??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的年代，限價(jià)政策有效地平抑了房?jī)r(jià)，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

??但同時(shí)，由于新房限價(jià)，使其與二手房出現(xiàn)價(jià)格上的倒掛，這也激發(fā)了一部分購(gòu)房群體的投機(jī)行為。

??“打新”亂象頻出，上海人氣樓盤暫停開(kāi)盤

??哪里有利可圖，哪里就有資金涌入。近年來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上逐漸催生出了“打新”隊(duì)伍，尤其在今年，這種現(xiàn)象愈演愈烈。

??5月底，上海人氣樓盤云錦東方云筑項(xiàng)目宣布暫停開(kāi)盤，而這正是緣于價(jià)格倒掛引起的市場(chǎng)亂象。

??公開(kāi)信息顯示，云錦東方云筑項(xiàng)目共推出105套房源，其中，洋房42套，別墅63套，銷售均價(jià)分別在每平方米13.2萬(wàn)元和每平方米17.8萬(wàn)元。

??其周邊的二手房均價(jià)在每平方米20萬(wàn)元以上，保守估計(jì)，只要打中最小戶型，也能穩(wěn)賺千萬(wàn)元以上。如果能夠打中大戶型，那每套房基本都能盈利在2000萬(wàn)元以上，獲利空間巨大。

??即便該項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施了史上最為嚴(yán)格的凍資要求，但仍引起了“打新”一族的圍堵。更有甚者，以“假結(jié)婚”或者代持等方式來(lái)滿足購(gòu)房要求，嚴(yán)重?cái)_亂了購(gòu)房秩序，有悖于社會(huì)道德。

??而上述亂象也引起了監(jiān)管部門的關(guān)注并及時(shí)叫停，有市場(chǎng)人士稱，對(duì)于后續(xù)入市有此類情況的項(xiàng)目都將可能延期銷售。

??京滬等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)倒掛明顯

??事實(shí)上，云錦東方云筑并非個(gè)例，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛這一現(xiàn)象，在大城市中普遍存在。

??根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)20個(gè)城市中，有15個(gè)城市存在不同程度的房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。

??其中，房?jī)r(jià)倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達(dá)到22395元/平方米。上海、蘇州、杭州等城市的房?jī)r(jià)倒掛差也比較明顯，分別為21581元/平方米、16265元/平方米和10045元/平方米。

??從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市市區(qū)打新獲利情況看，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309萬(wàn)元/套、280萬(wàn)元/套和251萬(wàn)元/套。

??正是由于“打新”成功后的獲利空間比較大，使得一些熱點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)掛牌較為活躍。

??根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至5月底，重點(diǎn)50城二手房在售房源量比2022年同期增加了17%。對(duì)此，貝殼研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)上的二手房掛牌量增加，主要是來(lái)自于購(gòu)房者的置換需求。根據(jù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，上海、北京等城市改善換房需求占比超過(guò)七成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過(guò)五成。

??以上海為例，根據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，最近幾周上海二手房市場(chǎng)掛牌新增量在1.3萬(wàn)套左右。在以前的2015年、2016年和2021年等市場(chǎng)活躍年份，也曾出現(xiàn)過(guò)1.3萬(wàn)套左右的新增掛牌量，但持續(xù)時(shí)間較短。

??從今年來(lái)看，自2月份開(kāi)始，除法定節(jié)假日外，上海每周二手房新增掛牌量基本維持在1.3萬(wàn)套左右，與以往掛牌量周增1萬(wàn)套左右相比，目前二手房市場(chǎng)掛牌量較為活躍，以置換“打新”為重要的消費(fèi)。

??房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象將有所減弱

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海云錦東方云筑項(xiàng)目銷售被叫停，對(duì)于“打新”市場(chǎng)而言，意味著整頓的開(kāi)始。主管部門可能會(huì)根據(jù)項(xiàng)目情況完善購(gòu)房手續(xù)，進(jìn)一步打擊投機(jī)獲利空間，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序。

??對(duì)此，易居研究院分析認(rèn)為，“打新”產(chǎn)生了很多負(fù)面問(wèn)題。從需求端來(lái)看，購(gòu)房心態(tài)被扭曲，投資投機(jī)需求活躍，新房交易秩序受到了明顯干擾。此類操作下，容易給合理的改善型住房需求帶來(lái)入市困擾。從供給端來(lái)看，房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象下，營(yíng)銷部門的應(yīng)對(duì)壓力明顯增加，認(rèn)籌工作和開(kāi)盤工作異常困難，也產(chǎn)生了客戶投訴等問(wèn)題。同時(shí)，一些房企會(huì)產(chǎn)生捂盤惜售的操作，其會(huì)干擾所在城市的新盤供應(yīng)計(jì)劃，造成房源緊張等問(wèn)題。此類操作也會(huì)加劇房企的資金緊張狀況，若對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)了誤判，甚至?xí)a(chǎn)生樓盤滯銷、去庫(kù)存壓力變大等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

??從另一方面看，“打新”必賺的概率也越來(lái)越小。根據(jù)《丁祖昱評(píng)樓市》此前梳理，從上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目情況來(lái)看，30%幾乎沒(méi)有漲價(jià)，約14%的項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)低于2020年成交均價(jià)。從數(shù)據(jù)上看，“打新”獲利的空間也逐漸變小。

??易居研究院指出，房?jī)r(jià)倒掛問(wèn)題也與市場(chǎng)行情走勢(shì)有關(guān)。一方面，各地從房企盈利、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的角度出發(fā)，預(yù)售許可和限價(jià)政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的自主下調(diào)。這兩者結(jié)合起來(lái)，可以認(rèn)為三季度房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象將有所減弱。當(dāng)然，要真正治標(biāo)治本，也不能寄希望于短期的變化，而要從供求平衡關(guān)系修復(fù)、科學(xué)定價(jià)體系建立、購(gòu)房秩序引導(dǎo)等角度入手。唯有這樣，才能根治此類問(wèn)題、平衡各方利益，最終促進(jìn)購(gòu)房市場(chǎng)的公平有序。