李維東：新動力地產創(chuàng)新發(fā)展

??中房網訊 為結合“十三五”規(guī)劃，分析展望房地產趨勢，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，加快供給側改革，發(fā)展新型建造和住宅產業(yè)化，并探討交流中美房地產市場，增進雙方合作，中國房地產業(yè)協(xié)會、美國亞裔房地產協(xié)會于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國房地產科學發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產高峰論壇。論壇現(xiàn)場，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、西安紫薇地產開發(fā)有限公司董事長李維東先生進行主題演講，他的演講題目是《新動力地產創(chuàng)新發(fā)展》。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、西安紫薇地產開發(fā)有限公司董事長 李維東

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??李維東：尊敬的會長，各位嘉賓，女士們、先生們大家下午好。我們前幾天看過我開發(fā)房地產的項目，也看過我的園區(qū)，想必給大家留下深刻的印象。我最后一個演講嘉賓，一天的演講大家很累，最后我講的題目是新動力地產，給大家再加點油。   
    我的演講分三個部分，第一個是關于新動力地產的背景和思考。新動力地產源于2014年，我對城市高新園區(qū)形勢系統(tǒng)的觀察和思考。在宏觀經濟層面，隨著人口紅利的不斷衰減，在中國經濟格局調整的過程中，我們中國經濟已經進入了一個新常態(tài)的時期，可持續(xù)發(fā)展乏力，供需錯位，供需失衡，已經成為阻擋經濟發(fā)展的最大障礙。   
    在城市新區(qū)發(fā)展當中，我們城市發(fā)展都是以新區(qū)發(fā)展擴張。國際有案例，自1942年，歐美各國有這樣的需求紛紛將工廠從城市像郊區(qū)遷移，相繼建立起供應園區(qū)。二戰(zhàn)以后，隨著現(xiàn)代電子技術的發(fā)展，美國創(chuàng)造的硅谷，英國建立了劍橋科學院和M4地段，日本建立了光早科技園，上世紀90年代以來，園區(qū)發(fā)展日趨信息化，創(chuàng)意化和多元化。部分園區(qū)不僅有生產的功能，還有相應的配套。2012年聯(lián)合國認定，隨著技術的進步，當前世界范圍內，產業(yè)模式已經像第4代邁進。   
    第三，在房地產層面，2013年中國房地產業(yè)結束了黃金10年，與中國經濟步入了新常態(tài)。10多年發(fā)展，積累了高庫存，高房價、高杠桿等結構性問題，綜上所述，在宏觀政策，以及不斷放緩的政策下，房地產轉型和跨境發(fā)展勢在必行。   
    昨天我們參觀了常州武進新區(qū)，我們看到武進新區(qū)也在進行專業(yè)升級。武進在上世紀90年代就在研究。我們看到武進的新區(qū)，醫(yī)療科技園和以色列園都在實現(xiàn)常州市的產業(yè)升級。對于在座的各位同志說，我們既面臨宏觀經濟和行業(yè)轉型的新的挑戰(zhàn)，同時也面臨新的發(fā)展機遇。   
    以西安為代表的全國40多個區(qū)域正在面臨新的發(fā)展。西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，承擔了全面開發(fā)的重任，實現(xiàn)創(chuàng)新驅動，開放共享，產城一體化。把西安區(qū)建設成為創(chuàng)新發(fā)展引領區(qū)，創(chuàng)業(yè)示范區(qū)，以及對于開放合作的先進區(qū)。   
    我從事高新產業(yè)技術開發(fā)20多年，基于多年立足于科技開發(fā)的配套，以及近10年的房地產的開發(fā)經驗。面對房地產的開發(fā)目標，我們作為大型的區(qū)域性的企業(yè)，主動策劃參與新動力地產發(fā)展模式的創(chuàng)新，以協(xié)同自主創(chuàng)新示范區(qū)建設為使命，實現(xiàn)人均環(huán)境最佳。     
