把握新千年歷史機(jī)遇 | 大話合作建房第16期

??眾籌會(huì)產(chǎn)生諸多聯(lián)想和不同的理解。在過去幾年中也有不少批評(píng)的聲音說眾籌成為了開發(fā)商新的融資渠道，成為突破預(yù)售管理制度提前賣房的一些手段。如果眾籌繼續(xù)沿著金融化的方向一路向前，未來有可能真的會(huì)影響到眾籌的發(fā)展。

??但我們認(rèn)為房地產(chǎn)眾籌的本質(zhì)應(yīng)該是合作建房。不僅在德國，放眼整個(gè)歐洲大陸，合作建房都是最重要或最主要的一種建房方式。

??以往的很多行業(yè)和商業(yè)模式，其實(shí)都是基于信息成本和交易費(fèi)用而存在的，甚至企業(yè)之所以能存在，其實(shí)也是因?yàn)榻灰壮杀镜拇嬖?。如果可以假設(shè)交易沒有成本，那么所有的企業(yè)將不會(huì)存在。

??企業(yè)存在的原因是因?yàn)樵谄髽I(yè)內(nèi)部有一些交易的成本比社會(huì)交易要低。但互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)使得信息成本和交易費(fèi)用出現(xiàn)大幅下降，所以在真正的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，所有的渠道類業(yè)務(wù)都會(huì)被眾籌所取代，最終的客戶會(huì)直接選擇購買最基礎(chǔ)性的資源，而不會(huì)通過企業(yè)這個(gè)渠道。

??從某種意義上來說，開發(fā)商其實(shí)是一個(gè)資源整合類行業(yè)。是介乎實(shí)業(yè)和渠道之間的狀態(tài)，有一部分的工作應(yīng)該是屬于實(shí)業(yè)，但更多的開發(fā)商可能自己不做設(shè)計(jì)，而交給事務(wù)所和設(shè)計(jì)院，自己也不蓋房子，甚至現(xiàn)在大部分開發(fā)商可能連賣房子都交給代理公司。在這個(gè)過程中，開發(fā)商就是資源組織者。

??但如果有一天所有買房子的人，跳過開發(fā)商自己去買地，找設(shè)計(jì)師、建筑商，那么開發(fā)商還有什么理由存在。

??雖然眾籌這個(gè)概念很大程度上是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的到來才成為熱點(diǎn)在，但人類歷史上出現(xiàn)的非常早的一種眾籌模式就是合作建房。合作建房19世紀(jì)的后期在歐洲出現(xiàn)，比互聯(lián)網(wǎng)的誕生要早一百多年。

??為什么會(huì)出現(xiàn)合作建房這一住房模式呢？房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)者長(zhǎng)期處于“持續(xù)的不開心”狀態(tài)，我們稱之為“天下苦秦久矣”?，F(xiàn)在中國人最不開心，最不幸福的原因相信也是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)。多年前，很多人把高房?jī)r(jià)歸結(jié)為開發(fā)商“壞”，這個(gè)邏輯肯定是不成立的。后來發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不是罪魁禍?zhǔn)?，房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高，地價(jià)高是因?yàn)榈胤秸昂凇绷?，這當(dāng)然也不是一個(gè)合理的解釋。

??在今天看來，高房?jī)r(jià)真正的原因是供給和需求結(jié)構(gòu)的脫節(jié)，雖然這個(gè)脫節(jié)有一些是不可救藥的，但更多的是技術(shù)性的。但高房?jī)r(jià)成為摧毀當(dāng)代中國年輕人幸福感的罪魁禍?zhǔn)住?br/>

??其實(shí)并不見得通過合作建房可以快速的解決這個(gè)問題，但是至少是一個(gè)希望。這個(gè)世界上最痛苦的并不是貧窮，而是絕望。也許這條路要走很久，也許有生之年我們不可能在里面得到任何好處，但是至少要留下一個(gè)可以走的通的路，若干年之后總會(huì)有人受益。

??第二，有人提出一個(gè)很有意思的問題：開發(fā)商還能看到明天的太陽嗎？

??早在2013年，萬科的研究團(tuán)隊(duì)得出了相當(dāng)?shù)谋^的結(jié)論。在人類歷史上的開發(fā)商一定熬不過行業(yè)大拐點(diǎn)，不管曾經(jīng)多么輝煌，只要碰到大拐點(diǎn)肯定死去。

