??為貫徹落實(shí)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》（建房〔2022〕16號(hào)）要求，進(jìn)一步明確和細(xì)化新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，增強(qiáng)監(jiān)管工作操作性，結(jié)合我市實(shí)際，我局起草了《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）。

??一、起草依據(jù)

??（一）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！?/p>

??（二）《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。”

??（三）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》（建房〔2022〕16號(hào)）

??（四）《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）

??（五）《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 中國(guó)人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號(hào)）

??（六）湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 中國(guó)人民銀行武漢分行

??中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)湖北監(jiān)管局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)>的通知》（〔2022〕428號(hào)）

??二、起草過(guò)程

??2023年3月，我局組織開(kāi)展《實(shí)施細(xì)則》修訂工作。起草過(guò)程中，積極爭(zhēng)取人行武漢分行、省銀監(jiān)局等部門指導(dǎo)支持，針對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管突出問(wèn)題，抓牢資金進(jìn)賬、撥付使用、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督執(zhí)法等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，制定針對(duì)性政策措施，廣泛學(xué)習(xí)借鑒長(zhǎng)沙、杭州、南京等地經(jīng)驗(yàn)做法，組織召開(kāi)座談會(huì)，征求各區(qū)房管、稅務(wù)、金融管理、開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行等部門意見(jiàn)，共計(jì)收到反饋意見(jiàn)31條，采納或部分采納24條，未采納7條，并在此基礎(chǔ)上形成了《實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》。3月23日至4月23日，在門戶網(wǎng)站發(fā)布公示，向全社會(huì)征求意見(jiàn)，收到意見(jiàn)建議50條，采納或部分采納28條，未采納22條。 6月2日，根據(jù)《武漢市人民政府重大行政決策程序規(guī)定》有關(guān)要求，組織專家論證，專家認(rèn)為細(xì)則指導(dǎo)思想明確，思路清晰，并已在前期廣泛征求了社會(huì)各界意見(jiàn)，內(nèi)容具有較強(qiáng)的針對(duì)性、業(yè)務(wù)指導(dǎo)性和可操作性。在專家論證基礎(chǔ)上，形成《實(shí)施細(xì)則》的送審稿。

??三、主要內(nèi)容說(shuō)明

??（一）明確職責(zé)分工，強(qiáng)化合作銀行職責(zé)。在第二條中強(qiáng)化了主管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、合作銀行、監(jiān)管銀行的職責(zé)分工，進(jìn)一步明晰監(jiān)管邊界，如監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的使用審批，監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管額度外預(yù)售資金的使用辦理。強(qiáng)調(diào)合作銀行的管理責(zé)任，負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌、指導(dǎo)工作，包括數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)管銀行管理，承擔(dān)全行違規(guī)違約責(zé)任等。

??（二）合理確定監(jiān)管額度，采取信用分級(jí)監(jiān)管。在第四條中，將預(yù)售資金的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的“比例法”改為“成本法”，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件以及企業(yè)信用確定監(jiān)管額度。監(jiān)管額度等于監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)*建筑面積*信用系數(shù)。其中毛坯房屋成本由市造價(jià)協(xié)會(huì)測(cè)算全市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并按照用途、層數(shù)等分類設(shè)計(jì)，其中住宅9層（含）以下3500元、9-33層（含）4700元、33層以上5400元（詳見(jiàn)附件）。

??（三）加強(qiáng)信息共享，實(shí)現(xiàn)政銀數(shù)據(jù)互通。

??在第十五條中，明確加強(qiáng)商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)與監(jiān)管系統(tǒng)的數(shù)據(jù)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享商品房網(wǎng)簽備案、開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款、監(jiān)管賬戶余額、賬務(wù)明細(xì)、凍結(jié)扣劃、開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等數(shù)據(jù)，解決當(dāng)前監(jiān)管部門和商業(yè)銀行間信息不暢問(wèn)題。監(jiān)管系統(tǒng)升級(jí)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用資金可全程網(wǎng)上辦。

