??上海易居房地產(chǎn)研究院4月1日發(fā)布《2021年3月40城土地市場報告》，該報告顯示：3月40城土地成交環(huán)比量增價小跌，溢價率與上月持平，地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。從土地成交面積看，3月環(huán)比增長6%，同比增長8%；從土地成交價格看，3月環(huán)比下跌1.2%，同比小幅上漲0.5%；從溢價率來看，3月為12.5%，環(huán)比持平，同比上升2.5個百分點，地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。3月三線城市土地市場量價齊升，地市較熱。3月，三線城市土地成交建筑面積環(huán)比增長6.5%，同比大幅增長97%。3月，三線城市6個月移動平均成交價環(huán)比上漲6%，同比上漲16%。

??易居研究院研究員沈昕表示: 3月部分長三角和大灣區(qū)的三四線城市地市持續(xù)火熱，比如金華多宗地塊溢價率超過100%，東莞則有多宗地塊刷新區(qū)域地價新高。這里有兩點原因，一是3月22城基本都還未落地集中供地政策，導(dǎo)致房企在一二線城市拿地機會較少，部分房企將資金投向三四線城市，導(dǎo)致土拍競爭激烈；二是部分資金實力不是很雄厚的房企擔(dān)心，在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降，為了保證規(guī)模加大了在熱點三四線城市的拿地力度。

??報告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體:3月環(huán)比量增價小跌，溢價率與上月持平，地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢

??1、土地成交建筑面積：3月環(huán)比增長6%，同比增長8%

??2021年3月，40個典型城市土地成交建筑面積3035萬平方米，環(huán)比增長6%，同比增長8%。3月22城中的大部分城市還未實施集中競價，因此40城土地成交建筑面積環(huán)同比增速均不高。隨著近日廣州、南京、北京等城市陸續(xù)披露集中供地計劃，預(yù)計4月40城土地成交建筑面積將增長。

??2021年一季度，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積10475萬平方米，同比增長22%。

??2、土地出讓金收入：3月環(huán)比下降26%，同比小幅下降1%

??3月，40個典型城市土地出讓金收入為1362億元，環(huán)比下降26%，同比小幅下降1%。2021年一季度，40個典型城市土地出讓金累計收入5683億元,同比增長32%。

??分城市來看，2021年一季度，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、寧波、廣州和成都，其土地出讓金總額分別為897、726、336、325和281億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中上海和杭州一季度的土地出讓金遙遙領(lǐng)先其他城市。三四線城市中，東莞和金華的土地出讓金最高。

??3、移動平均土地出讓均價：3月環(huán)比下跌1.2%，同比小幅上漲0.5%

??3月，40個典型城市移動平均土地成交均價為4799元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，同比小幅上漲0.5%。

??2020年1月地價見底后開始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以來40城土地成交均價重新進(jìn)入下跌趨勢。2021年以來，40城土地成交均價仍為小幅震蕩下跌趨勢，在年初以來多地調(diào)控收緊的情況下，地價保持了較為穩(wěn)定的態(tài)勢。

??4、土地成交溢價率：3月為12.5%，環(huán)比持平，同比小幅上升

??3月，40個典型城市土地成交溢價率為12.5%，環(huán)比持平，同比上升2.5個百分點，從溢價率來看，地市延續(xù)了2020年下半年以來的降溫態(tài)勢。

??2020年一季度，土地溢價率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價率逐步上升；三季度多個熱點城市政策收緊，溢價率小幅盤整；四季度以來溢價率持續(xù)下降。2021年1月，40城土地溢價率繼續(xù)小幅下降，2月和3月基本與1月持平，雖然高于2019年初和2020年初水平，但明顯低于去年二三季度，地市仍延續(xù)了去年四季度以來的降溫態(tài)勢。

??分城市來看，3月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為金華、西安、東莞、寧波和福州，土地成交溢價率分別為99%、81%、36%、30%和27%。3月金華溢價率最高，主要是下屬的永康市、東陽市和浦江縣等出讓了幾宗溢價率超過100%的地塊，年初以來浙江省內(nèi)三四線城市地市持續(xù)火熱。3月西安6宗商住地塊溢價率超過100%，可見地市火熱異常，3月30日西安發(fā)布調(diào)控新政，主動加入集中供地城市行列。3月東莞多宗地塊高溢價成交，刷新多個區(qū)域地價新高。3月，大連、廣州、青島、重慶等13城的土地成交溢價率為0，數(shù)量相比2月明顯增加，可見部分城市地市仍處于降溫中。

