??各開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)縣（市）人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位：

??為盤活閑置和低效利用的非住宅房源，積極培育和發(fā)展長租房市場，加快實施城市更新行動戰(zhàn)略部署，持續(xù)提升城市發(fā)展能級和品質(zhì)，依據(jù)《鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理條例》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳關(guān)于中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點有關(guān)工作安排的通知》（建辦房函〔2019〕483號）、《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市城市更新實施辦法（試行）的通知》（鄭政辦〔2023〕18號）等文件精神，現(xiàn)就我市閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、廠房等非住宅改建為租賃住房、文體場館、產(chǎn)業(yè)租賃用房（以下簡稱“非住宅改建”）有關(guān)問題通知如下：

??一、總體要求

??本市非住宅改建工作堅持“政府引導、市場運作、政策支持、有序推進”的原則，在符合規(guī)劃和確保安全的前提下統(tǒng)籌推進。市資源規(guī)劃部門作為本市非住宅改建工作主管部門，具體協(xié)調(diào)推動本市非住宅改建工作。以開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）政府為單位負責改建項目的實施工作，具體由轄區(qū)資源規(guī)劃部門牽頭，建立部門聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，組織實施各類非住宅改建工作，引導、督促企業(yè)規(guī)范實施改建。

??二、工作內(nèi)容

??（一）改建范圍

??市內(nèi)五區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)和鄭東新區(qū)范圍內(nèi)，具有一定規(guī)模，已建成閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、廠房等非住宅，可按程序申請改建。其中，工業(yè)用地或物流倉儲用地上廠房、研發(fā)用房、倉儲等非住宅應當在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的前提下進行改建，原則上不得改建為住宅型租賃住房；對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染或者安全隱患的非住宅不得改建。

??（二）改建類別

??1．申請改建為租賃住房的項目，應位于需求集中、交通便捷、生產(chǎn)生活便利、公共和生活配套設(shè)施完善的區(qū)域，應以整棟或相對獨立的整層、整單元為基本改建單位，房源應不少于50套（間）或1500平方米。

??2．申請改建為室內(nèi)文體場館的項目應不少于1000平方米，館內(nèi)應設(shè)立體育休閑吧、青少年體育培訓、公益健身房以及文化、生活等服務設(shè)施，打造滿足多元化需求的服務空間。

??3．申請改建為研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、孵化、中試等用途的產(chǎn)業(yè)租賃用房項目，其改建類別應符合我市新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。

??（三）改建程序

??改建項目申請人向轄區(qū)資源規(guī)劃部門提交改建申請和項目改建方案；轄區(qū)資源規(guī)劃部門上報轄區(qū)政府，并組織轄區(qū)相關(guān)部門進行聯(lián)合初審；初審通過的項目由項目所在地開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣（市）政府認定，并按程序向社會公示；公示無異議的項目納入轄區(qū)改建項目臺賬，并按改建方案實施改建；改建完成后，由轄區(qū)資源規(guī)劃部門組織轄區(qū)相關(guān)部門進行聯(lián)合驗收，并納入日常管理。

??（四）改建要求

??申請改建的項目應產(chǎn)權(quán)登記清晰，且不存在查封登記、異議登記等法律法規(guī)限制交易的情形;申請改建的項目應在正面清單范圍內(nèi)，且不存在房屋安全隱患或通過加固、維修已消除房屋安全隱患；實施改建時不得擅自破壞和變動建筑主體或房屋承重結(jié)構(gòu)及外立面。確需變動的，改建單位應當在施工前委托原設(shè)計單位或具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，并在工程竣工驗收前取得資源規(guī)劃部門出具的規(guī)劃核實通過的書面意見；僅涉及使用功能改變的項目，免于辦理規(guī)劃核實通過的書面意見；享受政策性人防工程易地建設(shè)費減免的項目，不得擅自改變原批準的設(shè)計方案所確定的使用性質(zhì)。確需改變的，需按照首次辦理人防審批手續(xù)時適用政策履行人防義務。

??（五）驗收標準

??改建的租賃住房項目，應根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號），按照宿舍型或住宅型兩類標準進行聯(lián)合驗收。其中，改建宿舍型租賃住房應執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標準，改建住宅型租賃住房應執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》及相關(guān)標準；改建的其它類型項目，由牽頭部門負責，會同市級行業(yè)主管部門進一步明確改建要求和驗收標準，指導轄區(qū)做好項目驗收工作。

??三、后期管理

??（一）改建為租賃住房項目的租賃運營期不少于8年。項目統(tǒng)一納入鄭州市房屋租賃監(jiān)管服務平臺統(tǒng)一管理，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。對于政府主導回購的改建租賃住房項目，運營年限期滿后，經(jīng)市政府研究同意，符合建辦標〔2021〕19號規(guī)定住宅型標準的項目可改變土地性質(zhì)，補繳土地出讓金后，可作為普通住宅銷售。

??（二）改建為文體場館的項目應創(chuàng)新運作機制，合理確定收費標準，實施智能化和親民化管理，運用“智能設(shè)施＋智慧管理＋大數(shù)據(jù)”等措施，進一步節(jié)約運營成本，提升管理效能。

