??近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外各類企業(yè)加速布局上海的中高端租賃市場(chǎng)，2022-2023年上海迎來(lái)了高端服務(wù)式公寓的開(kāi)業(yè)井噴期，除了雅詩(shī)閣、Base佰舍等已入駐的高端長(zhǎng)租公寓品牌紛紛加碼外，博楓資產(chǎn)、嘉華國(guó)際、深城投等企業(yè)紛紛投入高端服務(wù)式公寓的賽道。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月，上海個(gè)人房源租賃市場(chǎng)中，三房、四房及以上的大戶型掛牌量占比從2022年的19.55%提升至31.26%，提高近12%，與去年相比，更具品質(zhì)的三房和四房及以上價(jià)格大幅上漲，四房及以上價(jià)格上漲超17%。

??隨著上海城市影響力的不斷提升，未來(lái)新增的海外及國(guó)內(nèi)高凈值人群的租戶將會(huì)持續(xù)增加。未來(lái)整體中高端租賃市場(chǎng)的租金和入住率或?qū)a(chǎn)生新的突破。

??1、大戶型個(gè)人房源更受市場(chǎng)歡迎，高品質(zhì)住房租金價(jià)格顯著提升

??從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，2023年1-8月，上海個(gè)人房源租賃市場(chǎng)中，三房、四房及以上的大戶型掛牌量占比從2022年的19.55%提升至31.26%，提高近12%，大戶型個(gè)人房源掛牌量顯著提升。

??個(gè)人房源作為上海租賃市場(chǎng)中的主要供應(yīng)來(lái)源，且價(jià)格漲跌受限制的程度相對(duì)更低，其價(jià)格變化最能代表戶型的基本供需情況。從2021-2023年8月上海個(gè)人房源整體掛牌價(jià)格來(lái)看，租金整體變化幅度較小，但不同戶型租金波動(dòng)分化明顯。

??與去年相比，2023年1-8月，更具品質(zhì)的三房和四房及以上價(jià)格大幅上漲，四房及以上價(jià)格上漲超17%。

??從出租明細(xì)來(lái)看，大戶型租金上漲的區(qū)域主要集中于中心城區(qū)及浦東新區(qū)有品質(zhì)的小區(qū)。部分小區(qū)大戶型成租套數(shù)大增，以徐匯百匯園為例，在今年8個(gè)月內(nèi)成租套數(shù)達(dá)32套，相比去年全年的成租套數(shù)漲幅已經(jīng)高達(dá)14%。

??除此以外，中海建國(guó)里、金外灘花園、碧云尊邸等高品質(zhì)大戶型的成租套數(shù)相比去年也有所增長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)中對(duì)大戶型的需求較為旺盛。

??從租金坪效和套均價(jià)來(lái)看，核心地段、高品質(zhì)大戶型的租金價(jià)格增長(zhǎng)更快，普陀的華僑城和黃浦的金外灘花園租金坪效均分別上漲8%和14%；部分板塊大戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，大戶型產(chǎn)品租金上漲較快，徐匯苑、新家坡園景苑和瑞虹新城二期等多個(gè)項(xiàng)目套租金均價(jià)漲幅超10%。

??2、高端服務(wù)式產(chǎn)品規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，近一年房源增長(zhǎng)達(dá)34%

??近一年，上海高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓供應(yīng)房源量達(dá)4888間，房源量增長(zhǎng)高達(dá)34%。隨著“商改租”政策的放開(kāi)以及更多資管公司的參與，上海高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品房源量規(guī)模持續(xù)拓展。

??從2020-2023年8月間上海服務(wù)式長(zhǎng)租公寓新增房源量來(lái)看，新增房源量不斷增長(zhǎng)，2022年開(kāi)業(yè)房源達(dá)2510間，增長(zhǎng)超217%。2023年僅1-8月新開(kāi)9個(gè)項(xiàng)目房源量達(dá)3248間，預(yù)計(jì)下半年將有多個(gè)服務(wù)式公寓開(kāi)業(yè)，如盛捷、博鄰項(xiàng)目等。

??1、上海供需結(jié)構(gòu)失衡，高端住房租賃需求缺口達(dá)4.4萬(wàn)間

??目前，上海存在多個(gè)跨國(guó)企業(yè)高管、海歸、海外人才、年輕財(cái)富新貴等高凈值潛在客戶人群，這些人群是高端長(zhǎng)租公寓的主要客群來(lái)源。從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著上海城市影響力的不斷提升，未來(lái)新增的海外及國(guó)內(nèi)高凈值人群的租戶將會(huì)持續(xù)增加。

??以上海具備的41.5萬(wàn)中高端租戶潛力的國(guó)際人才來(lái)看，假設(shè)其中20%的境外人才以及10%的來(lái)上海工作和創(chuàng)業(yè)的留學(xué)人員租住中高端長(zhǎng)租公寓，租賃轉(zhuǎn)化人群合計(jì)約為6.3萬(wàn)。目前上海高端服務(wù)式公寓數(shù)量?jī)H為1.8萬(wàn)間，僅從機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓的供應(yīng)來(lái)看，需求端存在著較大缺口（4.4萬(wàn)間）。未來(lái)整體中高端租賃市場(chǎng)的租金和入住率或?qū)a(chǎn)生新的突破。

