中國國情下合作建房的土地獲取模式（下）| 大話合作建房第10期

??目前，合作建房土地獲取模式主要有兩部分，一是一級市場，國有土地的主要獲取模式是劃撥、租賃和轉(zhuǎn)讓。

??二級市場包括合作建房土地以及項目獲取模式也是劃撥、租賃、轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓包括招拍掛和合作。目前城鎮(zhèn)土地一般獲取模式靠租賃，但可靠性是存疑的，可能業(yè)主或者是地主說收就收回去了，或者某一個政策集中爆發(fā)，就可能把這些原本是在合同或者商業(yè)合作領(lǐng)域里的一些東西就會被推翻掉。受讓，第一是通過招拍掛獲取，這個最踏實，目前來講競爭也是最激烈的。第二是貨幣收購，但需要繳納土地稅以及差價稅款。第三股是權(quán)收購，直接購買地主所持有土地公司的全部股權(quán)或者部分股權(quán)，這是股權(quán)收購，這里面就相對來講要簡單一些。第四是合作開發(fā)，入股業(yè)主的企業(yè)或是新注冊一個企業(yè)，以資金或者土地入股。

??集體經(jīng)營性用地入市具備基本的條件是“五個主體、兩個法人”，五個主體，包括集體經(jīng)濟組織、村民委員會、村內(nèi)集體經(jīng)濟組織、村民小組以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織，新土地法第十一條說明，農(nóng)民集體所有的土地歸村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上的村集體經(jīng)濟組織所有的歸村內(nèi)集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。

??兩種法人，一是農(nóng)業(yè)農(nóng)村部頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織登記證，2018年11月16日農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在全 國農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革試點推 進會議上，為小崗村股份經(jīng)濟合作社等10個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織頒發(fā)登記證。至此“村集體經(jīng)濟組織”、“村內(nèi)集體經(jīng)濟組織”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織”等 三個主體獲得了法人身份證。

??第二種法人是由民政局頒發(fā)的基層群眾性自治組織特別法人統(tǒng)一社會信用代碼證書。

??此外還需要滿足兩個條件，一是土地必須已經(jīng)完成控制性詳細(xì)規(guī)劃。在確保交易主體擁有法人資格后，想要入市的農(nóng)村集體建 設(shè)用地必須已經(jīng)完成了總體規(guī)劃以及控制性詳細(xì)規(guī)劃，這些資料可以前往鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府規(guī)劃部門查詢。沒有完成控制性詳細(xì)規(guī)劃的土地，其土地使用性質(zhì)、容積率、建筑高度、建筑密度等用地指標(biāo)均沒有確定，作為交易的買方可能得到的土地并不能用來建設(shè)或建設(shè)指標(biāo)不能滿足需求，交易風(fēng)險是極大的。隨著農(nóng)村土地改革的發(fā)展以及多規(guī)合一的政策的落地，土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等將逐漸被國土空間規(guī)劃所取代，

??二是土地必須擁有出讓指標(biāo)。即使有了上位規(guī)劃也不足以讓集體經(jīng)營性建 設(shè)用地順利入市，還要看這個建設(shè)用地是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，即擬交易的土地是否擁有新增建設(shè)用地的土地出讓指標(biāo)，沒有年度指標(biāo)的土地即使進行了交易，也無法進行建設(shè)。

??那么我們?nèi)绾螀⑴c其中？

??作為開發(fā)商，作為買方規(guī)避土地交易階段的法律風(fēng)險，避免簽訂的土地交易協(xié)定不合法或擬交易的土地沒達到上市基本條件：

??1）交易主體不是村集體或沒獲得民政局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部頒發(fā)的法人資格證書，無法確認(rèn)土地的所有權(quán)；

??2）擬交易的土地沒有完成控制性詳細(xì)規(guī)劃，造成土地性質(zhì)不能確定；

??3）擬交易的土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)在近一年、幾年內(nèi)沒有建設(shè)指標(biāo)，造成開發(fā)時間延遲（考慮長期持有儲備的開發(fā)商除外）。

??作為開發(fā)商避免上述問題后，再考慮確定交易的標(biāo)的才是明智的。如前文所述，成功成交后的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以用來作 “工業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)、鄉(xiāng)村旅游、自駕車旅居車營地、租賃住宅、共有產(chǎn)權(quán)房”等用途。

??作為賣方，參與方式特別多，同時具有很強的主動權(quán)：1）簡單的方式是將集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接出讓，獲得一次性收益；

??2）以土地入股的方式與開發(fā)商合作開發(fā)，建成后出售物業(yè)或通過長期的經(jīng)營變現(xiàn)；

??3）前兩種方式相結(jié)合，出讓一部分，合作開發(fā)一部分，兼顧兩者優(yōu)點，實現(xiàn)一次性收益與長期經(jīng)營變現(xiàn)。這些方式都需要專業(yè)的人進行輔助，也考驗村干部的能力。

??更進一步的土地獲取模式是以村為單位的合作社或者以縣鎮(zhèn)鄉(xiāng)為單位的聯(lián)合社為基礎(chǔ)的鄉(xiāng)村開發(fā)模式，鄉(xiāng)建院把這種模式在全國200多個村進行實踐，同時也在很多地方做合作社聯(lián)社。

