??全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入止跌回穩(wěn)的向好階段，充分說(shuō)明當(dāng)前一系列政策精準(zhǔn)有效。近期一線城市及時(shí)取消普房標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住房交易稅收政策進(jìn)行優(yōu)化，市場(chǎng)關(guān)注度較高。在此背景下，11月22日，上海易居房地產(chǎn)研究院舉行“止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析”為主題的易居論壇。本次論壇為本年度上海市社聯(lián)學(xué)術(shù)活動(dòng)月活動(dòng)之一，邀請(qǐng)了市場(chǎng)政策、金融信貸、交易等領(lǐng)域的專業(yè)人士，務(wù)實(shí)精準(zhǔn)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。包括開(kāi)發(fā)、銷售、中介、金融和媒體等領(lǐng)域30余人參會(huì)。

??市場(chǎng)形勢(shì)：供求關(guān)系朝著再均衡方向發(fā)展

??此次論壇上，市場(chǎng)政策專家為與會(huì)嘉賓分享了《2024-2025中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策》主題演講。其中，市場(chǎng)層面關(guān)注:近期行情、供求關(guān)系、地產(chǎn)周期、成交指標(biāo)、供給指標(biāo)、價(jià)格指標(biāo)、市場(chǎng)堵點(diǎn)和市場(chǎng)趨勢(shì)等內(nèi)容;政策層面關(guān)注:時(shí)代背景、產(chǎn)業(yè)定位、政策基調(diào)、政策工具箱、需求政策、供給政策、增存統(tǒng)籌、政策趨勢(shì)等內(nèi)容。此次主題演講達(dá)1小時(shí)，系統(tǒng)全面對(duì)供求關(guān)系新變化以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)做了分析。

??相關(guān)分析表明，今年11月1日，住建部發(fā)布了10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)從住房、時(shí)間和區(qū)域等維度科學(xué)精準(zhǔn)揭示了市場(chǎng)行情。數(shù)據(jù)說(shuō)明，“金九”和“銀十”成為樓市周期的分水嶺。其中，9月份為上一輪樓市降溫的底部，而10月份則為本輪樓市回穩(wěn)的新起點(diǎn)。其要求我們從歷史和周期視角深入認(rèn)識(shí)止跌回穩(wěn)帶來(lái)的意義。同時(shí)，市場(chǎng)政策專家也提示，在新一輪止跌回穩(wěn)的向好過(guò)程中，尤其要牢牢把握“消化存量”或“增存統(tǒng)籌”的功能。要充分利用好相關(guān)資金支持，在止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)促進(jìn)供求關(guān)系的再均衡。

??政策效應(yīng)：持續(xù)降低房屋交易成本

??此次論壇上，房屋交易專家充分肯定去年以來(lái)一系列購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化對(duì)房屋交易成本降低的效應(yīng)。以上海為例，去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體朝著向好方向發(fā)展，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、信心增強(qiáng)、預(yù)期向好的良好態(tài)勢(shì)。尤其是近期上海貫徹落實(shí)國(guó)家相關(guān)工作部署，積極取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，積極優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策，持續(xù)降低了房屋交易成本。同時(shí)此類政策也和行政、土地、金融等政策互動(dòng)，釋放了組合拳效應(yīng)。中介公司和房屋銷售部門的反饋情況是，利好政策下供需兩端信心明顯增強(qiáng)。以近期的增值稅政策為例，后續(xù)一線城市出售滿兩年的住房將不再繳納增值稅，房東售房意愿明顯增強(qiáng)，也持續(xù)促進(jìn)供求兩端的活躍。

??金融信貸專家充分肯定系列信貸政策對(duì)降低購(gòu)房成本的影響。當(dāng)前全國(guó)各地積極下調(diào)購(gòu)房的首付比例和房貸利率，全面、持續(xù)降低購(gòu)房門檻和信貸成本。從近期的房貸審批發(fā)放和落地等層面看，商業(yè)銀行積極做好服務(wù)和保障，同時(shí)各售樓部門主動(dòng)宣傳和利用好政策，為購(gòu)房需求釋放創(chuàng)造了寬松的信貸環(huán)境。另外除信貸的增量領(lǐng)域改革外，存量領(lǐng)域也有系統(tǒng)的創(chuàng)新工作。各地積極推進(jìn)存量房貸利率下調(diào)等工作，實(shí)實(shí)在在為購(gòu)房者降低存量房貸利率成本，在減輕每個(gè)月還款負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也有助于穩(wěn)定房貸規(guī)模、化解房貸領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

??回應(yīng)關(guān)切：化解矛盾提升住房幸福感

??今年9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),要回應(yīng)群眾關(guān)切。此次論壇針對(duì)群眾各關(guān)切點(diǎn)，對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)研討。今年各地對(duì)房屋養(yǎng)老金的關(guān)注程度增加，充分說(shuō)明大家對(duì)住房安全等工作的關(guān)注。此次論壇結(jié)合《房屋養(yǎng)老金制度研究》報(bào)告，對(duì)此項(xiàng)工作的推進(jìn)情況進(jìn)行了系統(tǒng)分析。論壇與會(huì)嘉賓認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其發(fā)揮了積極的社會(huì)效應(yīng)。該制度推進(jìn)，和全國(guó)各地房屋安全領(lǐng)域重大惡性事件有直接關(guān)系。同時(shí)，包括小區(qū)急難愁盼相關(guān)問(wèn)題、房屋安全管理訴求等，也要求房屋養(yǎng)老金制度積極推進(jìn)。另外，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)進(jìn)入到增存并存的市場(chǎng)，關(guān)于存量房的制度也要完善，房屋養(yǎng)老金制度改革正是其中之一。

??針對(duì)近期各地房地產(chǎn)運(yùn)行和重大事項(xiàng)工作，論壇與會(huì)嘉賓也展開(kāi)積極討論。以近期市場(chǎng)上關(guān)注較大的原拆原建工作為例，部分城市在推進(jìn)中確實(shí)遇到了阻力。由于每個(gè)居民家庭的利益訴求點(diǎn)不同、住房問(wèn)題不同，所以部分征詢同意率或簽約率未達(dá)到相應(yīng)要求，原拆原建項(xiàng)目容易擱置，也導(dǎo)致相關(guān)群眾訴求無(wú)法積極滿足。針對(duì)此類問(wèn)題，論壇上各參會(huì)嘉賓認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域各從業(yè)人員要立足人民群眾住房利益，既要把握好市場(chǎng)規(guī)律，找準(zhǔn)工作突破口；也要利用好金融財(cái)政資源，如專項(xiàng)借款和專項(xiàng)債等資源。唯有多方努力、積極尋求利益平衡點(diǎn)，才能真正推進(jìn)系統(tǒng)工作，提升住房的幸福感。