大衛(wèi)?克羅：美國(guó)房屋開(kāi)發(fā)前景

??中房網(wǎng)訊 為結(jié)合“十三五”規(guī)劃，分析展望房地產(chǎn)趨勢(shì)，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，加快供給側(cè)改革，發(fā)展新型建造和住宅產(chǎn)業(yè)化，并探討交流中美 房地產(chǎn)市場(chǎng)，增進(jìn)雙方合作，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、美國(guó)亞裔房地產(chǎn)協(xié)會(huì)于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產(chǎn)高峰論壇。論壇現(xiàn)場(chǎng)，美國(guó)住宅開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)?克羅進(jìn)行演講，他的演講題目是美國(guó)房屋開(kāi)發(fā)前景。

美國(guó)住宅開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 大衛(wèi)?克羅

??以下為內(nèi)容實(shí)錄：

??大衛(wèi)?克羅：早上好，非常感謝我們主辦方的邀請(qǐng)，在今天早上為大家發(fā)表演講。我也非常榮幸，再次參與這個(gè)非常好的會(huì)議。我剛剛已經(jīng)聽(tīng)到了很多的關(guān)于中國(guó)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)方面的相同點(diǎn)，那么我也非常的驚訝，發(fā)現(xiàn)我們有如此多的共同之處。我也希望通過(guò)今天的情況，讓我們了解美國(guó)的情況，為我們兩國(guó)居民提供更好的經(jīng)驗(yàn)。
    我是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，就是為了讓我們的世界變得更加好。這邊有四個(gè)主要的要點(diǎn)要講。第一個(gè)就是到底有那些積極在美國(guó)經(jīng)濟(jì)體方面的跡象，我們也經(jīng)歷過(guò)一些經(jīng)濟(jì)的疲軟，但是我們?nèi)匀挥幸恍┰蜃屛覀兿嘈爬^續(xù)向前發(fā)展。第二有哪一些需要擔(dān)憂(yōu)的，有一些不好的現(xiàn)象和跡象，我們需要讓我們經(jīng)濟(jì)保持合理發(fā)展。第三點(diǎn)是我認(rèn)為的合理預(yù)測(cè)。
    首先我們有一個(gè)非常合理的競(jìng)爭(zhēng)增長(zhǎng)，在左邊（ppt圖）看到美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和全國(guó)生產(chǎn)，你們看到這個(gè)圖表中，我們經(jīng)歷了金融危機(jī)，之后有少量增長(zhǎng)，并不是那么明顯美國(guó)情況。右邊這個(gè)圖上，有一些波折的增長(zhǎng)，在過(guò)去3個(gè)季度，我們?cè)鲩L(zhǎng)非常緩慢，所以我們可能會(huì)更擔(dān)憂(yōu)未來(lái)。我并不認(rèn)為這是一個(gè)完全壓力性增長(zhǎng)，我認(rèn)為是一個(gè)中等，或者長(zhǎng)期發(fā)展必經(jīng)階段。
    首先就是個(gè)體消費(fèi)的內(nèi)容，比如說(shuō)我們經(jīng)濟(jì)體是由我們交易，還有我們投資，還有我們消費(fèi)共同支撐我們美國(guó)經(jīng)濟(jì)，這三個(gè)是主要的支持體，我們居民每天購(gòu)買(mǎi)他們的耐用品，這個(gè)發(fā)展非?？焖?，就有非常積極的個(gè)人發(fā)展預(yù)期，讓我們積極更好往前投資。但是我們國(guó)外投資相反不是那么讓人感到好，或者沒(méi)有預(yù)期發(fā)展那么快。  
    當(dāng)然就業(yè)也是非常重要的元素，如果你沒(méi)有職業(yè)，你就沒(méi)有辦法買(mǎi)房子或者租房子，所以很多人會(huì)看中他們的工作，所以教育也很重要，在左邊的圖中，我們可以看到每月工作市場(chǎng)增加量，左邊是一個(gè)年度的表，右邊是一個(gè)月度的表，我們有很多快速增長(zhǎng)，很多人每個(gè)月都拿到不同工作。在最近幾個(gè)月，有一些擔(dān)憂(yōu)，可能最近月度職業(yè)增加，并沒(méi)有那么成功，并沒(méi)有那么順利，或者預(yù)想那么美好。但是這只是暫時(shí)性的情況，我們?cè)谌蚴袌?chǎng)都受影響，根據(jù)全球貿(mào)易，甚至等等這些都可能導(dǎo)致我們就業(yè)情況的變化。   
