??從豪宅“日光”到二手房日成交突破1000套，上海樓市正在快速回暖中。

??“‘5·27’新政以來，我們板塊內(nèi)低總價的三居室進入了成交高峰期，有業(yè)務(wù)員一個月成交了十幾套房子，甚至出現(xiàn)了當(dāng)天帶看當(dāng)天成交的情況?！敝性禺a(chǎn)嘉定新城區(qū)域負(fù)責(zé)人徐鵬飛表示。

??上海鏈家資深經(jīng)紀(jì)人李亮（化名）也告訴記者，“滬九條”出臺后，區(qū)域帶看量、成交量都有明顯提升，他所在的大區(qū)用不到20天時間便完成了全月業(yè)績目標(biāo)。“新政出臺當(dāng)天帶了3組客戶看房，最終成交一筆，簽約完都快晚上12點了。”他說，后續(xù)幾天一直都這么火。

??5月27日，上海出臺“滬九條”，出臺首套房首付比例降至20%、房貸利率下調(diào)、非戶籍限購松綁、多孩家庭增加購房名額等政策，對樓市回暖起到了助力作用。

??新政推動下，上海“日光盤”再現(xiàn)。另據(jù)安居客監(jiān)測，6月上海新房累計網(wǎng)簽14118套，環(huán)比上漲約16.71%，尤其是6月底，新房市場連續(xù)兩日成交量超過1000套；二手房成交23906套，環(huán)比上漲39.8%，同比上漲89.9%，成交量創(chuàng)近36個月以來新高。進入7月，成交量出現(xiàn)回調(diào)，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上海新建商品住宅成交規(guī)模約100萬平方米，環(huán)比下降約10%，同比下降約20%。新開盤方面，本月新開盤項目16個，數(shù)量較上月明顯減少，開盤項目熱度分化明顯，僅招商時代潮派項目實現(xiàn)100%去化，3個項目去化率超8成，去化率不足3成的項目有9個，整體來看，外環(huán)剛需項目去化不佳。二手房成交量2萬套，環(huán)比上月同期下降約22.5%。

??“‘滬九條’持續(xù)釋放的政策利好，使市場有了企穩(wěn)跡象?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，雖然7月份成交量呈現(xiàn)震蕩回落態(tài)勢，但房價連續(xù)下跌的趨勢已被止住。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士認(rèn)為，上海樓市新政明顯提振了市場情緒，帶動購房需求釋放，二手房成交規(guī)模保持高位。下半年，隨著政策端持續(xù)發(fā)力，市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，從而帶動市場逐漸筑底企穩(wěn)。

??“老破小”賣火了

??二手房成交直破2萬套，新政后上海二手房行情可謂“速火”。

??“忙是真忙，6月我?guī)Э戳?0多組客戶，7月帶看量稍微少了些，但二手房成交量是真上來了，每周都穩(wěn)步向上，尤其是此前滯銷的‘老破小’房子，流量很猛?！崩盍琳f，如果一個房源有多個客戶競爭，部分房東還會跳漲三五萬元。

??中國房地產(chǎn)報記者走訪上海二手房集中成交的幾個區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，“5·27”新政更利好上海中心城區(qū)二手房成交，中環(huán)內(nèi)、外環(huán)外的二手房成交量環(huán)比漲幅最大，其中成交增量比較突出的是中環(huán)內(nèi)“老破小”和外環(huán)外的“小三房”。

??58安居客研究院院長張波亦表示，透過用戶線上找房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，很多年輕人，包括新上海人，在市區(qū)外環(huán)以內(nèi)找房甚至到一些好的地段去找“老破小”項目的比例是非常高的，很多人希望在市區(qū)居住，這樣能有一個更加便捷的生活圈。

??“未出政策前，上海二手房單月成交量約在1.5萬套，6月則多出了1萬多套成交，這是市場對政策的積極反應(yīng)，雙休日單日成交量有時會達到2021年旺季時水平?！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。

??從記者走訪的多家房地產(chǎn)中介門店反饋來看，新政后經(jīng)紀(jì)人帶看量、成交量均明顯提升，而購房人的需求集中釋放是在端午節(jié)期間，帶看量較新政前上漲30%。二手房成交比較快的有兩種類型，一類是總價300萬～500萬元靠近市區(qū)的“老破小”；另一類是遠(yuǎn)郊低總價“小三居”。

??在各區(qū)域中，上海松江、浦東、嘉定位居交易量前三，主要與區(qū)域內(nèi)低總價房源較多有關(guān)。

??以上海松江泗涇為例，該區(qū)域是典型的剛需板塊，多以動遷房為主。

??上海鏈家地產(chǎn)同潤二店店長陳建輝告訴記者，整個6月份，泗涇板塊內(nèi)的二手房成交集中在100萬~300萬元的房子，以一套150萬元房源為例，首付50萬元，貸款100萬元，算上首套房貸利率優(yōu)惠，月供在4000元左右，對于有穩(wěn)定工作的年輕人來說基本沒有還款壓力。

