??利好政策不斷加持西安樓市。6月12日，西安下發(fā)了“以舊換新”方案細(xì)則，提到全市范圍內(nèi)“以舊換新”購買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度；同時(shí)不再審查購房者資格條件。

??5月9日，西安市發(fā)布新政全面取消住房限購措施。隨后執(zhí)行首套房15%首付政策，首套房貸利率也調(diào)整至3.55%。

??在系列房地產(chǎn)利好政策推動(dòng)下，西安樓市來訪量出現(xiàn)了上升。根據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，從重點(diǎn)項(xiàng)目來訪及認(rèn)購情況來看，市場呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢，來訪量平均提高約2%。但是，來訪量提高并沒有在整體上促進(jìn)項(xiàng)目的有效銷售，據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月西安新推盤3000套左右，去化率走低至30%以內(nèi)。

??“5月推盤節(jié)奏放緩，雖有新政出臺，但當(dāng)前項(xiàng)目還是以去庫存為主，且新政初期客戶的觀望情緒持續(xù)，購買意愿并未出現(xiàn)爆發(fā)性增長，因此房企推盤較為謹(jǐn)慎。”克而瑞陜西分析認(rèn)為。

??進(jìn)入 6月份，樓盤銷售去化率仍沒有得到有效改善，據(jù)陜西中原統(tǒng)計(jì)，6月3日~6月9日共有11個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了集中開盤，去化率只有45%，環(huán)比下滑了16個(gè)百分點(diǎn)。

??客戶在減少——這是西安房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員共同的感受。多位房企營銷人士表示，政策對市場的刺激有限，從案場來訪情況看，熱度不是很高。

??“春節(jié)前，我們項(xiàng)目周均來訪量可以達(dá)到600~800組，但現(xiàn)在只有500組，這還是在大力啟用銷售渠道的情況下的結(jié)果?！币晃徊辉妇呙姆科笕耸勘硎?。

??關(guān)注到樓市不斷出臺的利好政策，市民何雨動(dòng)了換房的念頭，她近期走訪了不少項(xiàng)目，但最終卻決定“不買房了”，在不買的多個(gè)因素中，既有房價(jià)過高、對未來收入預(yù)期不樂觀、房價(jià)持續(xù)下行的原因，也有她對更多利好政策的期待。

??“雖然首付降低了，但月供變多了，壓力更大。如果確實(shí)需要買房，會多付些首付，以減輕日后還款壓力?！焙斡瓯硎荆依镏挥幸粋€(gè)人在上班，還有一個(gè)孩子在上學(xué)，雖然沒有大的支出，但如果遭遇裁員壓力就會變得很大。

??有這種顧慮的不只是她一個(gè)人，作為西安市高新三期一名資深置業(yè)顧問，張勇服務(wù)過該區(qū)域3個(gè)以上項(xiàng)目，他表示：“購房者對高新三期的發(fā)展和產(chǎn)品都很認(rèn)可，但部分客戶覺得房價(jià)太高，透支了以后的生活，遲遲不愿下手?！?/p>

??面對低迷的市場，房企營銷措施也不斷創(chuàng)新，希望可以刺激購房者入市。

??6月10日，中鐵建·西派璽樾流出了一張“王炸消息”海報(bào)，這則海報(bào)內(nèi)容是首付15%，利率3.55%，前3年零月供。一位置業(yè)顧問稱，目前針對上述方案，僅有浦發(fā)銀行、成都銀行兩家銀行可以做。

??據(jù)上述項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，目前共有兩種購房方案：一是購房者繳納首付15%，將貸款年限縮短至27年，中間3年只還利息，不還本金，這3年的本金將平攤到以后的324個(gè)月中；二是購房者繳納15%首付，之后的3年完全“零月供”，不過這只針對企事業(yè)單位人員，且公積金繳納基數(shù)需在1萬元以上、連續(xù)5年信用卡沒有逾期記錄的人士。

??除上述方案外，西派璽樾還打出了“9.5折”促銷價(jià)格，并贈送封陽臺、鋪設(shè)地暖等配套服務(wù)。在一位業(yè)內(nèi)人士看來，該區(qū)域競爭激烈，各大房企產(chǎn)品、價(jià)格、配套等差別不是很大，只能卷“營銷策略”，其他項(xiàng)目大概率也會很快效仿西派璽樾這一營銷策略，但是效果還需觀察。

??2023年11月份，招商、中海也分別以11349.43元/平方米、11731.9元/平方米樓面價(jià)摘得西派璽樾周邊兩宗住宅用地，這就是目前在售的招商天青云麓、中海未來之境。這兩個(gè)項(xiàng)目之外，該片區(qū)還分布有招商云蘭、高科紫薇嘉境、龍湖青云闕昱府等項(xiàng)目，供應(yīng)充足。

??這些項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也相差不大，如西派璽樾、天青云麓、中海未來之境都為第四代住宅，為了增強(qiáng)吸引力，各大項(xiàng)目在露臺上做足了文章，如西派璽樾的露臺較小，贈送面積少；天青云麓的露臺不但達(dá)到了3米寬，同時(shí)還設(shè)計(jì)了南北雙陽臺、雙露臺，得房率較高。

??在這樣的市場環(huán)境下，區(qū)域一度打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，但最終被叫停，如今西派璽樾再出新舉措也是為了助力營銷。對于“前3年零月供”這一營銷策略，西派璽樾置業(yè)顧問表示，目前咨詢的人不少，但是還沒有購房者采用。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，該銷售策略具有一定創(chuàng)新性，可能會從一定程度上緩解購房人還貸壓力，引起更多人關(guān)注，有助于樓盤銷售。不過，購房者買房前一定要充分評估自己的資金能力和未來的收入，不要過于樂觀，更不要透支自己的購買力，量力而行。

??也有銀行工作人員提示：“這并不是減免利息，房貸利率和本金還款時(shí)間決定了購房者的成本。由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，前期不還本金，銀行資金占用時(shí)間長，還款總利息比等額本金還款高，長遠(yuǎn)來看利息就更多?！?/p>

??盡管市場交易低迷，房企依舊對西安樓市抱有信心，“其他城市還不如西安，所以依舊會在西安拿地。”一位央企人士表示。另外一家重倉西安的央企負(fù)責(zé)人也表示：“西安對周邊城市具有很強(qiáng)的吸附力，所以還是看好西安?！?/p>