??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月份，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，疊加部分城市疫情反復(fù)，市場(chǎng)信心不足、整體表現(xiàn)仍相對(duì)低迷。

??克而瑞研究中心此前發(fā)布的報(bào)告顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市5月份商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。土地市場(chǎng)方面，5月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅為6606萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴(kuò)大至六成以上。

??百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比微升，市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍相對(duì)低迷

??具體來(lái)看，商品住宅成交方面，一線城市供應(yīng)縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至50%；26個(gè)二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比跌幅收窄至60%。

??從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)整體低迷。受疫情影響，上海樓市繼續(xù)停擺。杭州、寧波、常州等市場(chǎng)繼續(xù)下行，成交同比跌幅皆超過(guò)六成。蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復(fù)蘇；京津冀地區(qū)再現(xiàn)沉寂。北京受疫情影響,房企普遍放緩供貨節(jié)奏，市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，天津、河北市場(chǎng)下行壓力加?。淮鬄硡^(qū)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇。深圳供需依舊低迷，新盤平均去化率33%，外圍區(qū)域仍面臨較大去化壓力。政策放松下，廣州、佛山、東莞等成交低位回升。增城、花都等外圍區(qū)域打折降價(jià)常態(tài)化，去化率仍處低位；中西部地區(qū)市場(chǎng)仍未擺脫頹勢(shì)。武漢、重慶、鄭州等市場(chǎng)依舊羸弱，成交同比跌幅皆超60%，成都、西安等區(qū)域及項(xiàng)目分化加劇。

??市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)筑底態(tài)勢(shì)之下，得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤及營(yíng)銷積極性提升，在供應(yīng)放量下市場(chǎng)成交略有復(fù)蘇。

??根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，TOP100房企5月份實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比降低59.4%，降幅仍保持較高水平。累計(jì)業(yè)績(jī)方面，百?gòu)?qiáng)房企前5月整體操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，民企近乎“隱身”

??土地市場(chǎng)方面，5月份表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌。房企投資始終保持謹(jǐn)慎態(tài)度，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.15，仍有近六成企業(yè)投資處于停滯狀態(tài)。

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交量持續(xù)低位，5月總成交建筑面積僅為6606萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴(kuò)大至六成以上；價(jià)格方面，由于5月三四線成交占比上升，導(dǎo)致成交單價(jià)回落至3255元/平方米，同環(huán)比分別下降32%和19%。

??房企拿地金額方面，5月銷售TOP50房企單月拿地金額不足400億，同環(huán)比分別下降95%和70%，為2022年次低。整體來(lái)看，單月拿地仍是中海、建發(fā)、萬(wàn)科、華潤(rùn)等“老面孔”。值得注意的是，截止前五月，仍有近三成TOP50房企投資處于停滯狀態(tài)。

??從1-5月拿地金額TOP100房企來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地?cái)?shù)量?jī)H占到34%，幾乎全部集中在銷售TOP50企業(yè)之中。建發(fā)、華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科等房企，1-5月份拿地金額超過(guò)200億元。此外，項(xiàng)目開發(fā)商和地方平臺(tái)公司個(gè)占到36%和30%。

??從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，國(guó)企、央企是今年土地市場(chǎng)的頂梁柱。全口徑銷售TOP50拿地金額中，國(guó)、央企優(yōu)勢(shì)明顯，占比達(dá)74%。而民企則近乎“隱身”，僅有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出。

??貨值方面，根據(jù)報(bào)告，截止5月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到31.5億元，環(huán)比上漲18%，同比大降60%；投資金額、建面百?gòu)?qiáng)門檻分別為10.6億和23.7萬(wàn)平方米，同比降幅分別為53%和48%，雖然同比降幅較4月末有所收窄，但依然處于極低位水平。其中，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海、濱江、綠城和建發(fā)等新增貨值超過(guò)500億元。值得注意的是，建發(fā)在5月份廈門、福州土拍中拿地近60億元，成為1-5月新增拿地金額最高房企。

??市場(chǎng)成色有待驗(yàn)證，核心城市是房企補(bǔ)倉(cāng)主戰(zhàn)場(chǎng)

??隨著地方政策調(diào)整的不斷加碼，市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化將有所加劇。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)疫情得以有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，勢(shì)必將加大供貨力度，6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)。預(yù)計(jì)兩類城市成交有望明顯改善：一是市場(chǎng)供求基本平衡。包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升；二是放松政策力度較大。包括太原、無(wú)錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓?gòu)房消費(fèi)，成交有望企穩(wěn)回升。

??此外，銷售和回款依然是當(dāng)前房企投資考量的前提。在城市選擇上，房企投資將持續(xù)聚焦于高能級(jí)的核心城市，并逐步退出部分弱三四線城市。截止5月末，百?gòu)?qiáng)房企投資金額超過(guò)八成集中于22城，在三四線市場(chǎng)下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度將持續(xù)走高。