??例如美國最大的房地產(chǎn)公司帕爾迪曾經(jīng)以84%的市場(chǎng)占有率創(chuàng)造了歷史記錄，次貸危機(jī)之后三年時(shí)間就把過去二十年的利潤(rùn)虧掉了，市值跌去90%，所有的重資產(chǎn)的開發(fā)一定不能過這關(guān)。我們現(xiàn)在不知道中國未來會(huì)不會(huì)有這樣的大拐點(diǎn)，中國的房?jī)r(jià)仍然在泡沫區(qū)，目前國家一系列政策就是在使勁地?cái)D出泡沫。北上廣深的房?jī)r(jià)高是有其原因的，雖然目前的房?jī)r(jià)并不支持一定崩潰的結(jié)論，但是以目前地價(jià)水平，一線城市房?jī)r(jià)不漲開發(fā)商是賺不到錢的。開發(fā)商面對(duì)這樣的局面的可以做什么，同行和前輩在歷史上從來沒有成功的逃過這個(gè)鴻溝。

??有人說可以轉(zhuǎn)型，但是很不幸的是開發(fā)商轉(zhuǎn)型也沒有成功的案例。所以對(duì)于中國的開發(fā)商來說，現(xiàn)在確實(shí)要重新思考這個(gè)問題。要知道，房地產(chǎn)行業(yè)中最大的企業(yè)并不是開發(fā)商，一類是房地產(chǎn)基金，另外一類是建材供應(yīng)商。建材領(lǐng)域最大的企業(yè)美國的家得寶公司最好成績(jī)是世界財(cái)富500強(qiáng)的第17名，而美國最大的房地產(chǎn)基金已經(jīng)達(dá)到了2000多億美元的規(guī)模。

??退一步也許海闊天空，開發(fā)商的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來這個(gè)行業(yè)一定是多層架構(gòu)，有專門做土地，做金融，蓋房子的……

??只要有人需要房子，房?jī)r(jià)的高低對(duì)于承包商沒有多大的影響，開發(fā)商中絕大多數(shù)企業(yè)可能都要考慮轉(zhuǎn)型為承包商，承包商對(duì)于業(yè)主來說是誰還那么重要嗎？

??第三，如何解決九零后或零零后瘋狂的個(gè)性化？

??標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化是矛盾的，從供應(yīng)者的角度，如果不走標(biāo)準(zhǔn)化的道路永遠(yuǎn)沒有效益。但是九零后或零零后的客戶，個(gè)性化已經(jīng)膨脹到瘋狂，好不好不重要，個(gè)性化才最重要。過去的工作都是基于客戶盡可能多的共性需求變成產(chǎn)品體系，如果未來的客戶每個(gè)人的需求都不一樣，唯一的解決辦法就是設(shè)計(jì)房子之前客戶已經(jīng)確定。必須要有合作建房，傳統(tǒng)的開發(fā)商先有產(chǎn)品再銷售是不可能做到的。

??不管是社會(huì)的角度，開發(fā)商角度，還是客戶的角度，發(fā)展合作建房都是必要的。

??在我國發(fā)展合作建房的可行性有三個(gè)方面：第一，從歐洲的房地產(chǎn)歷史來看，合作建房是絕大多數(shù)國家的主要房地產(chǎn)開發(fā)模式，并且是歐洲第一大住房供應(yīng)體系，只是在一些國家占比超過50%，有一些國家接近50%。把合作建房移植到中國一定有一個(gè)馴化的過程，很多的背景在中國不成熟，但合作建房并不是史無前例、需要冒險(xiǎn)的事情，已經(jīng)是有大量的成功先例的。

??第二，在互聯(lián)網(wǎng)帶來的對(duì)商業(yè)的影響下，首先由于長(zhǎng)尾效應(yīng)影響下超大企業(yè)變得不經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在雖然我們還沉浸在商業(yè)帝國的夢(mèng)想里，但未來超大企業(yè)必將退出歷史的舞臺(tái)。其次，共享經(jīng)濟(jì)未來將成為摧毀資本的概念，以股份制公司作為主體的供求經(jīng)濟(jì)形態(tài)，有可能被共享經(jīng)濟(jì)摧毀。

??共享經(jīng)濟(jì)首先是渠道，一切渠道類的業(yè)務(wù)都很可能被共享經(jīng)濟(jì)取代。第一類是代理，廠商生產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過批發(fā)商——零售商——客戶，中間鏈條叫代理業(yè)務(wù)。

??第二是經(jīng)紀(jì)業(yè)，例如委托一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，幫助你買股票。把東西賣給很多人這是代理，從很多地方買過來叫經(jīng)紀(jì)。

??第三類是資源整合。房地產(chǎn)開發(fā)是資源整合，開發(fā)商幾乎不做實(shí)質(zhì)性改變地球的事情，設(shè)計(jì)有事務(wù)所、設(shè)計(jì)院，施工有承包商，賣房子有代理公司。開發(fā)商就是尋找客戶的需求是什么，寫下定義，并且在行業(yè)上游尋找性價(jià)比比較高的供應(yīng)方。