??除了首次置業(yè)的年輕人外，還有一部分購房者是二孩、三孩家庭，因為新政對于多孩家庭的傾斜，使得這部分人群的改善需求得以釋放。

??徐鵬飛表示，他們板塊內(nèi)的小三居居成交高主因是價格低，上海遠(yuǎn)郊二手房價格已降到近5年新低，一些原本價格較為堅挺的小區(qū)也出現(xiàn)了大幅降價。以板塊內(nèi)標(biāo)桿小區(qū)西郊金茂府為例，項目相較于每平方米8萬元高峰期下跌了20%，目前均價保持在每平方米6.5萬元。另外，青浦新城的二手房也較高峰時跌幅了20%左右。

??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海二手房整體成交均價為每平方米4.08萬元，有部分區(qū)域二手房成交均價已回到2016年～2018年間，如普陀、楊浦、虹口、寶山等，二手房成交價格均已跌至2017年水平。

??價格跳水也帶動了上海內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房的成交，“老破小”房子乘著政策的東風(fēng)實現(xiàn)了快速去化。以普陀區(qū)真如板塊為例，板塊內(nèi)300萬元以內(nèi)的“老破小”房子，有些小區(qū)甚至出現(xiàn)了“零掛牌”和無房可售情況。

??記者采訪的多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，隨著二手房加速去化，市場上的置換鏈條正被打通，后續(xù)市場成交的焦點會逐步轉(zhuǎn)移至改善型住房，從首次置業(yè)的剛需人群轉(zhuǎn)到大部分置換客群。

??王強（化名）就是其中一員。

??他最近置換了一套湯城豪園小區(qū)。因孩子上學(xué)需求，他先將名下一套600多萬元的房子出售，借此次新政不但可以享受首套房資格，還可以做到3.5%房貸利率，這讓他果斷下定了這套價值 1200萬元的房子。“我這算是抄底上了改善的車，利率比我之前那套房子要低，月供也在可接受范圍?！蓖鯊娬f。

??類似王強這種因新政利好選擇入市的改善型購房者不在少數(shù)。“這部分人群原本就有購房打算，受新政影響，二套變首套，加上利率降低，購房猶豫期普遍縮短，多會果斷選擇入市。”王強的帶看經(jīng)紀(jì)人說。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者走訪發(fā)現(xiàn)，上海并非所有區(qū)域都被激活。如五角場區(qū)域、老閘北、虹口因房價較高，客戶接受度不高。記者從多名房地產(chǎn)中介機構(gòu)處了解到，整個6月，除了看房客增加外，交易量相較于前兩個月并未明顯增長。

??這和業(yè)主心態(tài)的轉(zhuǎn)變不無關(guān)系，張華（化名）就是這樣一名房東。此前，他還在降價和不降間搖擺，“5·27”新政之后，每天上門看房的購房者絡(luò)繹不絕，也讓張華改變了想法并決定漲價。

??中原地產(chǎn)新華路門店負(fù)責(zé)人張宏超告訴記者，新華路的法華苑一套房源在新政后兩天連續(xù)調(diào)價2次，單次漲價幅度均超過100萬元。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前市場，低價房源確實能迅速吸引購房者，推動市場交易量回升。但隨著低價房源逐步減少，市場能否持續(xù)仍存在不確定性，后續(xù)可能主要還是取決于剛需和改善的循環(huán)以維持市場活躍度。

??新房市場兩極分化

??新政后，新房市場也是捷報頻傳。

??6月15日，天安1號二期首批開盤，3小時勁銷 40.28億元，基本售罄；6月26日，新楊思·上園二期116套房源開盤即售罄；6月28日，中海領(lǐng)邸玖序開盤，232套房源銷售66億元，首開售罄；均價每平方米29.8萬元的中海順昌玖里&恒昌玖里49套風(fēng)貌別墅同樣首開售罄……6月的倒數(shù)第二天，上海新房成交1301套，并連續(xù)兩天突破1000套，這是自今年3月31日以來的最高值。

??一時間，“日光盤”再現(xiàn)上海、滬上樓市“燃爆”了等詞條紛紛登上熱搜。

??除了傳統(tǒng)千萬級熱門改善地段，寶山南大板塊成為市場中的“黑馬”，華潤置地的中環(huán)置地中心·潤府于6月份去化了300余套房子，因地鐵及學(xué)區(qū)配套吸引了一部分其他區(qū)域外溢剛需客群，與臨近的桃浦板塊相比價格優(yōu)勢明顯，一定程度上滿足了客戶追求“性價比”的較好項目的需求。

