編者按：2013年12月5日，地方協(xié)會會長(副會長、秘書長)工作會議在上海圓滿落幕。應地方協(xié)會會長（秘書長）的要求，現(xiàn)將中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一在“地方協(xié)會會長(副會長、秘書長)工作會議”上的發(fā)言予以發(fā)表。

當前房地產市場運行情況和十八屆三中全會后的市場走勢

  ——在地方協(xié)會會長、秘書長工作會議上的發(fā)言

  朱中一

  (2013年12月4日)

  一、當前市場運行基本情況

  當前，房地產市場總體延續(xù)了去年四季度以來的回升態(tài)勢，房地產開發(fā)投資和新建商品住房供應穩(wěn)中有升，市場成交量繼續(xù)處于高位，重點城市房價漲幅有所擴大；但10月，投資增速、新建商品房供應、成交量及房價漲幅趨緩。保障性安居工程推進順利，部分三、四線城市供大于求的問題依然明顯。

  (一)房地產開發(fā)投資增速回落，新建商品住房供應減少。

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1～10月，全國房地產開發(fā)投資6.87萬億元，同比增長19.2%，增速比1～9月回落0.5個百分點，比去年同期高3.8個百分點。新建商品住房新開工面積同比增長5.2%，增速比1～9月減少1.2個百分點，新建商品住房竣工面積同比減少0.8%(1～9月同比增長1.4%)。

  (二)住房成交量同比增幅較大，單月成交量環(huán)比減少。

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1～10月，全國商品住房銷售8.6億平方米，同比增長22.3%；10月單月成交10287萬平方米，較9月減少14.5%。

  (三)10月房價漲幅有所擴大，部分熱點城市漲幅較高。

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，10月70個大中城市中，新建商品住房價格同比上漲的城市有69個(與5～9月持平)，環(huán)比上漲的城市有65個，其中有27個城市環(huán)比漲幅比上月擴大。二手住房價格同比上漲的城市有68個(與上月持平)，環(huán)比上漲的城市有62個(比上月減少1個)。

  10月，70個大中城市新建商品住房價格同比平均漲幅為9.3%(比上月擴大0.6個百分點)，同比漲幅超過10%的城市有20個(比上月增加5個)，上海、北京、廣州、深圳市同比分別上漲21.4%、21.2%、20.7%、20.6%，繼續(xù)位居70個大中城市前4位。

  (四)一些地方“地王”的頻現(xiàn)和全國土地購置面積的同比下降并存。

  今年三季度，部分熱點城市高價地頻頻出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，有10個城市25宗住房用地溢價率在50%以上，11宗溢價率超過100%。天津市南開區(qū)育梁道地塊溢價率高達163%。部分地塊樓面地價超過周邊房價。如廣州市出現(xiàn)的7宗高價地中，3宗地塊樓面地價超過周邊房價，2宗地塊樓面地價接近周邊房價。北京農展館地塊附加異地配套建醫(yī)院成本后，折合樓面價格約為每平方米7.3萬元。部分地塊樓面地價處于合理區(qū)間，但由于體量大，總價高，在部分媒體的片面、夸大報道下，也成為社會關注的焦點。

  9月下旬以來，在國土資源管理部門加大對高價地的防范力度后，“地王”現(xiàn)象受到了一定程度抑制。

  全國1～10月土地購置面積同比負增長3.6%。全國土地購置面積同比負增長，有的與地方出讓計劃公布晚有關，有的與出讓底價高有關。一些地方土地購置面積的下降，對明后年的市場將有影響。目前，一些重點城市已明確要增加普通住宅用地的供應。

  (五)市場差異性明顯。

  當前市場整體處于上升趨勢，加上部分媒體和“名人”前段時間將中央的政策取向誤讀為今后不再強調房地產市場調控和對市場預期的過分“唱好”，一些熱點城市消費者恐慌心理加速入市，廣州、深圳、北京、南京等城市“日光盤”現(xiàn)象再現(xiàn)，一個項目幾百套房往往有幾千人排隊搖號，據(jù)本人所知，為穩(wěn)定房價和市場預期，國務院有關領導和有關部門領導近期多次召集有關地方領導商議辦法，這在一些地方近期出臺的規(guī)定中已有體現(xiàn)。。

