(yè)務(wù)捆綁在一起，發(fā)展出很多收入業(yè)務(wù)和增值業(yè)務(wù)，并深耕出提升客戶體驗(yàn)的創(chuàng)新方案和策略。擁有過硬的數(shù)字化能力和業(yè)務(wù)結(jié)合能力的部門或科技企業(yè)，收入模式會(huì)越滾越大。

??在智慧城市領(lǐng)域，越來越多的房企，依托政府合作經(jīng)驗(yàn)，正在探索和創(chuàng)建一條城市數(shù)字化賽道。政府在智慧城市治理方面有很多需求，房企憑借自身在房地產(chǎn)數(shù)字化經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行復(fù)制，包括推動(dòng)智慧社區(qū)、完整居住社區(qū)、未來社區(qū)、數(shù)字家園等細(xì)分賽道，均可以切入。

??城市治理需要房企有能力整合更多企業(yè)資源，并在行業(yè)擁有較強(qiáng)話語權(quán)。比如華潤置地3.2億中標(biāo)深圳南山后海中心區(qū)智慧城市建設(shè)，承接后海中心區(qū)3.5平方公里范圍內(nèi)“智慧運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、市政管養(yǎng)”三大板塊服務(wù)，從數(shù)字化建設(shè)到運(yùn)維有很多建設(shè)模塊和功能設(shè)施，對企業(yè)來說具有很多新的拓展空間。

??從2021年到2023年，物業(yè)數(shù)字化戰(zhàn)略目標(biāo)始終聚焦在提升內(nèi)部運(yùn)營效率，實(shí)現(xiàn)降本增效?？梢哉f，聚焦運(yùn)營效率和降本增效仍然為物企在未來的聚焦點(diǎn)，而智慧社區(qū)和增長服務(wù)成為物業(yè)企業(yè)的緊密關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)出口。

??從Gartner的研究可以看出，智慧空間、元宇宙、去中心化身份、生成式AI已經(jīng)滲透到很多空間場景，包括克而瑞在內(nèi)，已經(jīng)將這些技術(shù)應(yīng)用到上海的很多智慧社區(qū)內(nèi)。從物企中報(bào)數(shù)據(jù)來看，智慧能耗和AI+機(jī)器人成為行業(yè)新亮點(diǎn)。

??我們在頭部物企的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，依托物業(yè)的收入規(guī)模，可以劃分出1億元、10億元、50億元和100億元四類企業(yè)。主營業(yè)務(wù)收入低于1億元的企業(yè)，數(shù)字化發(fā)展主要圍繞內(nèi)控共享與高頻應(yīng)用類的物業(yè)服務(wù)場景展開，如收入管理、合同管理、管家服務(wù)等模塊。主營業(yè)務(wù)收入高于50億元的企業(yè)，比如融創(chuàng)服務(wù)，2023年上半年，內(nèi)控層面和物業(yè)服務(wù)層面的應(yīng)用多覆蓋深，從提升管理效率，到引領(lǐng)業(yè)務(wù)流程變革、突破物企的管理規(guī)模瓶頸、解決標(biāo)準(zhǔn)化落地的管理痛點(diǎn)等方面，同時(shí)，從服務(wù)出發(fā)，用科技助力服務(wù)體驗(yàn)，立足服務(wù)場景，在智慧服務(wù)、智能園區(qū)及智慧管理三個(gè)領(lǐng)域構(gòu)建全場景智慧化、個(gè)性化服務(wù)；在多經(jīng)服務(wù)和數(shù)據(jù)治理層面，智慧車行、智慧人行、設(shè)備設(shè)施遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)、融慧遠(yuǎn)程巡檢系統(tǒng)、融E管理廣告牌等大量上線投入應(yīng)用。

??但中國有20多萬家的物業(yè)企業(yè)，市場化體量很大。中小型物業(yè)企業(yè)在市場化、數(shù)字化過程中還有哪些機(jī)會(huì)值得期待。比如，合景悠活計(jì)劃打造物業(yè)行業(yè)首個(gè)AIGC智能客服，未來，物業(yè)在客服、運(yùn)營側(cè)有一些創(chuàng)新的場景，包括克而瑞在上海長寧區(qū)仙霞街道基層治理數(shù)字人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在基層治理、基層投票已實(shí)踐了創(chuàng)新內(nèi)容。

??租賃行業(yè)規(guī)模雖小，但增長很快，未來兩到三年成為租賃行業(yè)的高速增長期。我們認(rèn)為，住房租賃市場經(jīng)過多年的發(fā)展，住房租賃行業(yè)數(shù)字化覆蓋的業(yè)務(wù)場景多元且全面。

??從數(shù)據(jù)上可以看出，目前在運(yùn)營的項(xiàng)目基本100%采用了數(shù)字化運(yùn)營平臺(tái)、80%的項(xiàng)目開啟了全渠道獲客平臺(tái)、65%的項(xiàng)目運(yùn)營業(yè)財(cái)一體化管理系統(tǒng)。但國企入局后，大型租賃社區(qū)建設(shè)驅(qū)動(dòng)，租賃社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)成為建設(shè)重點(diǎn)，各企業(yè)數(shù)字化系統(tǒng)不斷迭代升級，多家企業(yè)搭建租賃社區(qū)綜合管理平臺(tái)，未來，在獲客、運(yùn)營、業(yè)財(cái)一體的降本增效中，數(shù)字化平臺(tái)將提供更多支撐。

