國泰君安：長效機制逐步建立 市場化趨勢漸進

  年內房產稅改革試點擴大勢在必行。國務院發(fā)布13 年深化經濟體制改革重點工作意見：1)明確提出擴大個人住房房產稅改革試點范圍；2)此外還提出制定城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃、推進戶籍制度、土地管理制度等城鎮(zhèn)化 和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關改革；3)提出加快制定并出臺上海自由貿易實驗區(qū)建設方案。

  我們預計房產稅試點擴大將在年內逐步得到落實，擴大城市可能 包含部分一二線熱點城市，方案將以“增量”模式，或“增量+高端存量”模式為主。1)上海“增量”模式：對本地居民二套房和非本地居民首套房征收，稅率0.6%；本地居民合并計算的人均面積不超過60平，新購住房免征；稅基為交易價格70%，稅率0.6%；2)重慶“存量”模式：對獨棟住宅和高檔住房(價格達到上兩年均價2 倍以上)，按價格高低，征收0.5-1.2%不等，對外地無工作居民的二套房征收0.5%。

  根據我們的測算，無論是存量模式還是增量模 式，房產稅帶來的財政收入短期內均無法抗衡土地出讓收入。1)從試點的上海和重慶看，2012 年房產稅收入占地方政府財政收入的比例為1%、0.1%，土地出讓收入則分別為12%、77%，二者相差懸殊；2)以上海為例，在我們假設情形 下，2012 年，存量/增量模式征收的住宅房產稅分別為127、15.5 億，均遠低于上海12 年465 億土地出讓收入。

  房產稅對供求和房價會產生影響，但程度依賴于稅率高低和其他相關配套措施的情況。房產稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋；能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產生房價下降預期。具體影響力度依賴于房產稅的高低，以及其他影響供求的因素的狀況。

  隨著長效機制的逐步進入，行業(yè)市場化更存在可能。目前房地產市場景氣度依舊持續(xù)，地產板塊估值受壓制的重要原因是對調控政策的擔憂；房產稅等房地產市場 長效機制的建立，可減少未來政府對房地產市場進行簡單粗暴行政干預的必要性和干預程度，提升市場化水平，龍頭及優(yōu)質的成長性公司將有更大的作為空間。

  較1 季度的行業(yè)謹慎觀點，我們2 季度觀點謹慎偏樂觀。建議戰(zhàn)略性配置目前2013 年8-10 倍左右PE 的龍頭公司：如金地集團、華僑城、招商地產、保利地產、榮盛發(fā)展、冠城大勇、中南建設、首開股份、蘇寧環(huán)球、中天城投等。