    我為什么這么相信就業(yè)有這么好的情況，是因?yàn)榫蜆I(yè)就等于我們住房建設(shè)。這邊各個(gè)點(diǎn)是每個(gè)各個(gè)州，他們?cè)诰蜆I(yè)和住房增長(zhǎng)有相關(guān)性，他們有非常高的相似度。我們能夠看到他們之間的相關(guān)度，那我們橫軸就是我們住房許可證的變化，縱軸就是就業(yè)變化。這也是為什么說(shuō)就業(yè)就等于住房建筑。人們感覺(jué)是什么呢，對(duì)未來(lái)有多少信心？我們現(xiàn)在看到有更多人在消費(fèi)，這實(shí)際上也代表他們的信心，代表他們對(duì)總體經(jīng)濟(jì)他們個(gè)體的信心。每年的消費(fèi)者的信心，美國(guó)的消費(fèi)者的信心，已經(jīng)從金融危機(jī)之后有所恢復(fù)，右邊是近期的情況。我們看這樣的恢復(fù)在上升，當(dāng)然不是很高的水平，但是還是屬于平均的水平，但是不是非?？斓乃俣?，我們住房建筑怎么樣發(fā)展呢？我們看每年，我們?cè)炝硕嗌俜孔?，在左邊，我們把這些房子劃分成獨(dú)住的房子，和合住房子的比例。我們看到每年都達(dá)到200萬(wàn)房子的數(shù)量。   
    然后這是美國(guó)在2014年里面看到最低水平，右邊是近期數(shù)字，我們看到有一個(gè)比較平緩的增長(zhǎng)，但是不是非?？?。還沒(méi)有達(dá)到我們之前的水平。那我們對(duì)于這個(gè)住房需求，就是基于這個(gè)家庭的情況，也就是說(shuō)，住在這些房子里面的住房單位，我們看到每年，美國(guó)增加的家庭數(shù)量，我們可以看到，每年會(huì)增加140萬(wàn)家庭，這就代表這些家庭會(huì)需要多少套的房子，他們不一定是要住在新房子里面，但是有一些人會(huì)把自己的老房子賣(mài)掉，然后搬到新的房子里面，這樣的話(huà)，讓這個(gè)原來(lái)的房主，能賣(mài)到自己的舊房子，買(mǎi)一個(gè)新房子。這個(gè)新家庭的組成，是會(huì)影響到這些房子的需求，現(xiàn)在的話(huà)，我們這個(gè)家庭組成在最近這幾季度是比較高的。   
    那我們現(xiàn)在的話(huà)，家庭組成每年是有140萬(wàn)，這樣就代表他們有更多家庭組成，在市場(chǎng)上對(duì)房子需求也有更多。我們國(guó)家的人口也有可能會(huì)有更多的人組成家庭。那我們看到，這個(gè)橫軸是年齡，縱軸是人口數(shù)量。那我們這個(gè)增長(zhǎng)最快就是嬰兒潮，也就是在1959到1964年，就是在二戰(zhàn)出生的嬰兒潮的人，這也是為什么70、80年代，我們住房有大大增長(zhǎng)，我們現(xiàn)在人口減少了，我們現(xiàn)在有遷徙一代的人，他們數(shù)量比嬰兒潮一代還要多。這個(gè)黃色箭頭就代表這些年輕人搬出去自住的比例，所以現(xiàn)在有很多的高收入的人口，都需要買(mǎi)一個(gè)房子，所以說(shuō)我們將會(huì)看到，對(duì)于我們這個(gè)住房建筑，會(huì)有非常常見(jiàn)的增長(zhǎng)，是因?yàn)槲覀內(nèi)丝凇?nbsp;  
   當(dāng)我們也有一些軟肋，在我們快速發(fā)展的時(shí)候，也有一些擔(dān)憂(yōu)，非常有意思的是，我之前在中國(guó)的講者演講里面，也看到同樣的擔(dān)憂(yōu)，我們的解決辦法也是很相似。我們看到美國(guó)的建筑商，他們主要的擔(dān)憂(yōu)是勞動(dòng)力的缺乏，現(xiàn)在沒(méi)有很多人愿意做建筑行業(yè)，主要就是因?yàn)樾剿膯?wèn)題，這張圖就是代表這些住房建筑商，平均的工資水平，我們看到從90年代的時(shí)候，建筑行業(yè)工人工資比大部分的工資高，比一般的人高40%，如果是和電工，和水管工來(lái)說(shuō)，他們一般工資甚至更高。這種相對(duì)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐漸消失了。所以說(shuō)不幸的是，我必須要向我們這些建筑行業(yè)的朋友們，我想希望這些建筑行業(yè)的朋友提高薪水，這樣才可以推動(dòng)發(fā)展。   
