共議“以舊換新”，激活市場(chǎng)活力

——“以舊換新，如何統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量”專題研討會(huì)成功召開

??近日，一場(chǎng)以“以舊換新，如何統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量”為主題的研討會(huì)在上海召開，此次會(huì)議作為第23屆上海市社會(huì)科學(xué)普及活動(dòng)周的活動(dòng)之一，吸引了行業(yè)協(xié)會(huì)、房企、房地產(chǎn)平臺(tái)等多方專業(yè)人士的積極參與。本次會(huì)議在中央政治局會(huì)議提出統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房政策措施的背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)兩大協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起了商品住宅“以舊換新”活動(dòng)，旨在響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

??“以舊換新”是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要方向

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)崔霽在主持會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)了“以舊換新”活動(dòng)的重要性，并指出這是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要方向。從這個(gè)意義上來(lái)講，必須對(duì)“以舊換新”活動(dòng)加深理解，結(jié)合實(shí)際情況把這一活動(dòng)搞好，從而在當(dāng)前形勢(shì)下，起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的積極作用。她認(rèn)為，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)中央關(guān)于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策精神，要通過(guò)“以舊換新”等一些具體的舉措將其落地。

??上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在會(huì)上分享了由他執(zhí)筆的《全國(guó)以舊換新市場(chǎng)規(guī)模與政策效應(yīng)分析》的主題報(bào)告。該報(bào)告概括分析了當(dāng)前“以舊換新”模式的三種形態(tài)：以舊換新、收舊換新和賣舊買新。同時(shí)進(jìn)而提出，要科學(xué)測(cè)算“以舊換新”的市場(chǎng)規(guī)模，并把其他政策工具一起結(jié)合進(jìn)行分析，只有這樣，才能有助于更全面理解以舊換新的工具機(jī)制和優(yōu)勢(shì)，更好地和其他政策工具形成組合拳，使其發(fā)揮出更好的效應(yīng)。

??上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)蔣慰如作為“以舊換新”活動(dòng)發(fā)起單位的主要領(lǐng)導(dǎo)，在會(huì)上提出了對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本看法，強(qiáng)調(diào)了必須在戰(zhàn)略上對(duì)市場(chǎng)要客觀理性看待，在戰(zhàn)術(shù)上則要高度重視。他認(rèn)為，“以舊換新”活動(dòng)的推出，主要考慮幾個(gè)核心點(diǎn)：一是一二手房聯(lián)動(dòng)，把并聯(lián)的交易變?yōu)榇?lián)交易；二是市場(chǎng)主體各方要合作共贏，這個(gè)才是市場(chǎng)能夠發(fā)展起來(lái)的方法；三是“以舊換新”深層次也是一種房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索。

??“以舊換新”具有積極的社會(huì)效應(yīng)和市場(chǎng)潛力

??上海樂(lè)居總經(jīng)理虞婕分享了參與此次“以舊換新”活動(dòng)的感受，她認(rèn)為，“以舊換新”活動(dòng)應(yīng)該是個(gè)長(zhǎng)期作用，而不是一個(gè)短期作用?！耙耘f換新”希望能夠解決一些信息的不對(duì)稱，同時(shí)需要解決想買、能買、有錢買的問(wèn)題，如果在這三個(gè)環(huán)節(jié)里都能做一點(diǎn)點(diǎn)相應(yīng)的進(jìn)步，就能在交易流程環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)更好的動(dòng)作。此次活動(dòng)從社會(huì)效應(yīng)的角度看，能夠體現(xiàn)一定的價(jià)值感，從平臺(tái)的角度看，希望能夠鏈接好開發(fā)商端，鏈接好C端，鏈接好經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)端，能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)效益的最大化。

??中鐵諾德華東區(qū)營(yíng)銷總經(jīng)理陳明指出，“以舊換新”這個(gè)事，房企本身就一直在做，這次活動(dòng)變化的最主要內(nèi)容就是對(duì)于購(gòu)房者有比較大的保障，即享受了“以舊換新”這個(gè)事情之后，萬(wàn)一房子沒(méi)有賣掉，購(gòu)房者可以無(wú)條件退房退款。另外，“以舊換新”出來(lái)后，影響比較大的就是二手房掛牌量持續(xù)增加，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下降，對(duì)于市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生一定影響。

??廈門國(guó)貿(mào)上海公司營(yíng)銷總經(jīng)理吳曉麗認(rèn)為，“以舊換新”其實(shí)更重要的是一個(gè)平臺(tái)信用力的背書，可以給客戶提供更多購(gòu)房的信心，以及對(duì)未來(lái)的一些安全感。我們企業(yè)將在這方面加深了解和深入溝通，然后爭(zhēng)取有可能給我們的項(xiàng)目做一些機(jī)會(huì)的突破，使其取得實(shí)效。

??“以舊換新”應(yīng)提供更加細(xì)分和完善的政策支持

??象嶼地產(chǎn)滬浙區(qū)域總經(jīng)理鮑軼群認(rèn)為，上?！耙耘f換新”和外地“以舊換新”是處于兩個(gè)階段，上海的“以舊換新”主要的一個(gè)問(wèn)題其實(shí)還是要解決現(xiàn)在上海的購(gòu)房置換鏈的問(wèn)題。目前市場(chǎng)的整個(gè)觀望情緒還是比較嚴(yán)重的，“以舊換新”主要解決一手房和二手房置換鏈的問(wèn)題，但關(guān)鍵是二手房的去化壓力較大。現(xiàn)在媒體對(duì)于“以舊換新”都是正向的宣傳，但也不能忽視中介對(duì)業(yè)主的反向影響，需要對(duì)中介等機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范，才能更好地維護(hù)這個(gè)事情。