??零碳園區(qū)作為年度的亮點(diǎn)，“雙碳”戰(zhàn)略后，園區(qū)數(shù)字化更加聚焦發(fā)展零碳園區(qū)，加強(qiáng)能耗管理、能源管理優(yōu)化，成為園區(qū)的高需求。

??金地威新建設(shè)零碳園區(qū)的實(shí)施進(jìn)度讓我們對零碳園區(qū)充滿期待。目前，金地威新已有8個(gè)項(xiàng)目完成光伏發(fā)電項(xiàng)目的接入，預(yù)計(jì)到2025年項(xiàng)目全部投產(chǎn)后，年發(fā)電量將達(dá)到2100萬KWh，帶來每年約2000萬元的光伏收入，同時(shí)能耗將減少25%。

??招商成為新一輪政府工作的核心。園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商數(shù)字庫正在興起，圍繞大數(shù)據(jù)、AI技術(shù)，提升整個(gè)產(chǎn)業(yè)招商的建設(shè)。

??克而瑞去年開始推出了基于克而瑞自身大數(shù)據(jù)平臺(tái)，聚集產(chǎn)業(yè)鏈上下游，圍繞核心產(chǎn)業(yè)的建鏈、補(bǔ)鏈、強(qiáng)鏈的特色招商。目前，結(jié)合上海公共數(shù)據(jù)的授權(quán)使用，做了一定技術(shù)創(chuàng)新，賦能產(chǎn)業(yè)產(chǎn)城招商、上下游的運(yùn)維服務(wù)。

??疫情對商辦數(shù)字化影響較大，有四成商辦企業(yè)愿意增加數(shù)字化投入，智慧經(jīng)營系統(tǒng)應(yīng)用有年均20%增長，重點(diǎn)在營銷推廣和用戶體驗(yàn)。

??商辦跟園區(qū)一樣，是能耗大戶，能耗管理、綠色認(rèn)證已經(jīng)成為商辦發(fā)展的主線，包括節(jié)省能耗成本、節(jié)省人力成本方面，商辦的能耗管理過程是整個(gè)行業(yè)的主流。商辦運(yùn)營商注重可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、樓宇節(jié)能改造，并且49%的調(diào)研企業(yè)已開展或計(jì)劃開展認(rèn)證（LEED、WELL），未來仍有很大的發(fā)展空間。

??商辦空間的體驗(yàn)和運(yùn)營收益，是商辦數(shù)字化運(yùn)營方重點(diǎn)關(guān)注的方面。整個(gè)辦公服務(wù)的智能化前景非常大，包括智能會(huì)議室的使用，智能公衛(wèi)的安排，包括共享辦公、能源管理、綠色認(rèn)證等，均有較強(qiáng)的對外輸出業(yè)務(wù)需求。

??以金地空間打造的順豐前?？偛看髲B為例，通過引入以用戶為核心的無線對講系統(tǒng)、出入口管理軟件平臺(tái)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、訪客管理系統(tǒng)、能源計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等，以運(yùn)營為核心的信息導(dǎo)引及發(fā)布系統(tǒng)、機(jī)房工程（UPS配電）、風(fēng)機(jī)盤管聯(lián)網(wǎng)控制系統(tǒng)、智能照明控制系統(tǒng)，以及以安保為核心的電子巡查管理系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)等等，辦公服務(wù)智能化產(chǎn)品旨在提升業(yè)主安全感、提升業(yè)主便捷性、提升業(yè)主滿意度等，未來前景機(jī)會(huì)很大。

??元宇宙與VR/AR的技術(shù)在與商業(yè)結(jié)合，上海豫園案例值得推薦。我們可以看到，目前全球范圍內(nèi)，商業(yè) X 元宇宙數(shù)字空間可以形成諸多特色，重構(gòu)了“人-貨-場”商業(yè)邏輯，圍繞體驗(yàn)賦能，打造虛擬的商業(yè)場景。

??重構(gòu)“人-貨-場”，讓整個(gè)消費(fèi)從線下到線上有新的體驗(yàn)。同時(shí)，在拉斯維加斯也有一個(gè)全新的商業(yè)案例，這也代表一種新的趨勢，從街區(qū)球體的體驗(yàn)到室內(nèi)的體驗(yàn)，帶來一種全新的發(fā)展方向。

??2023年，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化建設(shè)正在從開發(fā)側(cè)向運(yùn)營側(cè)深化，全周期落地更多創(chuàng)新應(yīng)用場景。在新技術(shù)不斷深化的驅(qū)動(dòng)下，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型將再次迎來新的機(jī)遇，降本增效與穩(wěn)健經(jīng)營日益成為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的核心目標(biāo)。眾多具有遠(yuǎn)見卓識(shí)、追求長期發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)，紛紛主動(dòng)擁抱數(shù)字化變革，在以數(shù)字化轉(zhuǎn)型為契機(jī)在新一輪行業(yè)角逐中率先起跑。