??未來所有客戶都可以直接與上游的資源、供應(yīng)端進(jìn)行交易。這是目前所有的渠道類企業(yè)都面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這會(huì)逼迫原來做渠道類業(yè)務(wù)的公司不得不把自己轉(zhuǎn)型為最初資源的供應(yīng)者，這就給共享經(jīng)濟(jì)提供了非常好的機(jī)會(huì)和平臺(tái)。

??第三，建立多層次資本市場(chǎng)。過去的的資本市場(chǎng)相對(duì)來說是階梯式的，股市、債市、銀行信貸市場(chǎng)。但是最近二十年，全球正在形成的資本市場(chǎng)是一個(gè)類似于無極遞進(jìn)的，不同的價(jià)值，多層次資本市場(chǎng)實(shí)際上完全可以替代原有的金融體系。合作建房的最大的問題就是在操作的過程中，會(huì)經(jīng)常階段性出現(xiàn)資金缺口，未來在多層次的資本市場(chǎng)中可以得到很好的解決。

??第四，得道多助。在推進(jìn)合作建房中，可能遇到很多阻力和障礙，但如果這件事情是為了解決中國人目前面臨的最大的痛苦，是光輝正義的事業(yè)，參與的人一定會(huì)越來越多，遇到的障礙也就慢慢被解決了。

??最后，我們對(duì)合作建房的發(fā)展提出幾點(diǎn)建議。

??第一，要做真眾籌。

??如果眾籌最后的目的就是為開發(fā)商提供了一個(gè)新的融資渠道，或者是為了規(guī)避預(yù)售制度提前蓄客的渠道，這樣的眾籌肯定不是真眾籌。眾籌最終的參與者一定是最后住在房子的人，這是定義真眾籌和假眾籌的最重要因素。

??真正的房地產(chǎn)眾籌就是用合作社的方式取代原來的股權(quán)公司成為開發(fā)主體，最后把開發(fā)商的應(yīng)得利潤(rùn)返還給這些需要房子的人。此外，房地產(chǎn)眾籌真正的名稱也應(yīng)該是——合作建房。

??第二，做好種子項(xiàng)目。

??首先要有幾個(gè)成功項(xiàng)目，沒有必要大規(guī)模的擴(kuò)張，只要堅(jiān)持開放的體系，為跟進(jìn)者提供有效的合作建房發(fā)展攻略。

??第三，農(nóng)村包圍城市。

??一位偉人曾經(jīng)說過“農(nóng)村包圍城市”，今天的商業(yè)術(shù)語叫側(cè)翼定位。中國有2.6億人的城市新移民，他們的房子在哪？未來缺的房子還很多。另外在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，未來人類跟現(xiàn)在的居住方式一定有很大的差異。

??舉個(gè)例子，我們都知道日本的人口密度很高，但實(shí)際上日本獨(dú)立屋占全部住房的比例將近一半，為什么中國的別墅好像是奢侈品一樣。中國的人口密度并沒有高過日本，這意味著在未來，中國人喜愛的“有天有地”的生活方式是完全可能實(shí)現(xiàn)的。中國的住房建設(shè)和供應(yīng)目前只是序章，大規(guī)模的建設(shè)還在后面。

??除了中國之外，我們也可以關(guān)注例如泰國、菲律賓、馬來西亞、越南、柬埔寨、印度、印尼這些城市化剛剛開始的東南亞國家，合作建房可以幫助他們從一開始就免受房屋問題之痛。

??雖然合作建房發(fā)展前景廣闊，但在短期之內(nèi)希望通過眾籌的方式迅速成為一個(gè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，主要的發(fā)展方向不一定局限在住宅領(lǐng)域，養(yǎng)老、度假和長(zhǎng)租公寓等，這幾個(gè)領(lǐng)域有可能會(huì)比傳統(tǒng)的三大門類——住宅、寫字樓和商場(chǎng)更好一些。開始可以用側(cè)翼定位，把這個(gè)模式逐漸成熟，未來再把住宅部分做好。

??我們認(rèn)為，在未來通過合作建房不僅只是眾籌房子，還可以眾籌城市。當(dāng)前合作建房面臨最大的問題是高地價(jià)，但真正最需要房子的地區(qū)往往是北上廣深這樣的大城市和它們的周邊城市群。雖然通過合作建房可以把房?jī)r(jià)降低20%，但既然我們可以眾籌一座房子不如一起去眾籌一座城市。在這座城市中所有與居住相關(guān)的配套包括醫(yī)院、學(xué)校、體育館、交通設(shè)施等，都可以通過眾籌來實(shí)現(xiàn)。德國最大的住房合作社提供了全國大概1/7的房子，140多萬套住宅，一個(gè)這樣規(guī)模的合作建房組織是完全有能力實(shí)現(xiàn)眾籌城市的。