??招商蛇口華東研究院院長(zhǎng)陳杲表示，目前房企現(xiàn)金流壓力比較大，問(wèn)題主要有三個(gè)方面，一是銷售下降，二是監(jiān)管趨嚴(yán)，三是合作方不斷出現(xiàn)問(wèn)題。從“以舊換新”這個(gè)事情看，應(yīng)該是長(zhǎng)線的，不是立竿見影的，根源在于大家誰(shuí)來(lái)買二手房的問(wèn)題。上海嚴(yán)格限購(gòu)的話，再加上增量人口比較少，這都會(huì)是一個(gè)系統(tǒng)性的問(wèn)題。

??上海中建申拓黨委書記、總經(jīng)理趙瑋談到，“以舊換新”總體是個(gè)好事情，活動(dòng)推出后，群眾的參與度和積極性還是不夠，購(gòu)房心態(tài)不一樣，需求也不一樣，還需要進(jìn)一步激發(fā)參與“以舊換新”的積極性。同時(shí)，對(duì)于房屋中介的宣傳方面，確實(shí)也需要進(jìn)行一定的規(guī)范。目前，有購(gòu)房需求沒(méi)有房票是一個(gè)需要解決的問(wèn)題，是否可以考慮通過(guò)“以舊換新”去嘗試政策突破，這對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)也會(huì)有所幫助。

??廣州城建院華東分院院長(zhǎng)陳侃杰提出，“以舊換新”主要考慮幾個(gè)方面的問(wèn)題，一個(gè)是解決什么樣的問(wèn)題，到底是剛需還是改善型需求；還有一個(gè)是“舊”和“新”的概念是否應(yīng)該要細(xì)分，這都需要后續(xù)在政策方面進(jìn)一步細(xì)化。

??房小邦技術(shù)（上海）有限公司創(chuàng)始人陸靖萍談到，“以舊換新”政策出來(lái)后，總體感受有兩點(diǎn)，第一是對(duì)于大部分的房東，尤其是想賣掉房子買新房的房東，對(duì)于他們的心態(tài)是有激勵(lì)的，但在行動(dòng)上不敢冒進(jìn)，有所顧慮，這可能與目前政策力度還沒(méi)有持續(xù)性的到位有關(guān)。第二是房東對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期感到?jīng)]底，源于二手房帶看量的成交比例較低以及二手房成交周期的拉長(zhǎng)?！耙耘f換新”需要讓大家看到政策，理解政策，認(rèn)可政策，最終從行動(dòng)上響應(yīng)政策。從我們拿到的一線數(shù)據(jù)看，其實(shí)也印證了“以舊換新”的未來(lái)有很大的機(jī)會(huì)，非常值得期待。

??市場(chǎng)正走在從量變到質(zhì)變的路上

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳表示，第一，此次“以舊換新”活動(dòng)是值得肯定的，效果也是好的。率先參與這個(gè)活動(dòng)的企業(yè)和個(gè)人，是有眼光和見地的，有利于企業(yè)去化自己的項(xiàng)目，也有利于激活整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)的活力，在現(xiàn)在形勢(shì)下是一個(gè)合適的舉措。第二，目前市場(chǎng)和行業(yè)總體上的發(fā)展趨勢(shì)是逐漸向好的，行業(yè)心態(tài)調(diào)整大體已經(jīng)到位，今年要做到的行業(yè)舉措逐步到位，這樣市場(chǎng)大概率就會(huì)向更好的方向發(fā)展。第三，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期性、深刻性和復(fù)雜性必須有一個(gè)客觀認(rèn)識(shí)。在這個(gè)過(guò)程中，我們應(yīng)該本著積極的姿態(tài)，“不以善小而不為”，努力把“以舊換新”的活動(dòng)搞實(shí)、搞透、搞好，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展。

??上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)蔣慰如在作會(huì)議總結(jié)時(shí)談到，首先，“以舊換新”肯定是一件正確的事情，難度非常大，光靠企業(yè)、協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)自身去做非常難，但是現(xiàn)在已經(jīng)起步，未來(lái)隨著政策的深入、賦能加持，會(huì)越來(lái)越好。其次，“以舊換新”活動(dòng)已經(jīng)在提升了，變成穩(wěn)定乃至激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)抓手，非常符合現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況。后續(xù)鏈條可以更長(zhǎng)，政策面可以更寬，對(duì)此下一步可以繼續(xù)研究探討。最后，大家要有信心，只要政府有決心，市場(chǎng)一定會(huì)走在從量變到質(zhì)變的路上，會(huì)越來(lái)越好。

??本次研討會(huì)的成功舉辦，不僅為“以舊換新”活動(dòng)提供了多角度的思考和建議，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展提供了新的思路和方向。隨著政策的不斷完善和市場(chǎng)的逐步回暖，我們有理由相信，“以舊換新”一定會(huì)成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力舉措和重要力量。