??二、城市分類：3月三線城市土地市場量價齊升，地市較熱

??1、一線城市：3月土地成交量環(huán)比同比分別大幅下降84%和71%，成交均價環(huán)比和同比分別下跌0.9%和6.9%

??3月，一線城市土地成交建筑面積為62萬平方米，環(huán)比大幅下降84%，同比大幅下降71%。3月一線城市中廣州有四宗地塊成交，上海僅有一宗地下空間商辦地塊成交，北京和深圳均無地塊出讓。3月，一線城市6個月移動平均成交均價為14240元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比小幅下跌0.7%。

??回顧歷史，2016年5月以來，一線城市的土地成交均價整體上一直處于震蕩趨勢中，地市已有較長時間的調(diào)整，有企穩(wěn)回暖的需求，不過考慮到政府會嚴(yán)控房價地價，預(yù)計土地成交均價還是小幅震蕩上升趨勢為主。此外，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對有限，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時候還受到供給量的較大影響。隨著近日廣州和北京陸續(xù)公布集中供地信息，上海深圳預(yù)計也將跟進(jìn)，預(yù)計4月一線城市土地成交建筑面積將有所增長。

??2、二線城市：3月土地成交量環(huán)比增長27%，同比下降2%，成交均價環(huán)比下降3.1%，同比小漲0.4%

??3月，二線城市土地成交建筑面積為2104萬平方米，環(huán)比增長27%，同比小幅下降2%。3月，二線城市6個月移動平均成交價為4269元/平方米，環(huán)比下跌3.1%，同比小幅上漲0.4%。3月均價環(huán)比下跌，主要與大部分強二線城市均屬于集中供地的22城，除這些城市以外的二線城市成交占比較高，拉低了均價。

??回顧歷史，二線城市土地均價自2017年9月達(dá)到5334元/平米的歷史高點之后便進(jìn)入了下行通道，此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后，二線城市地價上漲幅度較大，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈較明顯；下半年，政策快速收緊，成交量持續(xù)下降，地價漲幅也不斷收窄，8月后形成明顯的下跌趨勢，一直持續(xù)到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點城市地市火熱，成交均價快速反彈；三季度，多個熱點城市出臺調(diào)控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價開始高位盤整；四季度，成交均價持續(xù)下跌。2021年前兩個月，成交均價與去年年底基本持平，3月小幅下跌，后續(xù)隨著22城集中供應(yīng)與集中土拍，預(yù)計成交均價將會小幅上漲。

??3、三線城市：3月土地成交量環(huán)比和同比分別增長6.5%和97%，成交均價環(huán)比和同比分別上漲6%和16%

??3月，三線城市土地成交建筑面積為869.3萬平方米，環(huán)比增長6.5%，同比大幅增長97%。3月，三線城市6個月移動平均成交價為3085元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲16%。

??2016年以來，樣本中的三線城市（其中，長三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成）地價，呈現(xiàn)波動較大的震蕩向上走勢。2020年二季度地價開始大幅上漲，6月份突破新高，7月和8月繼續(xù)小幅上漲，9月份以來地價持續(xù)回落至2021年2月。3月部分長三角和大灣區(qū)的三四線城市地市持續(xù)火熱，三線城市土地成交均價重新上漲。這里有兩點原因，一是3月22城基本都還未落地集中供地政策，導(dǎo)致房企在一二線城市拿地機會較少，部分房企將資金投向三四線城市，導(dǎo)致土拍競爭激烈；二是部分資金實力不是很雄厚的房企擔(dān)心，在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降，為了保證規(guī)模加大在熱點三四線城市的拿地力度。

??三、趨勢研判：集中供地陸續(xù)落地，多地土拍政策收緊，預(yù)計地市還將繼續(xù)降溫

??3月中下旬以來，22城中已有長春、杭州、南京、廣州、蘇州、北京、濟(jì)南等城市陸續(xù)發(fā)布集中供地和集中競拍信息，西安則主動加入集中供地行列。4月1日，北京住建委等部門發(fā)布消息，首批集中供應(yīng)的項目中，首次引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制，將上市房價這一政策工具，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)。此次政策是對雙集中供地政策的一個重大補充，是后續(xù)地方政府供地和房企拿地所需要積極關(guān)注的。

??集中供地新規(guī)與房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理一起，是我國房地產(chǎn)發(fā)展長效管理機制的重要組成部分，目的是為了落實中央穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控要求。集中供地新規(guī)對房企的現(xiàn)金流管理能力提出了更高的要求，目前成都和西安已經(jīng)出規(guī)定禁止超“三道紅線”的房企參與土拍，其他城市也有跟進(jìn)的可能，這一定程度上將降低熱點城市的土拍競爭激烈程度和溢價率，土地市場的周期性波動也將減弱。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕

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