??2、上海高凈值人士持續(xù)增長(zhǎng)，追求更高品質(zhì)的生活方式

??根據(jù)英國(guó)亨氏咨詢公司公布的《世界最富城市年度報(bào)告》，截止2022年底在上海的高凈值人士達(dá)到了12.72萬(wàn)人，上海的高凈值人士持續(xù)增長(zhǎng)。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)2022年前后，上海的住房租賃市場(chǎng)租客群體越發(fā)的多元，越來(lái)越多的自由職業(yè)者、求學(xué)陪讀家庭及歸國(guó)留學(xué)及年輕富二代群體等高凈值人群選擇租房來(lái)滿足居住需求。

??近年來(lái)，這部分群體對(duì)健康理念、私享服務(wù)的更加關(guān)注，更趨向于專屬、精致的居住體驗(yàn)，在空間上也更傾向于大面積戶型，高端住房租賃產(chǎn)品成為這類高凈值人群的住宿選項(xiàng)。

??從高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓租戶背景來(lái)看，隨著網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)不斷壯大的高凈值人群逐漸成為了市場(chǎng)焦點(diǎn)，富裕的年輕一代及網(wǎng)紅新媒體行業(yè)的網(wǎng)紅主播、帶貨主播等年輕的新貴，追求更具品質(zhì)的生活氛圍感，對(duì)高端住房租賃更具興趣。

??3、上海過(guò)渡型租賃需求顯著增長(zhǎng)

??由于房?jī)r(jià)剪刀差的存在，賣舊買(mǎi)新已成為上海置業(yè)的主流路徑。而賣舊買(mǎi)新的過(guò)程中，從新房購(gòu)買(mǎi)到房屋交付以及后續(xù)軟裝的周期約為3年，由此過(guò)渡型租賃需求顯著提升。

??從歷年上海商品房成交走勢(shì)來(lái)看，2020年至今，年度新建商品住宅成交套數(shù)在6萬(wàn)-9萬(wàn)套/年。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上海購(gòu)房群體中，首貸類客戶占比約30%，合計(jì)約27000個(gè)新增租房需求，該類群體存在明確的租賃住房需求。此外，以2022年為例，上海成交總價(jià)600萬(wàn)/套-1500萬(wàn)/套（改善型）成交占比約30%，成交套數(shù)約27000套，該部分群體也存在過(guò)渡型租賃需求。

??從上海長(zhǎng)租公寓大宗投資交易金額來(lái)看，在2021-2023上半年年迎來(lái)爆發(fā)，長(zhǎng)租公寓大宗交易規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。其中，大宗交易的買(mǎi)家多為國(guó)內(nèi)外資管公司，如錦和資管、領(lǐng)盛投資等，紛紛選擇落子上海，具備高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)更被看好。

??根據(jù)對(duì)投資者的調(diào)研可以看到，更多人對(duì)長(zhǎng)租公寓的投資趨勢(shì)聚焦在中高端及高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。中高端及高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)受區(qū)位、環(huán)境等限制，供應(yīng)量較少，且進(jìn)入門(mén)檻較高，需要承擔(dān)前期投入的資金沉淀。高端租賃產(chǎn)品具備天然的護(hù)城河優(yōu)勢(shì)，中高端公寓市場(chǎng)未來(lái)將成為更多人的投資選擇。

??隨著上海高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓房源量的擴(kuò)大以及出租率的提高，根據(jù)測(cè)算，目前上海高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓的規(guī)模在43億元左右。在過(guò)去四年里，高端產(chǎn)品房源量迅速拓展，規(guī)模的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)11.86%，預(yù)計(jì)2027年規(guī)模將拓展至68億元。未來(lái)，將有更多資管公司和投資機(jī)構(gòu)選擇進(jìn)入高端長(zhǎng)租公寓賽道，但受制于區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)等硬性條件，高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模增速無(wú)法達(dá)到大眾化長(zhǎng)租公寓的增速。

??隨著疫情影響的消退、經(jīng)濟(jì)的緩慢復(fù)蘇，上海高端住房租賃產(chǎn)品需求量不減，在網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的崛起下，更多人開(kāi)始追求大戶型、高品質(zhì)的居住生活。

??目前，上海高端住房租賃產(chǎn)品供應(yīng)量?jī)H約5.8萬(wàn)間，具備稀缺地段、高品質(zhì)的服務(wù)式公寓及高端住宅供應(yīng)量較低，供需結(jié)構(gòu)失衡。

??未來(lái)，隨著更多資管平臺(tái)及投資機(jī)構(gòu)的參與，高端住房租賃產(chǎn)品規(guī)模將持續(xù)增長(zhǎng)。