    關于我發(fā)現(xiàn)的第二部分是城市因何而生？1910年城市學家簡·雅各布斯出版了著名的《美國大城市的死與生》，第一次提出城市為誰而生的問題，對城市的產生具有深遠的影響。哈佛大學經濟學家格萊澤延續(xù)他的思考，在《城市的勝利》中指出，城市是人類最偉大的發(fā)明與最美好的希望之，城市的未來將決定人類的未來。   
    我們很多園區(qū)在建設過程中，特別是工業(yè)園區(qū)在建設過程中出現(xiàn)了工業(yè)園區(qū)和居住分開、分離，也就是上下班人潮的現(xiàn)象。
    另外一種現(xiàn)象更不能不顧產業(yè)發(fā)展，而大搞房地產建設，出現(xiàn)另一種現(xiàn)象就是空城、鬼城，或者死城。城市沒有充分的關聯(lián)，也就意味著城市沒有持續(xù)發(fā)展的動力。我們看到深圳華為遷徙的現(xiàn)狀，也是因為城市沒有解決支柱性產業(yè)職工和居住的問題，在中國的一些板塊，也出現(xiàn)比較嚴重產業(yè)模式的升級。你比如說我們陜北地區(qū)，兩年前我們產業(yè)發(fā)展非常迅速，那么以上就是我提出新動力地產思考。其實房地產業(yè)要穩(wěn)健發(fā)展，應高度重視產城融合，產業(yè)鏈的聚合，為城市提供更多的就業(yè)機會。力爭做到人人有工作，人人有就業(yè)，在某種程度上，新型城鎮(zhèn)化建設的核心，也應該堅持產業(yè)引導，產業(yè)聚集，以此作為我們新城鎮(zhèn)建設的新路徑。   
    只有生產專業(yè)化，形成較完整的產業(yè)鏈，城市才有驅動力，只有結構多元化，城市才有持久的競爭力。聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織認為，作為城市新區(qū)的未來方向，第4代產業(yè)園區(qū)，必須以高附加值為主，強調對自然生態(tài)的保護，減少對環(huán)境的污染。在中國我們國家?guī)讉€園區(qū)搞得不錯的，張江高科，還有蘇州，自創(chuàng)立之初，通過發(fā)展優(yōu)勢產業(yè)，有機完善城市功能化的空間，使區(qū)域設施完善，經濟更加完善，吸引各種要素像新區(qū)結合。成為新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展資源。   
    格萊澤告訴我們，真正的城市是由居民，而非混凝土組合的。我們必須要先有業(yè)才有家，業(yè)是第一位的，對于現(xiàn)代城市來說，就近居住和工作，是打造宜居的關鍵。城市打造空間有兩種，一種是解決人的消費地產，再就是動力地產。對于我國多年房地產短缺的形式。短期經濟下，房地產異軍突起，成為我們行業(yè)主要的需求，快速的商品化供給，造成全球罕見的產業(yè)現(xiàn)象。代表性現(xiàn)象是2012年，成為中國最大的開發(fā)商。而動力地產是消費地產之外的行業(yè)，是隨著城市體系的完善，房地產產業(yè)發(fā)展衍生出來的支撐功能。為產業(yè)空間提供基礎配套，包括工業(yè)地產、商業(yè)地產，和文化地產等類型。今天以滿足居住為目標的消費地產，不僅面臨著部分地區(qū)嚴重的供大于求，而且消耗巨大的資源。與此同時，雖然動力性地產可以形成長久稅源，但是隨著互聯(lián)網經濟，產業(yè)融合，全球化日趨深入，在以工業(yè)4.0為代表的情況，傳統(tǒng)企業(yè)發(fā)生結構性的轉變，傳統(tǒng)結構企業(yè)是動力地產面臨深刻的轉型壓力。   
    目前隨著信息化和工業(yè)化，和新型城市化的推動。從供給端看，從需求端，大量新型產業(yè)所需的空間功能不能得到滿足，不斷涌現(xiàn)出的互聯(lián)網產業(yè)，現(xiàn)代服務金融業(yè)等新的社會，新的產業(yè)所聚居的居融空間嚴重短缺。落后產業(yè)更新步伐，因此新動力地產正是基于傳統(tǒng)消費地產，新動力地產的基礎上，動態(tài)滿足產業(yè)升級所需要的城市創(chuàng)新的空間為中心，為城市發(fā)展帶來可持續(xù)發(fā)展的動力。這是城市新創(chuàng)綜合體。   