??（三）改建為產(chǎn)業(yè)租賃用房的項目，鼓勵簽訂長期租賃合同，并按規(guī)定辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。產(chǎn)業(yè)租賃用房的承租對象應符合片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，租賃價格原則上不高于最近年度發(fā)布的租金指導價。

??（四）改建項目應當按照審查通過的實施方案進行更新和運營，不得擅自改變用途，分割銷售。分類項目所對應的行業(yè)主管部門應將改建項目納入臺帳，加強對改建項目的全過程監(jiān)督管理。

??（五）改建項目達到最低運營年限期滿后或因運營等其它原因確需退出的，應由房屋權(quán)利人或受其委托的運營單位提出退出申請。退出后的項目由原審核部門出具撤銷認定書，相關(guān)部門對退出項目停止實施優(yōu)惠政策。同時，由不動產(chǎn)權(quán)利人持撤銷認定書等材料，向不動產(chǎn)登記部門提出取消注記申請，取消不動產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容。

??四、支持政策

??改建項目可申請政策性金融貸款支持和專項債資金，運營期間可憑《改建項目確認書》享受稅收減免優(yōu)惠。其中，改建租賃住房項目可按照《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）規(guī)定，享受增值稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策，享受民用水、電、氣、暖等收費標準；持有或者運營租賃住房500套（間）及以上或者建筑面積1.5萬平方米及以上的住房租賃備案企業(yè)，將按照規(guī)?；》孔赓U企業(yè)標準予以稅收減免優(yōu)惠；符合條件的改建租賃住房項目可認定為保障性租賃住房，享受保障性租賃住房相關(guān)政策支持。

??五、保障措施

??（一）提高認識

??各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）人民政府要高度重視非住宅改建工作，應建立專項工作機制，成立議事協(xié)調(diào)機構(gòu)推動相關(guān)工作開展。各相關(guān)職能部門要切實提高認識，強化責任擔當，按照責任分工有效推動項目盡快落地。

??（二）加強指導

??市級各相關(guān)部門要加強對非住宅改建工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導，定期開展調(diào)研、督導，及時協(xié)調(diào)解決非住宅改建工作中遇到的問題。轄區(qū)各相關(guān)部門要在市級主管部門和開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣（市）政府的領(lǐng)導下，進一步細化工作措施和工作流程，切實負起屬地管理責任，積極推動本轄區(qū)非住宅改建工作。

??（三）明晰責任

??1．資源規(guī)劃部門負責制定非住宅項目改建的正、負面清單并受理企業(yè)改建申請，負責項目所屬區(qū)域用地性質(zhì)、規(guī)模大小核實和項目的規(guī)劃驗收、用途變更、不動產(chǎn)變更等工作；城建部門負責項目改造施工、消防手續(xù)辦理等工作；住房保障部門負責核實項目房源分布、產(chǎn)權(quán)信息、房屋租賃合同備案等工作；人防部門負責項目人防手續(xù)辦理等工作；體育、文化廣電旅游等部門分別負責各自職責范圍內(nèi)項目的改建手續(xù)審批工作。

??2．市財政局負責會同行業(yè)主管部門落實非住宅改建相關(guān)優(yōu)惠政策；市發(fā)展改革委負責會同市財政局指導改建項目做好專項債申報工作；金融監(jiān)管部門負責督促銀行落實信貸支持政策。

??3．稅務部門負責對驗收合格的項目落實稅收優(yōu)惠政策；有關(guān)部門負責對驗收合格的租賃住房等項目執(zhí)行民用水、電、氣、暖收費標準。

??（四）優(yōu)化流程

??各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）政府和各相關(guān)部門要對改建工作建立綠色通道，精簡審批事項和環(huán)節(jié)，科學簡化審批流程，實施并聯(lián)審批，切實提高工作效率，保障項目順利落地。

??六、相關(guān)說明

??（一）各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）政府要組織對轄區(qū)內(nèi)閑置商業(yè)、辦公、廠房等非住宅項目進行詳細的摸底調(diào)查，建立已改建項目臺帳和擬改建項目臺帳報市資源規(guī)劃部門備案。本通知印發(fā)前，已改建項目應當提供符合要求的竣工驗收合格資料或房屋安全鑒定報告、消防現(xiàn)場評定報告及其他相關(guān)功能性檢測資料，由轄區(qū)資源規(guī)劃部門按照屬地管理原則，組織城建、住房保障等部門進行聯(lián)合評估審查，經(jīng)審查符合條件的，由各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）政府出具認定意見，納入臺帳管理；經(jīng)審查不符合條件的已改建項目，由轄區(qū)政府督促相關(guān)主體在本通知印發(fā)后3個月內(nèi)進行整改，無法達到要求的依法依規(guī)予以處置。

??（二）本通知明確的相關(guān)事項，各縣（市）、上街區(qū)、鄭州航空港區(qū)可參照執(zhí)行。

??（三）本通知自公布之日起施行，有效期2年，原有文件與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。

??鄭州市人民政府辦公廳

??2023年9月5日