??實際上，上海新房市場最大特征就是市中心高端樓盤供應(yīng)量和成交量雙雙走高。同時，市中心高總價項目罕見集中入市也持續(xù)點燃了上海新房市場。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士認(rèn)為，“5·27”新政至6月16日共17個項目開盤，其中長風(fēng)豪宅項目嘉佰道開盤即罄，觀宸潤府及象嶼遠(yuǎn)香湖岸等外環(huán)外剛改項目開盤去化率也較上一批次有所提升。從續(xù)銷新房表現(xiàn)來看，剛改項目在新政后到訪熱度明顯提升，優(yōu)于遠(yuǎn)郊剛需項目。

??據(jù)記者了解，上海遠(yuǎn)郊盤整體去化確實表現(xiàn)一般，自新政實施以來，遠(yuǎn)郊項目案場客流量不增反降。來自佑威數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計顯示，1～7月上海外環(huán)以內(nèi)樓盤平均去化率為44.26%，外郊環(huán)和郊環(huán)外樓盤去化率分別為30.13%、18.77%。

??“短期內(nèi)，上海遠(yuǎn)郊盤的銷售不會有什么起色，除非允許價格調(diào)整等，或?qū)⒂幸欢ù龠M。”前述房企內(nèi)部人士說。

??記者在走訪中獲悉，過去幾年曾經(jīng)火爆過的上海臨港、大虹橋板塊已成為新一輪的難以去化區(qū)域，即便通過打折促銷和渠道分銷，銷售依舊沒有太大起色。

??“流量都被市中心項目給吸走了?！币幻虾＿h(yuǎn)郊樓盤案場銷售人員告訴記者，自“5·27”新政以來，購房客戶多傾向于市區(qū)樓盤，反而讓地處遠(yuǎn)郊的項目變得冷清?！霸居行┐蛩阗I我們這里房子的客戶，一看新政首付門檻低了，去買了更靠近市區(qū)的房子?！?/p>

??“當(dāng)下，各樓盤競爭也愈發(fā)激烈，一些大熱盤在政策出臺之后反而銷量沒有之前好了，出現(xiàn)了在房地產(chǎn)中介機構(gòu)掛牌代售現(xiàn)象?！鄙虾Ｄ撤科笫袌鋈耸勘硎荆葻衢T的上海青浦蟠龍板塊如今新盤去化率不足20%，松江國貿(mào)鷺原自開盤以來去化率不足3%，另有一些遠(yuǎn)郊項目甚至出現(xiàn)開盤2個月至今“零認(rèn)購”的情況。五大新城新房項目，除個別去化率能達到80%，大部分在50%左右，未來遠(yuǎn)郊市場會越來越冷。

??豪宅成交火熱

??市場調(diào)整之際，上海豪宅市場走出獨立行情。

??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上?？們r超過3000萬元的高端住宅共成交1544套，成交規(guī)模是近10年來最高，為同期北京、廣州和深圳該總價段成交之和的2.6倍。

??“從最近幾個逆勢熱銷的項目來看，都位于上海強勢區(qū)域且板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，所推項目也都是房企產(chǎn)品力的代表之作?！笨硕鸺瘓F董事長丁祖昱表示。

??具體來看，2024上半年，上海每平方米10萬元以上高端項目供應(yīng)放量明顯，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)豪宅井噴，開盤去化率近8成，整體表現(xiàn)出色，內(nèi)環(huán)內(nèi)核心優(yōu)質(zhì)項目頻現(xiàn)“日光”。目前正處于認(rèn)購中的蘇河灣龍盛灣上，均價為每平方米13.38萬元，120套房源兩日累計認(rèn)購超200組，認(rèn)購率167%。

??某浙系房企營銷總監(jiān)表示，對于豪宅產(chǎn)品而言，其價值更多體現(xiàn)在區(qū)位和資源稀缺性上，這些豪宅項目之所以能夠?qū)覍议_盤售罄，主要契合了三方面核心需求，一是前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購房者持幣等待多年，項目蓄客時間長；二是購房者多是改善置換自住需求和部分首置客群；三是價差“打新”需求，部分項目價格倒掛依然存在，所以促進了交易活躍度提升。

??另據(jù)克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從年齡段看，購房主力已經(jīng)從“60/70后”向“80/90后”轉(zhuǎn)移，這群“新貴”中大部分購房資金來自父母，但他們具有充分的選擇權(quán)，對地段、房型、圈層都有具體的偏好。

??不過，一手豪宅市場火熱的同時，傳統(tǒng)二手豪宅市場卻顯示出了明顯的冷清現(xiàn)象，部分位于上海市中心黃金地段的二手豪宅項目長期以來因供應(yīng)稀缺備受關(guān)注，但受新房市場價格擠壓等影響，一些明星樓盤交易量出現(xiàn)下滑，如翠湖天地、湯臣一品等傳統(tǒng)豪宅項目。

