??4月8日，廣州發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款最高額度有關(guān)事項的通知》（以下簡稱“通知”），將個人、兩人或兩人以上的公積金貸款最高額度分別上調(diào)10萬元、20萬元，購買綠色建筑或新建裝配式建筑的新建住房，貸款額度可再上浮10%至20%。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，就單項政策而言，公積金貸款額度提升對市場的影響面比較有限，但作為政策組合拳之一，具有積少成多的意義。

??今年第一季度，廣州的商品房成交金額為582.44億元，僅優(yōu)于2020年同期，為近六年來的次新低，顯示市場的觀望氣氛仍較為濃厚。

??提高公積金貸款額度

??通知提到，為落實大力發(fā)展綠色建筑和裝配式建筑的相關(guān)要求，加大對繳存人剛性和改善性住房需求的支持，自4月9日起，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度調(diào)整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調(diào)整至120萬元。分別較之前的政策，提高了10萬元及20萬元。

??而所購住房為新建一星級綠色建筑或新建裝配式建筑的，住房公積金貸款最高額度可上浮10%，所購住房為新建二星及以上星級綠色建筑的，最高額度可上浮20%。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士表示，提升購房者使用公積金貸款的最高額度，有利于減少房貸利息支出，降低購房成本，更好地支持購房者剛性及改善性購房需求。此外，政策對購買綠色建筑及裝配式建筑的新建住房，額外再提升公積金貸款額度，有助于引導(dǎo)購房者選擇綠色建筑及裝配式建筑，加快推進建筑行業(yè)現(xiàn)代化，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??肖文曉分析，目前廣州新房和二手房的套均總價分別在400萬元和300萬元出頭，公積金貸款額度尚未能覆蓋首套客戶的貸款需求，因此主要還是利好一些低總價物業(yè)或具有較高首付能力的買家，影響面相對較小。此次的調(diào)整，對于廣州后續(xù)出臺更多樓市利好或有“投石問路”之意?！爸皬V州公積金已先于商貸落實了首套房首付最低20%的利好?！?/p>

??“小陽春”表現(xiàn)未及預(yù)期

??2024年以來，廣州已接連出臺了不少提振房地產(chǎn)市場需求的政策，如優(yōu)化120平方米以上戶型限購政策，支持“賣一買一”“租一買一”等，但市場的反響較為平靜。

??來自克而瑞的統(tǒng)計顯示，今年第一季度，廣州僅錄得582.44億元的商品房成交額，同比下降36%。分月來看，3月一手住宅成交約60萬平方米，環(huán)比大升139%，創(chuàng)造了一季度的最好成績，但同比仍減少45%。

??從成交套數(shù)來看，3月份廣州新房網(wǎng)簽4043宗，環(huán)比回升76%，對比2023年同期破萬宗水平，則錄得60%的跌幅。

??據(jù)廣州中原研究發(fā)展部相關(guān)人士介紹，為備戰(zhàn)3月傳統(tǒng)銷售旺季，廣州開發(fā)商“開足馬力”推出3592套新貨，為2023年9月以來推貨量的新高，只是全市整體去化率僅約18%，低于2023年9月至今年1月的水平。由于3月份的表現(xiàn)未如預(yù)期，導(dǎo)致廣州全市庫存的去化周期攀升至近一年高位，達到了21.7個月。該人士表示，目前支撐起廣州新房成交基數(shù)較大的剛需客戶，觀望情緒仍較重，同期又有“同質(zhì)性”新產(chǎn)品集中入市，以及大量“價廉物美”的優(yōu)質(zhì)二手“次新房”分流，導(dǎo)致新房成交難度增加。

??“3月比前兩個月好一些，成交量增長了50%以上。但分化也更明顯了，好的更好，差的更差?！睆V東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為當前市場的整體需求疲軟，預(yù)計要到4月下旬才能蓄力沖擊“五一”黃金周。

??廣州某在售樓盤的營銷人員告訴中國房地產(chǎn)報記者，近期來訪量有一定幅度的增加，“說明出來看房的人多了一些，但是成交變化不明顯，有部分客戶就是單純了解市場順便看看行情?！痹谠隽啃枨笥邢薜那疤嵯?，“我們的策略就是想辦法比競品做得好一點，從競品分點流量?！?/p>

??他認為政策還有繼續(xù)優(yōu)化的空間，例如，根據(jù)廣州1月份的新政，居民只要將名下住房出租或掛牌出售，就可在購買住房時相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。但銀行目前只支持3套房以下的核減，如果客戶名下有3套房，即便2套都已掛牌出售或出租，也無法再獲得貸款。“銀行沒跟上貸款，人家有名額全款買意義不大。”

??肖文曉則表示，樓市原有的“四限”調(diào)控松綁空間已經(jīng)所剩不多，但廣州的首套房首付比例和利率都還有下降的可能性。