??鄉(xiāng)建院在“三農(nóng)”領(lǐng)域進行了十年以上的實踐，最早的探索是如何解決農(nóng)村貧困的問題，第一個項目在河南信陽的郝堂村。2009年以前的郝堂村因為貧困或生病，村里老人自殺的情況時有發(fā)生。鄉(xiāng)建院在郝堂成立內(nèi)置金融合作社，所謂內(nèi)置金融合作社就是為了解決農(nóng)民貸款難的問題，即便中央多次提出普惠金融要面向中小微企業(yè)、面向農(nóng)村，但是從農(nóng)村實際來講，由于農(nóng)村可供抵押的資產(chǎn)太過復(fù)雜，銀行是非常難以介入或者愿意去做這樣的工作，沒有一個銀行會為了2、3畝地貸給一個農(nóng)民3萬塊錢或5萬塊錢。

??第二，如果出現(xiàn)呆賬或壞賬，銀行在處理林地、耕基地等非標(biāo)資產(chǎn)會特別耗時耗力。一直以來，銀行等金融機構(gòu)對農(nóng)村資產(chǎn)心有余力不足，并不是銀行主觀的對農(nóng)村的支持力度不夠，但的確是心有余力不足，銀行是靠息差來經(jīng)營的，給三五畝地貸十幾萬與在北上廣深給工廠企業(yè)貸款三五億甚至數(shù)十億元的收益不一樣，但是兩者的支出成本是基本相同的，同時兩者出現(xiàn)呆壞帳處理的隱性成本也是不一樣的。

??所以鄉(xiāng)建院提出建立農(nóng)村內(nèi)置金融合作社，通過鄉(xiāng)賢、地方政府，包括縣一級政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府，再加上村里的資金形成金融合作社。作為村民存2萬塊錢，未來能夠貸6萬，其實是加了2倍杠桿，所抵押的資產(chǎn)可以是宅基地、耕地或一些其他的資產(chǎn)，但這些資產(chǎn)是在村內(nèi)合作社內(nèi)備案登記抵押，如果出現(xiàn)呆壞帳，也會有村里的人出面把出現(xiàn)呆壞帳的標(biāo)的物進行處置，所以不是像銀行大規(guī)模集團軍作戰(zhàn)，更多是像游擊戰(zhàn)作戰(zhàn)，雖然體量小，但非常靈活。

??郝堂村每年會拿出一筆錢作為養(yǎng)老基金或健康基金給村里的老年人分紅，因此對于村里的這些老年人，如果出現(xiàn)呆壞帳，每年分紅的養(yǎng)老金可能就沒那么多了，因此村里的老年人實際上充當(dāng)了內(nèi)置金融合作社的“風(fēng)控”，年輕人想在金融合作社獲得貸款需要村里的老人的簽字擔(dān)保，信用不好的人是無法獲得貸款的，老人為了自己的分紅不受影響，也會嚴(yán)格審核年輕人的貸款需求，并監(jiān)督按時還款，這也就形成了農(nóng)村內(nèi)置金融合作社“四兩撥千斤”的發(fā)展。

??第二，在合作社的基礎(chǔ)上進一步成立合作運營公司，可以進一步將村里的既有資產(chǎn)盤活。通過土地的漂移、整理、增減掛鉤等，把村里閑散的宅基地或集體經(jīng)營性建設(shè)用地，從村里各戶手中或村集體小組手中，整合到相對有開發(fā)價值的區(qū)域。

??中心村的土地面積一般只有兩三分，因此開發(fā)價值也沒有那么大，如果形成十幾畝甚至幾十畝可開發(fā)地塊，那就需要村民、村民小組、村內(nèi)集體經(jīng)營性組織還有村兩委做工作，這時就需要合作運營公司以土地入股或土地作價，把宅基地或經(jīng)營性建設(shè)用地整合到合作運營公司中。項目開發(fā)公司就是在這些情況已經(jīng)確定的前提下把整合起來的土地進行規(guī)劃和進一步開發(fā)。真要想把農(nóng)村的事情做好，一定要能花得起功夫、深入了解、全盤統(tǒng)籌、適當(dāng)投入，跟村民、村兩委捆綁。

??項目開發(fā)就簡單了，民宿、酒店、農(nóng)家樂、度假村、養(yǎng)老、長租公寓或共有產(chǎn)權(quán)房等分別按照開發(fā)邏輯進行建設(shè)和“銷售”，集體經(jīng)營性建設(shè)用地三權(quán)分置的情況下，銷售指的是某種租賃的變通。

??最后就是項目運營，運營階段民宿、農(nóng)家樂、度假村、房車基地、共有產(chǎn)權(quán)房等都是需要村民積極參與的，村民也許沒了土地，但是他們有了別的生計，這樣也能夠達到項目開發(fā)的初衷。

??在中國國情下合作建房土地獲取模式以合作建房的形式再加上土地、項目的多種獲取形式，是一種乘數(shù)效應(yīng)，再乘以可以適用的金融手段，那么就形成了中國合作建房/住房合作的上百種的模式。

??第二，土地獲取形式多種多樣，但是要深入扎實研究，不要踩坑。

??第三，最好與村兩委、村民利益捆綁，對于開發(fā)會有很大的助力。

??第四，“紙黃金”的妙用，在這里借用期貨的專有名詞，村里的內(nèi)置金融合作社給開發(fā)商貸款，給村民、給市民做按揭貸，其實很多情況下都是紙面上的數(shù)字，可以把這些數(shù)字簽的這些貸款合同，這些數(shù)字并沒有真正有貨幣流通，只是大家約定一個返還利息或者成本的方式，不會有大規(guī)模的資金流動，所以在紙黃金妙用里面，大家一定要仔細(xì)體會如何能夠在與村兩委、村民利益捆綁的情況下，能夠幫他們獲取更多的收益，相信這也是他們所歡迎的。