??（四）加大信息公開(kāi)力度，保障購(gòu)房人知情權(quán)。

??《細(xì)則實(shí)施》進(jìn)一步加大對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的信息公開(kāi)力度，保護(hù)購(gòu)房人知情權(quán)并督促監(jiān)督開(kāi)發(fā)企業(yè)。在第五條中，明確監(jiān)管賬戶在商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同中載明，并在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)以及主管部門門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示，在第六條中，將三方協(xié)議作為購(gòu)房合同的附件對(duì)外公示，在第七條中，明確購(gòu)房人可通過(guò)“武漢住保房管”微信公眾號(hào)打印定金交款通知書和房?jī)r(jià)款交款通知書，查詢房?jī)r(jià)款入賬情況。在第十六條中，對(duì)于存在預(yù)售資金監(jiān)管違法違規(guī)行為的企業(yè)，其不良行為將信用扣分并記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案公示。

??（五）加強(qiáng)資金入賬管理，規(guī)范按揭貸款入賬要求。在第七條中，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)不得使用非監(jiān)管賬戶收取購(gòu)房款，購(gòu)房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購(gòu)房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)全部直接交存至監(jiān)管賬戶。購(gòu)房人通過(guò)按揭貸款方式買房的、按揭銀行應(yīng)確認(rèn)首付款已足額交存至監(jiān)管賬戶后，再將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格預(yù)售資金入賬管理。同時(shí)，對(duì)購(gòu)房人通過(guò)網(wǎng)銀等方式轉(zhuǎn)賬至監(jiān)管賬戶的資金，監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)做到人、房、錢對(duì)應(yīng)，確保購(gòu)房款能夠按要求歸集。

??（六）提高資金使用效率，合理支持項(xiàng)目建設(shè)。在第八條中，將監(jiān)管額度內(nèi)資金使用節(jié)點(diǎn)從4個(gè)增加到7個(gè)，并明確開(kāi)發(fā)企業(yè)墊付的總包費(fèi)用可相應(yīng)節(jié)點(diǎn)的等額監(jiān)管資金支付至開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，賬戶內(nèi)剩余監(jiān)管額度內(nèi)資金可用于本項(xiàng)目其他樓棟的建設(shè)，以減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資建設(shè)、分期開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的資金壓力。在第九條中，明確了使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的其他情形，一是對(duì)工程進(jìn)度未達(dá)撥付節(jié)點(diǎn)，但開(kāi)發(fā)企業(yè)確需提前支取監(jiān)管額度內(nèi)資金支付農(nóng)民工工資的，經(jīng)轄區(qū)政府申請(qǐng)，可提前支取，緩解企業(yè)資金壓力，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。二是明確開(kāi)發(fā)企業(yè)可使用見(jiàn)索即付性現(xiàn)金保函等額替換監(jiān)管額度內(nèi)資金，替換金額最高為剩余監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的30%。

??（七）加大違規(guī)行為懲處，明確各方監(jiān)管責(zé)任。在第十六條中，將監(jiān)管額度內(nèi)資金被開(kāi)發(fā)企業(yè)的集團(tuán)公司抽調(diào)、被監(jiān)管銀行擅自扣劃等情形納入違規(guī)行為。集團(tuán)公司抽調(diào)監(jiān)管額度內(nèi)資金的，將責(zé)令整改，逾期不改的，將按規(guī)定予以處理。同時(shí)，增加對(duì)違規(guī)企業(yè)的法定代表人、主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人信用管理內(nèi)容；明確施工單位、材料及設(shè)備供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位出具虛假資料協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。對(duì)監(jiān)管銀行未及時(shí)將按揭貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶的、未及時(shí)撥付資金的、擅自扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，要追回款項(xiàng)，無(wú)法追回的依法承擔(dān)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任；主管部門視情況暫停、取消監(jiān)管銀行新增監(jiān)管賬戶開(kāi)戶權(quán)限，將其從監(jiān)管銀行名錄庫(kù)中刪除。

市住房保障和房屋管理局

2023年7月7日