??國務(wù)院總理李強(qiáng)6月7日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??中央層面再次強(qiáng)調(diào)去庫存，提出繼續(xù)研究儲(chǔ)備“新的”去庫存措施。當(dāng)前市場的庫存規(guī)模和結(jié)構(gòu)是怎么樣的呢？從廣義角度計(jì)算，截至4月末，庫存總量=全國房屋施工面積（68.75億平方米）+商品房待售面積（7.45億平方米）-新建商品房銷售面積（2.93億平方米），共計(jì)73.27億平方米，去化周期達(dá)到100個(gè)月，其中還不包括已拿地未開工的土地庫存。從狹義庫存計(jì)算，去化周期已經(jīng)超過10個(gè)月。按當(dāng)前已有的2022年城市數(shù)據(jù)計(jì)算不同層級(jí)城市待售面積結(jié)構(gòu)，可以看出商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房庫存主要存在三、四線城市，其中全國有七成的商品住宅庫存在三、四線城市，就當(dāng)前市場表現(xiàn)來看這一比例可能更高；一、二線城市則是辦公樓庫存比例較高，一線僅四座城市的辦公樓庫存占全國總量比例就超過三成。

??當(dāng)前的行業(yè)去庫存思路主要是指向新建商品住宅，提出地方政府向房企收購待售新房用作保障房，這種方式在保障性住房缺口較大的城市較為容易落地，主要集中在一、二線城市。去庫存緊迫性更高的三、四線城市保障性住房缺口較小，同時(shí)二手房租金回報(bào)率太低，再考慮到運(yùn)營、維護(hù)等成本，收益率將進(jìn)一步下降，地方政府收儲(chǔ)模式很難在這些城市大規(guī)模展開。從目前推進(jìn)“以購代建”相關(guān)政策的城市來看，也都是上海、廣州、昆明、蘇州等一、二線重點(diǎn)城市或區(qū)域。

??地方政府收儲(chǔ)能否有效，還需要中央層層面釋放更明確的政策信號(hào)，著力解決資金來源和收益率兩大核心問題。根據(jù)國常會(huì)“繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策”的表態(tài)，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間將出臺(tái)更多支持供需雙方的政策措施共同推進(jìn)去庫存。新的去庫存政策也需要針對(duì)非住宅的存量問題，如探索調(diào)整規(guī)劃更改用地性質(zhì)，轉(zhuǎn)換為酒店、居住等功能；減少或暫停商業(yè)用地供應(yīng)等。