    新動力地產在國家創(chuàng)新驅動戰(zhàn)略，新一輪城市空間的供給和革新。雖然當前我們很多地方搞了企業(yè)孵化器，我們民間還投入了很多創(chuàng)客空間，都是致力于這個領域的實踐，但是缺乏真正的市場主體。因此新動力地產，就是以彈性地產打造，新指的是戰(zhàn)略性新興產業(yè)，空間不是工業(yè)廠房和住宅，而是新的包容空間。使用城市新的職業(yè)階層需要的空間。新動力本質是產業(yè)選擇標準，動力性地產主要面向傳統(tǒng)企業(yè)，歸根到底還是傳統(tǒng)的開發(fā)思維。新動力地產，則是承載、支撐、服務、作用于城市，產業(yè)高利用的產業(yè)，適用于國際視野下產業(yè)變化，通過產業(yè)融合，助推所在城市的高速發(fā)展。新安的高新地產走過25個年頭，它的經驗表示，惟有動力板塊才能帶來城市新的引擎。作為創(chuàng)新特色鮮明的新區(qū)，我們西安新區(qū)，在戰(zhàn)略選擇上面有新的定位，聚集了很多新的行業(yè)。   
    第三部分，是新動力地產的內涵，與實踐。人類生活行成于空間當中，始終積極參與空間構建。美國社會學家認為，家庭居住空間為第一空間，職場為第二空間，而城市服務業(yè)的區(qū)域，博物館，乃至酒吧、咖啡館公共空間為地三空間。第一空間是生存空間，第二空間是生產空間，第三空間是休閑空間。新動力地產是對應到第四空間。是以第四代產業(yè)園為主要承載，從要素驅動像創(chuàng)新驅動，平臺驅動服務轉變，向智慧型、現(xiàn)代服務型融合轉變，像產業(yè)、業(yè)態(tài)、空間、三態(tài)轉變，倡導可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)開放、包容。以內增性的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)，實現(xiàn)智慧制造，和現(xiàn)代服務業(yè)結合，生產和生活的結合，產和人結合的現(xiàn)代城市區(qū)。   
    新動力地產是以節(jié)約土地為目標，以創(chuàng)新性產業(yè)園為主場，努力促進政府、企業(yè)機構三個一體，整合各方力量，盤活各類資源，通過聚集、支撐，激發(fā)產業(yè)能量，打造新經濟的引擎，引領區(qū)域發(fā)展，助推產業(yè)融合。在基礎運營中，新動力地產以市場為導向，以政府為推動的房地產企業(yè)，三位一體的開發(fā)模式。首先開發(fā)企業(yè)是新動力地產的運營主題，位居價值鏈的主體地位。因此在運營模式中，運營主體需要具備國有企業(yè)的屬性?？梢猿袚嗥髽I(yè)公民的作用，作為運營主體，房地產企業(yè)，必須著重產品和服務的優(yōu)化提升，既服務于各類產業(yè)的功能性的空間，和復合型城市新創(chuàng)空間的復合體。首先是戰(zhàn)略性新興產業(yè)，或者廣類的新興產業(yè)，朝陽企業(yè)。只有依托這樣的產業(yè)。   
    這類產業(yè)始終立足于時代前列，以強大的動力為城市注入能量，不斷引領城市發(fā)展。新動力核心，是在于城市的可持續(xù)發(fā)展，以新動力地產為平臺，集成各方的產業(yè)要素，為新動力地產承載產業(yè)，為產業(yè)組織賦能，不斷提升人力組織的能力，以新動力地產的優(yōu)勢，逆向賦能，成為提升產業(yè)的不斷動力。從市場層面看，新動力地產就是盤活世界資源的新業(yè)態(tài)。   
    金融機構需要承擔數(shù)學、注入牛頓性的重要功能。其次能夠保持耐心的資本，還可以借助資本證券化的創(chuàng)新，引入國際資本，充足資產，重資產的持有，實現(xiàn)和開發(fā)企業(yè)，共同享有企業(yè)的升值。戰(zhàn)略新興產業(yè)是以動力驅動，以大數(shù)云計算為支撐，必須以新動力互聯(lián)網+為基礎，以平臺化，多元網絡支撐。第4代網絡平臺的運營和發(fā)展。   
    最后從政府角度看，政企互信，目標一致，即培育優(yōu)勢成熟的企業(yè)，積累區(qū)域能量，為經濟提高新的模式。特別是我們現(xiàn)在新創(chuàng)的PPT模式，從基礎模式，延伸到新的戰(zhàn)略模式，為新動力地產營造良好的環(huán)境。因為時間關系，我講得比較快，最后謝謝各位女士，先生們，預祝我們此次會議圓滿結束，謝謝大家。