??交易量下滑的同時，二手豪宅價格也遭遇“滑鐵盧”。以上海黃浦區(qū)融創(chuàng)濱江壹號院為例，6月剛剛成交的一套126平方米的中區(qū)戶型，成交單價僅為每平方米11.8萬元，與去年同期相比降了10萬元/平方米。

??這并非個例，同樣是上海黃浦區(qū)另一熱門豪宅復(fù)興瓏御，最近一套184平方米的中區(qū)戶型成交單價每平方米19.5萬元，去年同期相同戶型成交價格為每平方米25萬元。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者采訪的多名二手豪宅經(jīng)紀(jì)人介紹，與去年同期相比，今年6月二手豪宅看房客明顯減少，成交量也顯著下滑。一方面，市中心新開的豪宅項目對二手豪宅形成了擠壓；另一方面，二手豪宅市場的供應(yīng)量增加，導(dǎo)致原先的“一二手房倒掛差”開始消失，這些因素導(dǎo)致了二手豪宅市場交易活躍度不足，買賣雙方的謹(jǐn)慎態(tài)度也進一步抑制了市場流動性。

??7月底，上海官宣了6個即將入市的新豪宅名單，分布在浦東、黃浦和普陀區(qū)，共561套房源。其中，前灘百合園、融創(chuàng)外灘壹號院和錦園3個項目均價均突破每平方米17萬元，在2024年上海豪宅搶收的下半場關(guān)口，誰能優(yōu)先勝出值得關(guān)注。

??2024下半年上海樓市如何？

??2024年以來，上海成為全國房價最堅挺的城市。

??7月15日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上海新房和二手房價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，6月再次領(lǐng)漲全國。盧文?認(rèn)為，這得益于一線城市政策效應(yīng)在積極發(fā)揮作用，改善性力量不斷進入市場，所以成交方面繼續(xù)向好發(fā)展，尤其是上海，消費韌性強。

??細(xì)化到成交情況上，“滬九條”的影響更為明顯。

??表現(xiàn)在新房市場，“滬九條”出臺前，上海5月每日平均簽約一手房369套，峰值為5月6日，簽約772套。以“滬九條”出臺的5月27日為節(jié)點，5月27日至7月11日，上海每日平均簽約一手房468套，增幅達26.83%，簽約峰值也增加到了單日1264套。

??二手房的成交漲幅更大。5月27日之前，上海日均二手房成交套數(shù)為549套；新政出臺后，5月27日至7月11日，二手房日均成交套數(shù)增加至819套，增幅達到49.18%。

??“成交放量，說明市場信心開始回歸?！庇惺袌鋈耸糠治稣J(rèn)為，進入7月，上海樓市總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢，但高端住宅和熱門區(qū)域市場表現(xiàn)依舊強勁，相信在政策引導(dǎo)和市場需求的雙重作用下，上海樓市還能展現(xiàn)出其獨特的韌性和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??同策研究院分析師胡瀟月認(rèn)為，6月恰逢年中沖刺節(jié)點，開發(fā)商推盤節(jié)奏放快，開盤規(guī)模較5月大幅上漲，疊加“滬九條”政策刺激，市場供求環(huán)比均回升，成交規(guī)模達今年峰值，中高端改善需求較為旺盛。

??進入7月淡季，開發(fā)商推盤節(jié)奏已放緩，且二手房市場表現(xiàn)不俗，一定程度上也會分流新房客群，加上新政刺激效用逐漸收窄，7月供需兩端均會有所回落，市場依舊承壓。

??另外，上海多名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者表示，上海二手房掛牌量依然居高不下，截至7月29日，全市二手房源總掛牌數(shù)量高達23萬套，去化承壓?！靶抡唐趦?nèi)給市場帶來脈沖式反映，釋放了一波需求，但到6月份已經(jīng)消耗殆盡，預(yù)計后續(xù)二手房市場表現(xiàn)乏力?！笨硕鹧芯恐行目偨?jīng)理林波表示。

??張波表示，“5·27”新政帶來的效應(yīng)已經(jīng)基本結(jié)束，除非后續(xù)有新的政策助推加持，市場依然還是筑底弱復(fù)蘇狀態(tài)。未來，如果政策能夠持續(xù)放松，二手房成交量能夠保持1.5萬套榮枯線以上。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士認(rèn)為，新房、二手房市場活躍度有所下滑，政策效果持續(xù)性減弱。短期來看，下半年“穩(wěn)市場”“去庫存”政策有望繼續(xù)落地落實，隨著各項舉措積極顯效以及高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱，下半年新房銷售規(guī)模下行態(tài)勢有望進一步放緩，市場活躍度或?qū)⒂兴迯?fù)。