  市場差異性明顯，一些三四線城市供明顯大于求，和一些地方商業(yè)性地產階段性過多的問題不容忽視。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積45361萬平方米，比9月末增加725萬平方米。其中，住宅待售面積29774萬平方米，增加448萬平方米；辦公樓待售面積1700萬平方米，增加29萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積8742萬平方米，增加101萬平方米。

  (六)保障性安居工程推進順利。

  截止9月底，全國保障性安居工程已開工620萬套，基本建成410萬套，分別達到年度目標任務的98%(計劃630萬套)和87%(計劃470萬套)。

  二、對今年11-12月份及全年市場的預測

  (一)2013全年商品房投資額、銷售量、銷售額將創(chuàng)歷史新高。

  根據(jù)目前的市場態(tài)勢，并考慮到第四季度房貸額度趨緊、一些城市出臺了新的調控措施、及一些企業(yè)為完成全年任務而采取的措施等綜合因素，預計到年底，全國房地產市場總體仍將呈高位運行態(tài)勢，全年房地產開發(fā)投資額比去年增長18-20%(1—10月同比增長19.2%)、商品房銷售面積增長20%左右(1—10增長21.8%)、銷售額增長30%左右(1—10月增長32.3%)，創(chuàng)歷史新高。

  (二)部分熱點城市住房供求緊張的局面短期難以改變，房價上漲壓力仍然很大。但11、12月份，由于一些城市為實現(xiàn)房價調控目標采取了一些措施，及去年11、12月房價漲得較快，所以后兩個月的漲幅會趨緩。

  目前一些城市房價快速上漲的原因是多方造成的：既與一、二線城市公共服務資源較好、吸引人才能力強、而土地資源又相對稀缺有關；又與流動性相對寬松、社會資金充裕和居民投資渠道狹窄有關；還與一些地方對國家的調控政策執(zhí)行不力、過分依賴土地財政有關；“地王”的頻現(xiàn)和媒體的不恰當宣傳，也是今年助推房價的重要原因。

  十八屆三中全會前后，北、上、廣、深等一些城市為促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展出臺了一些規(guī)定，對穩(wěn)定市場預期起到了積極的作用，但新開工面積的增速繼續(xù)低于銷售量增幅，熱點城市如果11、12兩月新上市的商品房交易量和土地成交量未明顯增長，面臨的市場壓力和價格上漲壓力仍然很大，完成年度房價控制目標比較困難。

  (三)一些熱點城市和海南省等近期雖出臺了有關規(guī)定，但市場差異性明顯的問題近期仍難以改變。

  三、十八屆三中全會后市場形勢

  當前，全國上下都在學習貫徹十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》。盡管《決定》中直接針對房地產的僅有幾處，但《決定》中的指導思想、健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的體制機制，及對于土地、金融、財稅等多項改革都與房地產行業(yè)緊密相關。

  我初步理了一下，覺得《決定》中至少有10多項改革內容是與房地產業(yè)相關的。不少內容也是對社會各界關心的房地產業(yè)發(fā)展“長效機制”的回應。

  一是明確了經(jīng)濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。這意味著過去一些地方在房地產調控中采取的限購、限價等行政性措施逐步通過市場化手段來代替，同時也要更好地發(fā)揮政府作用。

  二是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制、合理提高個人收益。在推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置中，也強調了保障農民公平分享土地增值收益。隨著土地制度改革，允許進入城市的農民將農村宅基地流轉，及城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤等措施，將為城市建設用地增加供應。

