??2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，優(yōu)化集中供地等制度以適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。

??地方117省市188次放松政策，二季度以來(lái)政策力度、頻次雙減，杭寧等實(shí)行一區(qū)一策，多次調(diào)整限制政策實(shí)施范圍。

??預(yù)計(jì)接下來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)政策將接續(xù)加碼，降息拉開(kāi)新一輪貨幣寬松序幕，財(cái)政支持也將協(xié)同發(fā)力。中央層面仍將保持一定戰(zhàn)略定力，類(lèi)似“930”、“330”那樣全國(guó)統(tǒng)一的重磅刺激或許不會(huì)重現(xiàn)，以防市場(chǎng)出現(xiàn)“大起大落”。

??2023年上半年，除了積極表態(tài)外，上半年中央層面并無(wú)實(shí)質(zhì)性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場(chǎng)秩序，政策力度限于“托而不舉”。

??1月5日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制。賦予房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán)，在去年9月的房貸政策的基礎(chǔ)上，實(shí)行入圍城市季度性動(dòng)態(tài)調(diào)整，并設(shè)置了房?jī)r(jià)三連漲的退出機(jī)制，意味著更多城市能從中受益，且政策“既管冷又管熱”。

??2月3日，自然資源部?jī)?yōu)化完善集中供地政策。調(diào)整的重點(diǎn)在于取消全年供地次數(shù)的限制，以適應(yīng)當(dāng)前樓地市環(huán)境，地方供地可以通過(guò)優(yōu)化供地節(jié)奏、強(qiáng)化公開(kāi)信息披露積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，企業(yè)資金壓力也將有所緩解。

??5月8日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。包括合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。新規(guī)有助于降低二手房購(gòu)置成本，提升二手置業(yè)積極性。

??上半年，金融對(duì)房地產(chǎn)支持主要體現(xiàn)在幾方面：第一，利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整疊加LPR下調(diào)，共同帶動(dòng)房貸利率下行。一方面，房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，超百城下調(diào)或取消房貸利率下限。另一方面，6月20日，5年期以上LPR利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.20%，這是既去年8月以來(lái)LPR首次調(diào)整。

??第二，下調(diào)商貸最低首付比例，多數(shù)城市已放寬至底線。上半年共有17個(gè)省市調(diào)整首付比例，多數(shù)不限購(gòu)城市和部分限購(gòu)城市的非限購(gòu)區(qū)域最低首付比已降至首套房20%、二套30%的底線。

??第三，全面降準(zhǔn)，央行決定于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約5500億元，降準(zhǔn)有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。

??第四，融資等方面政策支持，1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，有關(guān)部門(mén)起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。2月，證監(jiān)會(huì)放寬境外募資等限制，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作。3月，公募REITs審批流程得到優(yōu)化，適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)。4月，發(fā)改委發(fā)文，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITS，支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行。5月，國(guó)資委發(fā)布通知，央企年度發(fā)債計(jì)劃與市場(chǎng)注冊(cè)額度不掛鉤。

??但居民購(gòu)房貸款需求依然偏弱、房企整體融資環(huán)境仍不容樂(lè)觀。1-5月各月住戶中長(zhǎng)期貸款占新增境內(nèi)人民幣貸款的比重始終處在20%以下低位。前5月80家典型房企的累計(jì)融資總量為2623.7億元，同比減少27.3%，5月，典型房企融資規(guī)模環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，并創(chuàng)下了2020年以來(lái)單月新低。

??2023年上半年，117個(gè)省市188次松綁房地產(chǎn)政策。從時(shí)間維度看，一季度政策持續(xù)放松，而二季度以來(lái)地方政策頻次、力度雙減。頻次上，環(huán)比下降15%，相比去年同期下降約6成；力度上，以公積金等弱刺激政策為主，四限松綁僅16次，環(huán)比近乎腰斬。分城市來(lái)看，15個(gè)城市“救市”更為積極，上半年出臺(tái)過(guò)3次以上寬松性政策。

??從政策內(nèi)容來(lái)看，需求端主要包括六方面：

??第一，廣州、長(zhǎng)沙等14城放松限購(gòu)，例如廣州南沙區(qū)非戶籍購(gòu)房社保要求由滿5年改為滿3年。

??第二，青島、合肥等18省市放松限貸，青廬均調(diào)整非限購(gòu)區(qū)域首付比例，首套最低20%、二套最低30%。

??第三，深圳、貴陽(yáng)等7城放松限價(jià)，比如深圳二手房指導(dǎo)價(jià)僅作為參考，銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)。

??第四，鄭州、廈門(mén)等8城放松限售，鄭州主城四區(qū)限售期限由取得產(chǎn)證滿1年改為網(wǎng)簽、契稅繳納、不動(dòng)產(chǎn)登記任一滿1年，常州等更是取消限售。

??第五，上海、廣州等101省市放松公積金貸款，提高貸款額度定向支持多孩家庭購(gòu)房、允許“既提又貸”支付首付是近期公積金政策的主要發(fā)力點(diǎn)。

??第六，北京、南京等37省市財(cái)稅托市，例如南京六合區(qū)向購(gòu)買(mǎi)新房的人才提供300元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼。

??6月7日，央行行長(zhǎng)易綱表示，要加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，16日，國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)必須采取更加有力措施，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能。預(yù)計(jì)接下來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)政策將接續(xù)加碼，降息拉開(kāi)新一輪貨幣寬松序幕，財(cái)政支持也將協(xié)同發(fā)力。

??房地產(chǎn)層面，盡管穩(wěn)增長(zhǎng)政策預(yù)期提升，近期關(guān)于重磅地產(chǎn)政策即將發(fā)布、非大力不能救市的聲音不絕于耳，市場(chǎng)對(duì)此頗有期待，但聯(lián)系到此前總書(shū)記“要研究中長(zhǎng)期治本之策”、住建部部長(zhǎng)“企穩(wěn)回升要防大起大落”等表態(tài)，加上官媒“企穩(wěn)還需多一些耐心”等表述，以及居民加杠桿空間已然逼仄等現(xiàn)實(shí)背景，我們相信，中央層面仍將保持戰(zhàn)略定力，類(lèi)似“930”、“330”那樣全國(guó)統(tǒng)一的重磅刺激或許不會(huì)重現(xiàn)，因城施策、精準(zhǔn)施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。

??退一步說(shuō)，即便有政策出臺(tái)，也將配套相應(yīng)的監(jiān)測(cè)、預(yù)警、退出機(jī)制，類(lèi)似房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整制度，一旦市場(chǎng)恢復(fù)元?dú)馍踔粱貧w過(guò)熱，政策將及時(shí)調(diào)整或退出。當(dāng)然，最終中央政策如何演變，還需要進(jìn)一步觀察。

??對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還需積極推進(jìn)各項(xiàng)金融支持政策落地，尤其是給予民企更多的資金支持，構(gòu)筑企業(yè)拿地和推盤(pán)信心。

??首先，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)融資資格審批方面應(yīng)適當(dāng)降低門(mén)檻，支持合理融資需求，降低企業(yè)短期資金壓力。

??其次，對(duì)于那些短期償債壓力較大的企業(yè)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)予以展期或低息續(xù)貸，保持企業(yè)現(xiàn)金流能正常流轉(zhuǎn)。