    還有另外一個(gè)問(wèn)題，也是美國(guó)亞裔協(xié)會(huì)的朋友擔(dān)憂(yōu)，美國(guó)的住房銷(xiāo)售和庫(kù)存，美國(guó)住房庫(kù)存非常多，還有現(xiàn)有房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，還有新房購(gòu)買(mǎi)者，也是老房子的賣(mài)主。我們現(xiàn)在有兩個(gè)事情，在左邊，就是我們現(xiàn)有新房銷(xiāo)售趨勢(shì)，那我們看到新房的銷(xiāo)售比這個(gè)現(xiàn)有房屋銷(xiāo)售多得多。對(duì)于一個(gè)潛在的住房的業(yè)主，他們要賣(mài)房子的話(huà)，他們就是要找那些已經(jīng)有這些房子的人。   
    在右邊我們可以看到庫(kù)存的情況，剛才也有聽(tīng)說(shuō)，對(duì)于這些現(xiàn)有房屋的趨勢(shì)，用綠色表示，當(dāng)然這是季節(jié)性變化，總體還是有上升。銷(xiāo)售這個(gè)節(jié)奏，新房是藍(lán)色的，現(xiàn)有房屋是紅色的，我們看到新房銷(xiāo)售比現(xiàn)有房屋銷(xiāo)售快得多買(mǎi)賣(mài)方都是現(xiàn)有房屋的人，右邊是庫(kù)存的水平，我們看到現(xiàn)有房屋的話(huà)，是比較季節(jié)性的，沒(méi)有很大增長(zhǎng)。但是新房庫(kù)存是一直增長(zhǎng)。因?yàn)樗麄儧](méi)有很大需求。但是他也是局限于這個(gè)新房的銷(xiāo)售和新房的建造。   
    最后，我們還有一個(gè)人口上的問(wèn)題，會(huì)影響我們的住房業(yè)主，現(xiàn)在的話(huà)，有更多的年輕人，都會(huì)選擇跟父母同住，有時(shí)候不止是父母的原因，或者是年輕的原因，他們都希望更加獨(dú)立，但是我們發(fā)現(xiàn)更多的青壯年跟父母同住，在過(guò)去10年這個(gè)比例大大上升，因?yàn)橛幸恍┠贻p人要自己賺錢(qián)，獨(dú)住壓力越來(lái)越大。我們?cè)谟疫吙吹剑簿褪墙Y(jié)婚，這是超過(guò)了我的預(yù)期的，但是這是事實(shí)。也就是他們結(jié)婚，有可能他們自己買(mǎi)房子，如果他們不結(jié)婚，就不一定買(mǎi)房子。我想問(wèn)一下我美國(guó)的同行，結(jié)婚和不結(jié)婚的比例，是否有更高的關(guān)系。我們現(xiàn)有房屋成交比例，也是放緩了建造的需求。我們?cè)谶^(guò)去一年，看到這個(gè)水平都不是很高，對(duì)于未來(lái)，又是什么樣的情況呢？
    我們預(yù)計(jì)是比較快的增長(zhǎng)，還是比較緩慢增長(zhǎng)？我們今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常緩慢，我們看到有一些速度的增長(zhǎng)，我們有看到中國(guó)也有經(jīng)濟(jì)的減緩，因?yàn)槲覀冊(cè)谝欢ǔ潭壬?，也是依?lài)你們的需求，如果你們?cè)鲩L(zhǎng)快，我們也會(huì)增長(zhǎng)快，世界其他地方也增長(zhǎng)快。在抵押貸款利益上也是基本持平。我們看到貸款利率基本上持平。但是我不覺(jué)得這個(gè)利率會(huì)上升非?？欤覀兏鶕?jù)前面一頁(yè)，如果我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較溫和，我們利率增長(zhǎng)也是比較溫和，這也代表說(shuō)我們可能將會(huì)建造更都的獨(dú)立的房屋，我們?cè)诿绹?guó)也有這樣的趨勢(shì)。如果跟過(guò)去的情況比較，我們沒(méi)有達(dá)到之前的情況。我們?cè)?000年初的時(shí)候，我們也非常高速的獨(dú)立屋的開(kāi)工，我們現(xiàn)在在逐漸上升，但是跟之前頂峰有非常大的差距。我們現(xiàn)在基本上達(dá)到原來(lái)的水平，我們現(xiàn)在已經(jīng)在快速的恢復(fù)。   
    其中有一部分是租戶(hù)也是推動(dòng)這樣的需求增長(zhǎng)。我們對(duì)于租賃住宅市場(chǎng)相對(duì)比較健康。今天我想說(shuō)的是，我們可以回到租賃住宅的市場(chǎng)，幫助我們提升需求，在美國(guó)是這樣的情況。我們要考慮所有經(jīng)濟(jì)的因素。另外我們?cè)谧≌b修上面，也有穩(wěn)步的提升，他們不是重新買(mǎi)一個(gè)新房子，而是重新裝修，改變住宅的環(huán)境。非常感謝今天有這樣的機(jī)會(huì)跟大家進(jìn)行演講，謝謝！