  三是完善金融市場體系。其中提出“推進股票發(fā)行注冊制改革，多渠道推動股權融資，發(fā)展并規(guī)范債券市場，提高直接融資比重”。“鼓勵金融創(chuàng)新、豐富金融市場層次和產品”。在城鎮(zhèn)化內容中，還提出了研究建立“住宅政策性金融機構”。在完善社會保障制度中，還提到了“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制。”這些對房地產行業(yè)而言都是利好的。但同時也要注意防范房地產的金融風險問題。

  四是健全宏觀調控體系。宏觀調控的主要任務是保持經(jīng)濟總量平衡，減緩經(jīng)濟周期波動影響，防范區(qū)域性、系統(tǒng)性風險，穩(wěn)定市場預期，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。具體到住房領域，就是如何保持住房供求總量的基本平衡和結構的基本合理。有些地方還涉及到防范房地產風險問題?！稕Q定》還提到，推進宏觀調控目標制定和政策手段運用機制化，加強財政政策、貨幣政策與產業(yè)、價格等政策手段協(xié)調配合。目前，國家發(fā)改委正在會同有關部門研究起草《完善宏觀調控體系的意見》，其中也包括加快健全科學合理的價格調控體系和公開透明的價格監(jiān)管制度。我估計，其中也涉及如何對房價進行調控的問題?！稕Q定》還提到了建立全社會房產、信用等基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享。

  五是在財稅改革方面，加快房地產稅立法并適時推進改革。房地產稅的推出將給市場一個預期，房地產企業(yè)要理性地分析一下將來的市場形勢。我們建議在房地產稅立法中，要對原有稅費進行清理，并按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，重新設置稅種和稅率；如在征收房產持有稅的同時，要減輕流轉環(huán)節(jié)稅收，以“穩(wěn)定稅負”，讓有多余住房者將多余的住房推向二手房市場和租賃市場。此外，也請大家注意，我在前面提到的“土地增值收益”分配的調節(jié)問題。逐步理順中央和地方的事權關系，并按照事權劃分相應承擔和分擔支出責任。適度加強中央事權和支出責任。保持現(xiàn)有中央和地方財力格力總體穩(wěn)定，結合稅制改革，考慮稅種屬性，進一步理順中央和地方收入劃分。這也能在一定程度上緩解地方政府對土地財政的過分依賴。

  六是房地產業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調發(fā)展。需關注的有三點：(一)在健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制中，先講了與農業(yè)、農村、農民有關的三項任務，即：加快構建新型農業(yè)經(jīng)營關系、賦予農民更多財產權利、推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置；然后再講完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。(二)在城鎮(zhèn)化中，又強調了以人為核心，強調了產業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展，強調了城鎮(zhèn)化和新農村建設協(xié)調推進，強調了推進農業(yè)轉移人口市民化、把進城落戶農民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。這涉及到房地產業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的定位，既是民生行業(yè)，又是為相關產業(yè)轉型升級提供配套服務的基礎性產業(yè)。一些地方正在探索進城農民工將宅基地與房產作為資產流轉，這將有利于提高進城農民工購房和承租住房的能力。(三)在戶籍制度改革中，前兩句話，“全面放開建制鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)落戶條件，有序放開中等城市落戶限制”，是引導農民工就地就近就業(yè)。后兩句話，“合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市規(guī)模”。這預示著，一些大城市、特別是特大城市，在市場化的調控政策出臺前，限購政策一時難以取消。

  七是在構建開放型經(jīng)濟新體制中，要求企業(yè)充分利用好國際、國內兩個市場，推動引進來和走出去更好結合。為了提升質量，開拓市場，我們既要 “引進來”、又要“走出去”?，F(xiàn)在一些骨干房企已經(jīng)積極“走出去”了，而且國外不管是發(fā)達國家，還是經(jīng)濟欠發(fā)達國家，也歡迎我們到那里去開發(fā)。《決定》還專門提到了放開養(yǎng)老服務、建筑設計等，我們對此也要研究推進。

  八是規(guī)范并嚴格執(zhí)行領導干部用房，不準多處占有住房，探索實行官邸制。這對于住房市場的規(guī)范也有很大好處。

  九是健全符合國情的住房保障和供應體系，這就是通常說的住房雙軌制問題。住房供應體系是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對這項改革的理解與把握，要與學習習近平總書記10月29日的講話結合起來。我個人還認為，政府保障和市場供應也不要截然分開。建議在房價上漲過快、“夾心層”問題突出的城市，可以適當增加有一定優(yōu)惠政策的自住型商品房等供應，但要界定清楚政府和個人在產權中的比例，探索共有產權制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有多余住房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達到預期效果。同時，要發(fā)揮好住房公積金在幫助解決中低收入家庭住房困難戶中的作用。

  十是加快生態(tài)文明建設中，提到保護資源和環(huán)境，建立空間規(guī)劃體系，劃定生產、生活、生態(tài)空間開發(fā)管制界限，落實用途管制。促進生產空間集約高效、生活空間適度、生態(tài)空間山清水秀，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一。在未來建設中，還要調節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地的價格。建議在城市建設用地中，要通過調整用地結構來適當增加住宅用地。與此有關的，是房地產業(yè)發(fā)展方式的轉變。盡管《決定》未涉及此事，但確也是房地產行業(yè)的一件大事。

  此外，戶籍制度改革、獨生子女政策的調整，中國人口的快速老齡化對住房將產生新的需求。完善收入分配機制，提高勞動者的收入水平，也有利于解決百姓的住房問題。上述這些改革內容的落實，將有利于促進房地產市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

  當前房地產行業(yè)在貫徹落實《決定》時，我認為有三個問題需要特別引起注意。一是要客觀評價前十年、特別是2010年以來的房地產調控。我個人認為，2003年提出的調控思想，及之后的差別化的信貸稅收政策、雙向調控的思路(即增加保障性住房和普通商品房的供應，支持自住性購房、又抑制投機投資性購房)是正確的。不足之處是：頂層設計和中長期制度建設滯后，短期政策頻頻出臺；過分強調了房價的調控目標，對總量基本平衡、結構基本合理強調不夠；行政性調控措施多了些；對市場的差異性和因地制宜指導不夠。同時也要看到，今年的調控方式和調控手段有了改進。二是2020年要實現(xiàn)這些改革目標，但就目前而言，怎么樣把一些地方現(xiàn)行的限購、限價等調控政策、措施和《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過渡；三是目前房地產市場地區(qū)差異性明顯，怎么樣因地制宜地落實《決定》。我同時感到，近期一些熱點城市出臺的促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，對穩(wěn)定當?shù)厥袌鍪怯蟹e極作用的。我本人還認為，組織制定住房發(fā)展規(guī)劃(計劃)也是宏觀調控的一種手段。中央政府應該引導地方政府根據(jù)各自的城鎮(zhèn)化進程、產業(yè)發(fā)展和百姓的住房狀況，制定住房發(fā)展規(guī)劃，保障土地供應，保持總量平衡。同時，不光要考慮新建住房，還要規(guī)范發(fā)展二手房市場和租賃市場，通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題。

  對房地產企業(yè)而言，在中央經(jīng)濟工作會議以及在明年的全國“兩會”前，一定要認真學習《決定》中與行業(yè)相關的這些內容，保持理性。房地產業(yè)，包括住宅地產和非住宅地產，隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展還有很大前景，同時也要看到，本輪改革是全面的改革，改革的方向是堅持社會主義市場經(jīng)濟，改革的目的是促進社會公平正義、增進人民福祉。所以，我們更要跳出行業(yè)看行業(yè)。如房產稅的出臺，對投機性購房和大戶型、高檔的商品房將會起到一定的抑制作用；電子商務的快速發(fā)展對商業(yè)地產也會有較大的影響，因此房企在開發(fā)產品時，也要慎重考慮。

  上述看法，僅是我個人在學習中的一些體會。僅供各位批評、指正和參考。